中國經濟的迅猛發展為70～80一代提供了前所未有的進階機遇，這一代人中的佼佼者通過知識和勤奮完成了第一代財富積累。家長們不計成本地在子女教育上投資，背後的邏輯是財富和階層的傳承。一些先知先覺的地產企業開始投資教育產業並積極探索“教育+地產”的商業模式。
中國教育所處階段
國內教育主要分為學齡前教育、K12教育、高等教育、職業教育四大階段。由於人口年齡結構的原因，當前 K12教育在校人數最多，多元化、國際化的學制教育和培訓需求市場旺盛。另一方面，中國高等教育與職業教育的受教育比例分別僅為18%與12%，遠低於美國、日本、加拿大等發達國家，中國體制外的教育機構規模顯然不足，教育機構僅僅是產品的物理堆積，缺少體系化的個人規劃。
（數據來源：中國產業信息網）
中國家庭教育支出佔比
富裕起來的中國家庭持續增加教育消費的投入，教育消費佔比從2010年的12%上升至2015年的23%。對比日本（39%）等發達國家家庭教育類消費支出佔比，中國的家庭教育類消費支出佔比在未來還將進一步擴大。教育市場在未來較長時間內仍將處於快速成長階段。
（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
中國富裕階層子女教育現狀
個人可投資資產在60萬至600萬人民幣之間的中產階級和富人群體迅速崛起。30歲至40歲的中青年已成為中國大眾富裕階層的中流砥柱，佔比達55%。這一年齡段的人群普遍正處於個人能力與職業發展的黃金時段，且大都擁有相對穩定的家庭生活。根據RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示，中國大眾富裕階層中，已婚人群已達到81.6%，未婚人群僅佔16.2%。在已婚的中國大眾富裕階層中，有1個及以上子女的人群佔到了94%，且超過一半中國大眾富裕階層子女年齡在10歲以下。這意味著，未來5-10年，該階層將具有強烈的K12階段精英教育需求。
（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
當前大眾富裕階層的子女在“國內公立學校”接受教育的比例佔壓倒性多數（95.4%），雖然其餘的幾個選項也都佔有一定的比例，但佔比相差不大，這反映出大多數大眾富裕階層家庭依然遵循著中國傳統的教育模式。但從另一方面來看，大眾富裕階層家庭子女的求學之路也開始顯得越來越多樣化以及低齡化，更多比例的家長開始認同國外的教育體系，超過七成的家長希望孩子在大學階段出國深造；另外也有10.8%的家長希望孩子在高中階段就出國讀書，從小接受國際化教育（如IB、A-Level等國際課程），準備SAT等相關考試，為未來國外大學的申請打好基礎。
（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
上海國際教育資源概況
根據RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示，當前中國國際教育資源嚴重傾斜於北京、上海等一線城市。
（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
以上海為例，目前上海擁有近百所國際學校，且主要以私立、國際部、中外合作、僅招收外籍子女這四種類別進行劃分。上海國際學校招生主要集中在初、高中階段，國際課程一般可分為美國課程、英國課程、瑞士課程、加拿大課程、新加坡課程等。以上海民辦私立國際學校——上海惠靈頓國際學校為例，作為上海典型的國際學校，惠靈頓國際學校每年學費達20萬以上。學校採用小班教學的模式，將英國課程體系與中國語言文化教育相結合，為學生提供從幼兒園到高中的一站式一流國際教育。學費昂貴、課程國際化、小班教學、K12全階段教育體系也成為了上海國際學校的普遍特徵。
（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
中國的國際教育資源與富人區的分佈呈現正相關趨勢。以上海為例，上海四大主要富人區包括：古北板塊、陸家嘴板塊、佘山板塊及碧雲板塊。目前，上海大部分富人區都以商業聚集為導向，優質景觀資源為依託，形成成片的高檔住宅社區，優質的國際教育資源往往都集中在富人區附近。其中，陸家嘴板塊因上海惠靈頓國際學校、上海東方外國語學校等優質國際教育資源的聚集成為以學區資源為特色的新興富人聚集區，可見優質的教育資源可帶動整個片區的客群品質提升。
（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
中國地產+教育合作模式
各大地產商們也開始對教育產業這片新藍海趨之若鶩，而二者的交集點——“地產+教育”也逐漸成為兵家必爭之地。目前，商業地產跨界教育主要分為兩種模式：租金模式入駐與教育綜合體模式。
在租金模式下，購物中心為了吸引更多消費者回歸線下，多年前就已開始引入教育業態。從早期英孚、華爾街英語等培訓機構的入駐到如今早幼教、K12教育、兒童興趣教育的全面佈局，購物中心已經逐漸形成教育機構與兒童體驗為一體的教育業態新格局。這類商業項目並非以教育為出發點，業態尚未脫離傳統的收租金的模式，商場引入教育業態的主要目的是為了吸引人流，從而帶動多次消費。因此，商場不會評估入駐機構的教學質量，也不會跟蹤它的用戶服務，這直接導致教育機構無法有效掌握客戶的信息、需求與喜好，這些教育機構更多的是野蠻生長，缺少精準的定位與營銷。
除了傳統的租金模式外，從相應的專業課程協調和教師配備入手，實行全方位靈活辦學的教育綜合體也逐漸發展為教育和商業地產的結合模式。除了入駐商場之外，中國培訓機構大都以單體門店式為主，門店規模集中在1000平方米左右，輻射範圍大約為2.5-3公里。單體門店式培訓機構通常只提供培訓服務，產品品類較為單一，這直接導致家長和學生每次消費的駐留時間不長，無法形成消費閉環。教育綜合體能夠為入駐商戶提供最優的教育資源配比，並引入餐飲、電影院等體驗式消費強的業態來延長學生和家長的駐留時間，創造多品類、多次消費的機會，同時幫助入駐商家實現客戶資源利用最大化。
如今，已經有不少教育機構開始嘗試“教育綜合體”的構建。以新東方教育綜合體為例，作為國內首個教育綜合體，其佔地預計將超過4萬平方米。新東方教育綜合體以教育培訓體系為核心，配套打造餐飲、電影院、文具、樂器店等家庭配套的業態體系，將教育培訓與家庭消費進行有機結合，實現教育配套的增值經濟。在運營思路上，新東方教育綜合體提倡資源共享。除了空間共享外，還包括產品資源和客戶資源的共享。新東方專業的學生能力測評系統、課程評價系統以及基於大數據的客戶分析系統，使入駐的教育機構之間可以共享客戶資源，實現客戶資源利用的最大化。新東方學生帶來的穩定頻次的消費人群既保證了商場的消費粘性，又保證了穩定的客源，使入駐教育機構在共享學生資源的同時，可以根據學生群體的訴求提供訂製化產品。
隨著國內高端教育市場的井噴式發展，可以預見以教育產業鏈深度整合為核心的教育綜合體將成為未來商業地產與教育結合的主流模式。
