大家好，歡迎關注蝸牛財智。本期我們分享的話題和房子有關，普遍的共識，高房價已經掏空普通家庭六口人的錢包，房貸的壓力讓多數所謂中產人士不敢消費、失業、生病。生活本該被享受，奈何活得不如狗，是當下很多年輕人的自嘲，著實讓人唏噓！

2018年銀行新增貸款一半流向樓市

近期，各大上市銀行陸續披露18年年報。據統計，工農中建交郵六大銀行去年新增貸款超5萬億元，其中個人住房貸款佔比接近50%，達到2.5萬億元。消息一出，輿論譁然。一方面，國家房住不炒的定調還正在被消化，對於房價理性迴歸的期待正在形成共識，沒想到貸款數據來得這麼猛烈。另一方面，房子的牽涉面太廣，在當下經濟總體承壓的情況下，房價走勢可能影響整體經濟局面和市場走向，涉及到每個人。

爭論的聲音很多，總結一下無非是房價看漲與看跌兩派彼此互懟，就像四月的天氣裡，穿長衫的與穿短袖的彼此擦肩而過，彼此心裡互相問候對方一般。

房價還會暴漲嗎

持有房產的部分人普遍支持房價上漲，一來房地產投資對於經濟拉動的作用明顯，牽扯產業眾多，消費雖然佔GDP比重穩定增長但疊加通脹和高負債的擠出效應，信貸若收緊則消費前景並不明朗。但事實如此嗎？僅僅分析銀行新增貸款數據，就能得出相反的結論。

首先，住房貸款可能更多流入新增保障房、福利房等真正意義上的剛性需求，雖然披露數據未細分，但和銀行支持剛性住房需求的表述一致，這樣可以基本穩住房價；其次，個人按揭貸款一向是銀行優質資產業務，但住房貸款在銀行新增貸款中的份額以及同比增速，近2年都呈現明顯的下降趨勢，這樣從貨幣供給的角度減少了房子投機行為；最後，在銀行新增貸款中，房地產業的貸款規模普遍不高，銀行對於房地產業的態度和貸款意願正在分化，龍頭企業更具優勢，而行業整體受信貸政策的影響會很大。所以，根據銀行信貸判斷房價暴漲的言論是不富責任的。

房地產泡沫

還有相當一部分人，對房子並不看好。都知道房地產泡沫是中國最大的一頭灰犀牛，但對於泡沫何時破裂，能否破裂存在爭議。具體分析一下，我們會發現泡沫還真的破不了。至少在短期內，讓房地產軟著陸是政策傾向。

就好比A股市場，傳統的舊疾很難解決，解決了就是魚死網破，那麼就推出新板塊如科創板，用增量的健康來改善存量的問題。去庫存減規模、棚改減貨幣化安置，加大福利房、保障房建設、擴大租賃市場，以及推出房產稅等，引導並滿足剛性需求，控制信貸，通過房產稅的調節激活市場並補償地方賣地收入的減損。

08年至今，房子平均增值4倍，而對應廣義貨幣M2的規模也激增了4到5倍，金融體系的不健全導致資金沒有流入實體部門而是全部用來吹脹資產的價格，比如房子。沒有增量的價值創造，加上貨幣貶值，企業沒利潤，居民收入就不增長。相較美國、日本主動刺破房地產泡沫，我們會更缺乏勇氣，很簡單，房子在我國居民資產中的佔比過高，甚至是唯一財富，但美國、日本居民財富分配會更均衡，房子不是唯一，金融資產較豐富，社會保障與福利更健全。

收入為什麼不增長

過去，歷次經濟危機，最有效的辦法就是貨幣刺激，但最終都將導致資產價格的暴漲。資源和財富的總量是相對固定的，房地產或金融體系吸血多，那麼實體經濟部門自然供血少。參照美國，貨幣超發最終只有兩種結果，一是高通脹，房價暴漲，比如上世紀70-80年度的美國；二是貨幣超發，通脹溫和，廣義金融資產迅速上漲，比如2008年後的美國。

但與美國的根本不同，我們居民的收入更多來自於實體部門工資收入，而美國中產階層更多收入則是金融資產和社會福利。融資難、融資貴可能是問題，但最主要的是企業正在喪失利潤，沒有利潤就沒有工資收入增長，沒有收入增長居民就更加不敢消費，而貨幣強刺激的再注入會加速這種惡性循環，最終居民收入就更加不可能增長。

如何避免越活越窮

最後，我們判斷未來一段時間，大家都會處於低收入高房價的經濟轉型陣痛期。陣痛持續多久，更多依賴於頂層經濟設計和系列政策出臺。逆週期調節的適用性只能在歷史長河中去評判，但貨幣強刺激加大貧富差距和製造泡沫已得到共識。從調結構、去槓桿、減稅降費等本質上去改良，最終才能避免大家越活越貧窮，當下房子與股票的估值對比，一高一低，加大金融資產的配置可能正當時。

財智內參：從財富角度審視人生，分享有遠見的生存智慧和人生哲學，每晚20點定期更新，和你一起學習，期待大家的關注和交流！更多發佈內容可以關注微信公眾號【蝸牛財智】（ 微信號：caizhiwg）。