極致利好,普天同慶!
9月4日晚,國常會宣佈,市場降息,全面降準,都在路上。
兩大利好直接刺激,股市亢奮異常,成交量7868億元,創4月22日以來最高;指數盤中破3000點,創2個月新高。
幾家歡喜幾家愁,股市歡聚一堂,樓市形單影隻,獨話淒涼!
9月4日,國常會上,明確表示,棚改的希望(資金的最大來源)——專項債,不得用於土地儲備和房地產相關。
另外,就在國常會,發文同一天,官媒人民日報也發了篇文章,題目叫,多地房貸利率調整!
這多地怎麼調整的?
杭州首套房房貸利率上浮到10%,二套房上浮到15%;
蘇州首套房上浮25%,二套房上浮30%;
溫州,首套二套一起上調,房貸利率接近3年新高;
南昌“不甘示弱”,首套上浮20%,二套上浮25%;
鄭州有點特殊,唯一一個,首套房上浮幅度比二套房高,首套上浮20%,二套上浮15%-20%。
國常會,釋放“雙降”利好,地方銀行,給樓市造加息利空;
表面看兩大利好,結果樓市獨獲兩大利空。
毫無防備 突降利空 樓市心涼!
此前,曾經猜測,為了託底經濟,棚改可能會超預期。
之所以有此思考,核心原因在,專項債。
過往數據統計,專項債資金歷來約70%用於棚改,土儲等項目,是棚改最大資金來源。
今年6月10日,國務院曾經印發了《關於做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》,要求加大力度投放專項債,投放重點項目,託底中國經濟。
剛才說了,專項債70%的投放用途是棚改、土儲的項目,那麼線性思維,很容易聯想,如果專項債基數做大了,而70%的棚改用途不變,那對於樓市來說,絕對是利好一件。
6月10日,專項債文件之後,專項債發放力度明顯提升。
2019年,根據財政部數據,前7個月,各地一共新發行地方債25530億元,其新增一般債券8667億,新增專項債券16863億元。
25530億什麼概念?
已經用去年初計劃的83%,也就是說,7個月用了80%的債務額度。
如果沒有新增額度或者提前透支2020年的額度,7月之後,接下來的5個月,就只有不到20%額度可用。
8月31日,證券日報消息,2019年前8個月各地共發行地方債39745.40億元。
其中河南等地,甚至已經提前完成完成了全年的發行任務。
客觀的說,此前,包括葉檀財經在內都預計三四線等低級別,對棚改依賴性強的城市,會因為年初棚改計劃腰斬,而有相對大的銷量回落,並進一步反應在房價上。
但,結果看,房地產投資超預期,三四線城市樓市下行的速度低於預期。
三四線城市的韌性超出預期,專項債功不可沒!
回過頭來分析,主要的原因就在於,專項債的投放速度遠遠超出想象。
從機構統計的數據來看,專項債快速發放的前8個月,土儲和棚改也是高歌猛進,合計金額1.35萬億之巨!
從比例看,儘管7月開始,8月繼續,土儲和棚改佔專項債額比例有所下降,但還是超過50%,接近60%的高份額。
9月3日,中國經營網還曾經爆出消息,說:
“監管部門已下發文件,要求地方報送2020年重大專項債項目資金需求情況”。
“文件稱,經全國人大常委會審議批准,今年將提前下達部分2020年新增地方政府債務限額”。
簡而言之就是,人大準備允許,2019年額度用完了的地區,提前透支2020年的地方債額度。
這麼一來,棚改力度在今年無疑會得到遠遠超出預期的強支撐!
但,就在中國經營網消息24小時之後,國常會通稿出來,就徹底打破了這個幻想。
在政府官網的新聞通稿中,關於地方債的表述非常多。
其中,確實提出:按規定可以提前下達明年專項債部分新增額度。
而且還敦促有額度的地方要:今年限額內地方政府專項債券要確保9月底前全部發行完畢,10月底前全部撥付到項目上。
然而,對於專項債的用途,國常會特別做了說明。
第1, 明年初要見效,重點在大基建;
第2, 不得用於土地儲備和房地產相關領域。
這兩條硬約束意味著,10月份之後,專項債可能將無法在給棚改等地產項目助力。
這幾乎完全顛覆了此前的判斷!
聯想能力強的檀香,此時可能會立刻想到。
哎,換錨之後,新房貸利率也會在10月起生效!
據央行,10月8日起,新發放個人房貸利率將根據新降息工具,LPR進行調整。
專項債改版從10月開始,房貸利率改版也從10月開始,這肯定不是巧合,這麼簡單。
就在文章收尾之際,界面新聞傳來消息:
9月5日起,招行深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR(貸款基礎利率)。據瞭解,招行深圳地區目前首套房利率為5.15%,二套房利率為5.45%,分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
房貸利率換錨之後,有部分樓市擁躉說,樓市會降息,實錘出來,不用再爭了,加息才是正解!
從加息的幅度看,二套房的加息幅度是首套房的12倍,兩者之間的差距越來越大。
市場降息,樓市加息,首套房微調,二套房大調,這兩個結果和趨勢,和葉檀財經8月25的文章《重磅突發!央行正式宣佈:樓市加息!》的判斷完全一致。
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