謝逸楓/文
中國房價上漲的引擎器歷來具有爭論，簡單說就是房價上漲的根本原因究竟是什麼，為什麼可以持續保持著長期上漲。老謝曾概括為以下幾個結論，人口紅利論即人口增長論（需求論），城鎮化率論，人口家庭裂變論，大拆大建的城市三舊改造與城市更新論，人口與資源集中論，生活方式演變論即離婚率高論，小產權房轉正難論，政策調控論（政策越出房價越漲），高地價論，高房地產稅收論，土地財政論，經濟穩增長論。
另外是供應論即住宅用地供應論，貨幣論即印錢論，建材與人力及融資等成本論，搶人搶奪房論，房企利潤最大化論，半市場與計劃的經濟體制論，一權二制的土地制度與土地招拍掛制度供應制度論，房地產市場制度與住房法律不完善論，人民幣貶值與保值增值論，傳統財富與成家立業論即有房才有家等。因此，不管是什麼理由或者是原因，事實是房價上漲的根本原因在於土地供應與貨幣及政策。
新增貸款速：前5月的M28.5
M2增速穩定，M1增速同比下行。2019年6月12日的5月金融數據顯示。5月末，M2（廣義貨幣）同比增長8.5%，M1（狹義貨幣）同比增長3.4%；社會融資規模增量1.4萬億元，同比多增4466億元。當月，新增人民幣信貸1.18萬億元。5月信貸增量環比回升，與近兩年同期相比，增量小幅上升。由於增幅不及預期，一定程度上體現了當前實體經濟運行存在的壓力。
3月末，廣義貨幣（M2）餘額188.94萬億元，同比增長8.6%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個和0.4個百分點。狹義貨幣（M1）餘額54.76萬億元，同比增長4.6%，增速比上月末高2.6個百分點，比上年同期低2.5個百分點。流通中貨幣（M0）餘額7.49萬億元，同比增長3.1%。一季度淨投放現金1733億元。
5月社會融資規模增量14000億元，同比多增4466億元，前值13600億元。在外匯儲備規模再次回升、信貸投放持續平穩的情況下，5月M2增速保持穩定，不過，M1增速同比下降。2019年5月的數據顯示，5月末，M2餘額189.12萬億元，同比增長8.5%，增速與上月末持平，比上年同期高0.2個百分點。M1餘額54.44萬億元，同比增長3.4%，增速比上月末高0.5個百分點，但比上年同期低2.6個百分點。
M2維持相對穩定，主要受兩方面因素的綜合影響。信貸增量反彈以及財政積極推動M2增速向上，而外部不確定性又可能拖累M2增速，兩者對衝作用下使得增速與上月持平。M1增速較上年同期下滑，可能說明企業短期經營活動的衰弱，後續應當繼續保持觀察，以確定M1增速的底部區間。從內外部環境變化來看，未來定向降準仍有空間，且降息也存在一定可能性。
隨著全球14家央行宣佈降息，美聯儲貨幣政策轉向“鴿派”，我國央行貨幣政策調控靈活度將進一步增加。從5月15日起，央媽已將1000多家農村商業銀行的存款準備金率從11%下調到8%。目前首次降準釋放資金已經到位，6月17日、7月15日還將分兩次各降準1個百分點，共計釋放約3000億元。除此之外，預計6月還會有其他的定向降準。從國際形勢看，全球貨幣政策現轉向寬鬆，也會使得我國貨幣政策更加靈活，降息的可能性進一步增加。
值得注意的是，4月末M1、M2增速雙雙回落。其中，廣義貨幣(M2)餘額同比增長8.5%，增速比上月末低0.1個百分點。狹義貨幣(M1)同比增長2.9%，增速分別比上月末和上年同期低1.7個和4.3個百分點。M2繼續保持在去年同期以來較高的增長水平上，這是堅持穩健的貨幣政策，保持鬆緊適度和流動性合理充裕的效果體現。
4月M1同比為2.9%，較上月顯著下降1.7個百分點。受增值稅率調整影響，3月工業生產活動顯著加快，工業增加值環比出現跳升，帶動M1環比大幅上升。隨著增值稅調整落地，工業生產有所放緩，帶動4月M1增速出現回落。受貸款增速與社融增速回落的影響，4月M2同比小幅下降至8.5%，較上月低0.1個百分點。其中，4月新增居民存款表現強於季節性，反映出後資管新規時代居民資產正在繼續回表。
5月，得益於地產銷售回暖，M1同比較上月回升0.5個百分點至3.4%。受社融企穩的影響，5月M2同比為8.5%，與上個月持平。從存款結構來看，5月新增企業存款1181億元，同比多增1042億元；新增居民存款2417億元，同比多增251億元；新增財政存款4849億元，同比多增987億元；非銀金融機構存款增長409億元，同比少增1735億元。
新增信貸款：前5月8萬億元
果然，央行數據顯示，2019年前3月一季度人民幣貸款增加8萬億元。這是1987年以來過去41年曆史最高同期紀錄。前2月新增銀行貸款超過4萬億元，一季度5.81萬億，前4月6.83萬億元，前5月8.01萬億元。按照以往的銀行貸款大印發慣例，超過3成以上到4成的新增貸款量，會直接流入到房地產。因此，受益最大的肯定是樓市，預計回暖是板上釘釘的事情，成交量回升，房價上漲的預期逐漸強烈。
一季度人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元;非金融企業及機關團體貸款增加4.48萬億元，其中，短期貸款增加1.05萬億元，中長期貸款增加2.57萬億元，票據融資增加7833億元，非銀行業金融機構貸款減少4879億元。3月份，人民幣貸款增加1.69萬億元，同比多增5777億元。
1月份人民幣貸款增加3.23萬億元，同比多增3284億元。人民幣貸款方面，票據融資大增5000億元。分部門看，住戶部門貸款增加9898億元，其中，短期貸款增加2930億元，中長期貸款增加6969億元。非金融企業及機關團體貸款增加2.58萬億元，其中，短期貸款增加5919億元，中長期貸款增加1.4萬億元，票據融資增加5160億元。非銀行業金融機構貸款減少3386億元。
前兩個月人民幣貸款增加4.11萬億元，同比多增3748億元。其中，2月當月人民幣貸款增加8858億元，同比多增465億元。分部門看，住戶部門貸款減少706億元，其中，短期貸款減少2932億元，中長期貸款增加2226億元；非金融企業及機關團體貸款增加8341億元，其中，短期貸款增加1480億元，中長期貸款增加5127億元，票據融資增加1695億元；非銀行業金融機構貸款增加1221億元。
4月份金融統計數據顯示，4月份人民幣貸款增加1.02萬億元，同比少增1615億元。分部門看，住戶部門貸款增加5258億元，其中，短期貸款增加1093億元，中長期貸款增加4165億元。同時，4月份人民幣存款增加2606億元，同比少增2746億元。其中，住戶存款減少6248億元。以貸款為例，2019年3月新增信貸佔前4個月新增信貸之和的比例為24.8%，高於2018年3月的18.5%。到2019年4月，這一佔比回落又至14.9%，低於2018年同期的19.5%。
數據顯示，5月新增人民幣貸款1.18萬億元，同比多增313億元，貸款餘額同比增長13.4%。分部門看，貸款結構有所分化。5月份新增居民部門貸款6625億元，同比多增482億元。其中，新增居民短期貸款1948億元，同比少增272億元，新增居民中長期貸款4677億元，同比多增754億元，延續了今年3月份以來的同比增長態勢，或表明居民部門加槓桿的動力依然較強。
新增房貸款：前5月2萬億元
前5月住戶貸款佔比37.33%，住房貸款佔比28.21%。前5月新增貸款8.01萬億元，住戶貸款2.9978萬億元，個人住房貸款2.2642萬億元。數據顯示，5月新增人民幣貸款1.18萬億元，同比多增313億元，貸款餘額同比增長13.4%。從結構上看，5月住戶部門貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元。非金融企業及機關團體貸款增加5224億元，其中，短期貸款增加1209億元，中長期貸款增加2524億元。
投向結構進一步反映出當前國內經濟所面臨的壓力，居民中長期貸款增長一定程度反映近期部分城市房地產相關政策似有鬆動的現象。從長期限信貸增速來看，居民部門中長期信貸同比增加（去年同期為3923億元），可能與住房市場銷售維穩有關。值得注意的是，非金融企業中長期貸款單月增長僅2524億元，較去年同期的4031億大幅少增。說明住戶貸款依然是銀行最愛的投資方向。
前4月住戶貸款佔比34.20%，住房貸款佔比26.30%。前4月新增貸款6.83萬億元，住戶貸款2.3358萬億元，個人住房貸款1.7965萬億元。4月份金融統計數據顯示，4月份人民幣貸款增加1.02萬億元，同比少增1615億元。分部門看，住戶部門貸款增加5258億元，其中，短期貸款增加1093億元，中長期貸款增加4165億元。同時，4月份人民幣存款增加2606億元，同比少增2746億元。其中，住戶存款減少6248億元。4月存款少增，個人中長期貸款新增較高，錢去哪兒了。
一組數據顯示，20199年4月末住戶貸款同比增長17.3%，比上月末和上年同期分別低0.3和2.3個百分點。其中個人住房貸款同比增長17.5%，比上月末和上年同期分別低了0.1和1.9個百分點。從增量上來看，住戶貸款前4個月累計增加了2.34萬億元，比去年同期略有多增，多增500多億元。於少增的存款以及個人新增的中長期貸款是不是進入股市或房地產，目前從統計數據上還沒有看到明確的指示情況。
前3月住戶貸款佔比31.15%，住房貸款佔比23.75%。一季度人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元。非金融企業及機關團體貸款增加4.48萬億元，其中，短期貸款增加1.05萬億元，中長期貸款增加2.57萬億元，票據融資增加7833億元，非銀行業金融機構貸款減少4879億元。1月住戶貸款佔比30.64%，房貸佔比21.57%。2月住戶貸款佔比負增長，房貸佔比25.12%。說明住房貸款依然是銀行的主要信貸行業。
住房貸款餘額：9年間漲6倍
今天要講的的是貨幣與銀行信貸，目前個人住房貸款餘額9年間漲了6倍多，房債壓力依然是“可控。按照數據顯示，2008年至2017年，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增長至21.9萬億元，增長了6倍多，同比增速最高達47.9%。“房債壓力”處在何種水平？《全球金融穩定報告》顯示，住戶部門債務與GDP比值（住戶部門槓桿率）超過65%時，會影響到金融穩定。
而金融與發展實驗室數據顯示，2019年3月，我國住戶部門槓桿率為54.3%。除此之外，國清行測算的2018年第三季度數據，相比其它經濟體，中國居民槓桿率仍低於國際平均水平。從國際經驗來看，當償債比率（住戶部門當年應還債務本金與利息之和與住戶部門可支配收入的比值）接近12%時，一般會產生擠壓消費的趨勢。2018年，中國償債比率為10.21%，與12%的償債比率存在1.79個百分點的差距。
同時，如果以的2017年數據為例（截至目前的最新數據），中國住戶部門償債比率為9.4%，與其它國家相比，處於中等水平。過去60多年來，中國社會消費品零售總額逐年走高，同比增長回落趨緩。但對比其它國家，中國社會消費品零售總額增速仍居高位。以2017年為例，中國社會消費品零售額增速雖降至10.2%，但仍高於美國、日本和韓國（各國零售銷售額統計存在一定差異）。