週三，香港四季酒店、萬豪酒店稍顯熱鬧，萬科、雅居樂、建業、佳兆業美好等房企扎堆舉行中期業績會。
下午16時，雅居樂在萬豪酒店召開2019中期業績會，主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席現場。值得一提的是，因前幾月首席財務官張森的辭任，除了主席陳卓林，現場回答媒體也更多交給了潘智勇與王海洋。
這家於去年剛邁過千億門檻的房企，在今年上半年算是踩點達成指標。年報顯示，上半年，雅居樂累計預售的地產項目金額582億元，完成全年預售52%。
“今年上半年的業績算是不錯了，尤其是在預售金額上能達到52%的目標，我們相信全年的目標是不會變的。”作為掌門人，陳卓林肯定了雅居樂上半年的表現。
但他也表示，下半年的經濟和環境具有挑戰性，“去年我們說今年要實現10%的銷售增幅，大家說保守，現在看保守就對了。”陳卓林順帶調侃了年初公佈銷售目標時外界的反應。
不過，當天業績會所聚焦的更多來自於一項標紅的指標。
上半年，雅居樂毛利為82.2億元，同比下跌31.6%，毛利率為30.3%，同比下降19.3%——這樣數據對於毛利水平一向較高的雅居樂而言，顯然是突兀的。
毛利的問題引來了現場媒體們的幾番追問，在潘智勇忙著解釋海南區域項目所造成的影響時，陳卓林還是顯得自信沉著。
“現在整個行業的毛利率要達到30%以上，已經算很好了。”
毛利的跌落：成也海南
中期報告顯示，上半年，雅居樂毛利及毛利率均有不同程度的下滑，其中，毛利率為30.3%，同比下降19.3%。這對於雅居樂來說是少見，從2015年到2018年，雅居樂的毛利率從25.1%升至43.9%。
如此大幅度的下降，對於這家高毛利率的房企來說，不可能沒有感知的。事實上，早在年初2018年業績會時，前財務首席官張森就提前預告了這一問題。
彼時張森表示，因受累於海南島項目，預計2019年毛利率水平將出現下滑，相對會比較保守，估算大概在30%以上。
在此次半年度業績報告中，雅居樂稱，毛利率下降主要是由於多個城市受“因城施策”的影響，導致高毛利率項目的銷售收入確認佔比大幅下降，致使集團整體毛利率有所下降。
外界都很敏銳地捕捉到，其中最主要的影響是在海南。
據悉，經歷去年調控之下，海南房地產市場陷入一片低迷，對於重倉海南的雅居樂而言，影響無疑是更大的。
從數據上看，2017年海南清水灣單項目預售金額約170億元；2018年，雅居樂整個海南市場預售金額100億元左右，對比明顯，這也是去年全年雅居樂銷售目標未達標的重要原因。
據潘智勇業績會現場透露，2019年上半年，海南市場項目入賬僅有10億元，去年同期則有90億元。波及至毛利方面，去年同期海南項目毛利貢獻66億元，今年只有6億元。
“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來說就是海南島。”潘智勇表示，海南島項目的毛利率達58%，毛利收入的急劇下降導致了高毛利的變化。此外，潘智勇還表示，同期的建安成本、土地成本提高了，所以也導致了毛利率下降。
潘智勇承認，這是雅居樂要面臨的一個問題。同時，認為自去年4月開始到今年6月30日為止，雅居樂已經消化了不利影響。
主席陳卓林則看得更長遠：“現在整個行業的毛利率要達到30%以上已經算很好了，我們之前高是因為入賬率高，今年比較少，但我預計未來幾年會陸續擴大。因為現在新的政策出來了，所以我相信我們2020年、2021年、2022年，地產上尤其是海南島有了增幅，我們的毛利率會相應地變高。”
對於之後毛利率得以在30%以上，潘智勇認為有兩方面因素的保證。
其一，目前雅居樂非房板塊的毛利率達40%，其中雅生活34%，這將提升整體毛利水平。其二，現在新拿的項目如果毛利率不到30%的話，是不會拿的。
“我不敢說觸底反彈或是到此為止，但是起碼能夠控制到這個水平，30%對雅居樂來說應該沒什麼大問題。”
毛利率下降指標之外，另一項呈正向增長的指標也引起觀點地產新媒體注意。據悉，上半年雅居樂公司股東應占利潤為50.77億元，較去年同期37.59億元上升35.1%。
當中，包括將一家項目公司的34%權益出售予一家獨立第三方，同時失去控制權的稅後淨收益22.42億元，以及一家合營企業轉至附屬公司的除稅後重估收益4.35億元。據悉，該轉讓項目公司為惠市惠陽雅居樂，擬轉讓一定股權予深圳創喻。
也就是說，若除去出售項目公司的收益，上半年的淨利潤為28.35億元，同比是下降的。
對此，潘智勇對觀點地產新媒體表示，若撇去出售事項影響，確實利潤率有輕微下降，其中主要是毛利下降的原因。
潘智勇對此沒有過多闡述，而是從出售層面表達其合理性：“這是一個很正常的商業行為，我們做生意買進賣出是很正常不過的，關鍵是算好賬、看時機，如果達到最大價值就可以賣。”
他進一步表示，惠州項目如果由雅居樂自己操刀，預計五年之後才能達到20億的收益，所以現在引進合作者相當於回籠現金。
地產與多元之間
或許是毛利與淨利的表現欠佳，主席陳卓林對於雅居樂未來的發展尤其是地產業務方面，還是如年初一樣持有保守謹慎的態度。
“去年我們說今年要實現10%的銷售增幅，大家說保守，現在看保守就對了。”陳卓林肯定當初自己的預判。
對於雅居樂未來三年，陳卓林稱，在地產方面就20%的增幅，基本上不會增加得太多：“今年是10%的增幅，未來幾年假使有錢的情況下預計也是20%的增幅。”
對地產業務的增幅判斷，也直接影響到了雅居樂對於拿地的計劃，“有多少錢做多少事情”。
據觀點地產新媒體瞭解，上半年雅居樂在土地上處於相對積極的狀態，包括百輪競價後22.5億斬獲昆明兩宗打包宅地，溢價率129.2%；高溢價在江門、惠州接連補倉；以及斥31億首度在北京公開市場奪地。
“上半年買地有230多億，我們認為是合理的，在整個行業去看，和雅居樂的排名是成正比的。”陳卓林說道。
但對於下半年，陳卓林則表示有多少錢做多少事，預計在回收的成本中再拿一半出來買地，具體視下半年的現金流情況：“下半年買地我想也是幾十億到一百億。始終都是那句話，有好的項目就投，相信下半年是有機會收購合併的。”
如此謹慎的原因，陳卓林將其歸結為目前的土儲情況。
截至上半年，雅居樂擁有權益的土地儲備有4000萬平方米，按照目前的銷售價值已超6000億；同時，在每一年10%左右的增幅下，預計未來會有7000億的貨值，足以供給未來四年的發展。
相比於地產業務的保守謹慎，陳卓林對於雅居樂多元化業務則顯得進取多了。
多元化已然是這幾年雅居樂身上最為突出的標籤，與其他房地產同行穩固基本盤的共識不同，雅居樂從2016年就啟動多元化進程。
目前，雅居樂已形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理等八大產業集團並行運營的格局。截止去年末，雅居樂在物業管理、酒店營運、物業投資及環保業務上的總收入為36.58億元，佔總收入比重為6.52%。
上半年，雅居樂多元化業務營業額為24.4億元，業務收入佔比自去年同期的6.8%上升到9%。其中，物業管理、物業投資及環保業務收入分別較去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。
也就是說，目前雅居樂在物業發展收入與多元化業務收入的佔比上，分別為91%及9%。
對於此前提過的地產和非地產業務各佔一半營業額的目標，陳卓林表示：“多元化發展策略是沒變的。”
其稱，希望2019年全年多元化業務有15%左右的增幅，未來三年的計劃是希望每一年遞增10%左右，這幾年中雅居樂也抽出接近30%的投資額出來供給其他產業。據陳卓林年初透露，今年的500億投資計劃中，400億將投向房地產業務，100億投資於其他領域。
“我希望4年後，到2022年、2023年，這項收入與我們原定的目標是不變的，其他的產業和地產可以各佔一半的營業額。”
對於此前入股力世紀，是否入局新能源汽車，潘智勇表示，此次合作是基於資本股權層面的，在這個過程中公司也在尋求更多的合作，但肯定不做汽車，只做在行的事情。
“下一步，如果說力世紀在產品落地的時候，我們也不排除做相關配套的服務，比如說在工業園、產業園的建設方面提供相配套的服務，但雅居樂沒有做汽車，他們做不等於我們做。”
（文章來源：觀點地產網）
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