中房報記者 許倩 | 北京報道

中國股市與債市有望迎來外資大量入市的時代。

9月10日傍晚，國家外匯管理局通過官網宣佈：取消合格境外機構投資者（QFII）和人民幣合格境外機構投資者（RQFII）的額度限制。同時，RQFII試點國家和地區限制也一併取消。

記者瞭解到，此項制度性改革的根本原因在於：隨著資本市場對外開放加速，外資配置A股需求提升，相比陸股通需要更為通暢的渠道。此前，外資買賣A股的渠道主要是陸股通，即北向資金。而通過QFII渠道的投資，因存在額度限制，佔比較小。此次取消額度限制，有望吸引更多外資增量資金入市。

摩根士丹利預計，2019年A股的外資流入量將達700億美元至1250億美元。未來10年，預計每年外資流入約1000億美元至2200億美元。按照最新匯率計算，未來10年累計將有超14萬億元人民幣增量流入A股市場。

中金公司研報稱，外資有望在未來10年內持有A股的總市值比例達到10％，成為A股最大的一類機構投資者。

這對於身處A股市場中的地產股而言，無疑是個好消息。繼海外發債、信託融資等融資渠道相繼收緊後，此次外資入場的放開能否為地產引來“活水”，尚需時間考證。

“從邏輯上有利於改善A股地產股的流動性，進而改善房企資金面和財務狀況，對於行業基本面是利好。一些財務穩健、槓桿率比較低、回報比較好的地產股很可能會率先受益。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。

外資將加速入場

QFII指外資機構募集美元獲批後，再轉換為人民幣直接投資A股；RQFII（小QFII），指境外人民幣通過在香港的中資證券公司及基金公司投資A股。我國於2002年實行QFII制度，2011年實行RQFII制度，成為國內資本市場對外開放最早也是最重要的制度安排，也是境外投資者投資境內金融市場的主要渠道之一。

事實上，由於QFII與RQFII投資額度限制，很多國際機構投資中國資本市場不通過QFII，而是通過債券通和陸股通，因為更加方便。央行數據顯示，截至2019年6月，境外機構和個人持有境內股票規模1.65萬億元人民幣，佔比全A總市值約2.8%。從結構看，北上資金（陸股通）持股市值1.16萬億元人民幣，佔比外資持股總規模約70%，QFII持股市值為1645億元人民幣，佔比外資持股總規模約10%。

但問題是，通過陸股通只能參與投資部分股票，而大量中小盤股、科創板股票卻無法參與。取消投資額度限制後，意味著外資可以參與所有股票的投資。

今年以來，監管部門放鬆QFII額度管理的信號很明顯。先是1月14日，國家外匯管理局將QFII額度從1500億美元調升至3000億美元。擴容僅半年後，國家外匯管理局多次提到要改革QFII和人民幣合格境外機構投資者（RQFII）制度，擴大投資範圍，研究適度放寬甚至取消QFII額度管理。

直至9月10日正式宣佈，國家外匯管理局決定取消合格境外機構投資者和人民幣合格境外機構投資者投資額度限制，同時取消的還有RQFII試點國家和地區限制。此前，已有來自31個國家和地區的超過400家機構投資者通過這兩個渠道投資中國金融市場。

外匯局官網信息顯示，截至今年8月底，292家QFII機構合計獲得外匯投資額度1113.76億美元（總額度為3000億美元），222家RQFII機構合計獲得投資額度6933.02億元人民幣（總額度為1.94萬億人民幣）。

未來，幾乎所有的國家和地區都可以通過QFII、RQFII投資中國內地金融市場，由此帶來資金量不可估算。

國家外匯管理局新聞發言人王春英表示，此次全面取消合格境外投資者投資額度限制，是國家外匯管理局深化金融市場改革開放，服務全面開放新格局的重大改革，也是進一步滿足境外投資者對我國金融市場投資需求而主動推出的改革舉措。

招商銀行研究院高級分析師劉東亮解讀道，QFII和RQFII額度的放開，並不代表短時間內會有大量資金湧入中國資本市場。一方面，已經獲批的QFII和RQFII額度並未用盡，尚有三分之二的額度空閒；另一方面，陸股通開通後，北上資金的規模已經大幅超過了QFII和RQFII，此時放開額度的實際意義有限。

“但從中長期看，外資進入中國資本市場的意願將會不斷提高，股市投資者結構將持續完善。境內A股市場已經處於相對低位，低估值對於長線資金具有吸引力。同時，隨著A股納入各類國際指數的比重不斷提高，被動投資與主動投資的需求都會持續上升。”劉東亮認為。

數據顯示，外資的流入呈現加速態勢。今年以來，（陸股通）北向資金淨流入A股市場的總額達到1215.99億元，超過了2014年至2016年每年的淨流入總額。A股在近兩年先後被納入國際指數，也意味著外資對於A股的配置需求大幅增加。

地產能否引來活水？

外資入市的口子已經敞開，接下來資金的流向更值得關注。

從2017～2019年外資三輪大幅流入時行業配置來看，外資持倉規模前六大行業始終為消費（食品飲料、家用電器）、金融（銀行和非銀金融）、醫藥和電子，房地產業排在第十位。

外資對行業的選擇仍是基於盈利穩定性。“A股市場的地產股一般都是高週轉、高槓杆的開發型企業，對於市場狀況和資金狀況、資本市場高度依賴，因此企業雖然普遍實現了較高的增長速度，但是顯現投資風險受各方面因素的影響比較高，對於不熟悉A股資本市場和內地房地產市場的外資來說，它們進入A股地產股會比較偏謹慎。”柏文喜認為。

也有房地產金融人士認為，A股上市的地產股，這兩年發展衝勁很強，未來各類資金投資此類企業的可能性會加大，從而為此類地產企業帶來了更多的融資機會和轉型動力。

什麼樣的地產股更容易受到外資青睞？一些財務穩健、槓桿率較低、回報較好的地產股很可能會率先受益。

從目前外資重倉房地產股情況看，截至8月30日，外資通過陸股通持股較多的地產股包括：中國國貿（陸股通持股佔比10.06%）、綠地控股（9.59%）、粵泰股份（8.8%）、迪馬股份（7.16%）、新城控股（7.07%）、榮盛發展（7.02%）、萬科（6.95%）、世茂股份（6.71%）、信達地產（5.94%）、上實發展（5.76%）等。

外資通過QFII持股佔比較多的地產股包括：世聯行（QFII持股佔比3.09%）、南都物業（2.33%）、中國國貿（1%）、新城控股（0.63%）、金融街（0.61%）等。

事實上，外資對中國房地產的青睞一直都在，外資曾作為“野蠻人”，徘徊於房地產併購門外。今年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業地產大宗交易市場上。據世邦魏理仕統計，2019年上半年，國內大宗物業交易金額高達2400億元人民幣，其中外資佔比高達46%，寫字樓投資佔比處於絕對高位。

今年亦出現海外機構重新增持內地房企股票的現象。如2月1日，新加坡政府投資公司出手增持了216.13萬股萬科H股，涉資6667萬港元，持股比例從5%增至6.01%。

更多外資機構對於地產股的看法是中性偏正面。花旗集團的報告顯示，儘管市場溫和回調看起來是不可避免的，但中國房地產板塊今年應該會跑贏大市，交出強勁的業績單併成為脫穎而出的價值板塊。該行業到2020年的利潤複合年增長率應該會達到23%。

摩根大通則指，雖然房地產市場人氣仍相對疲弱，但2019年一季度之後情況或將有所好轉。今年全年銷售有望增長15%。他們仍看好中資房地產開發商板塊，因為該板塊基於2019年預期利潤的市盈率不到6倍。

有地產人士樂觀預計，隨著外資資金的進入，相關地產企業的資金基本面會有所改善。考慮到中國境內地產項目投資面臨很高的外資進入門檻，不排除外資通過各種方式進入國內市場以後，繞道來投資風險相對較低而收益尚屬不錯的債市，進而通過投資證券間接實現地產項目的開發。

（此文刊於中國房地產報9月16日01版 責任編輯 何可信 鄧雨楠）