'雅居樂欲建汽車小鎮 為何文旅依然是未來發力點'

雅居樂今年只給自己定下10%的增長目標，近期對“汽車小鎮”的投入引起市場關注。從公司最新動向來看，雅居樂多元化的重點仍然在於文旅產業，對此專家和機構給出了不同預期

《投資者網》謝瑩潔

2019年對於雅居樂而言，註定是不同尋常的一年。今年年初，公司宣佈銷售成績破千億元，卻給自己定下了全年同比僅僅增10%銷售目標。近期，因建汽車小鎮、加碼文旅等項目，雅居樂頻頻站上市場風口浪尖。

曾經雅居樂與富力、碧桂園等並稱“華南五虎”，但在2014年、2018年，公司迎來了兩次命運轉折點。2014年，雅居樂因在雲南、廣東惠州等地因項目違建被通報批評，董事長陳卓林也被監視居住。2018年，海南省宣佈樓市限購，公司在海南重倉的土地和項目，遭遇限購封鎖。

今年4月，雅居樂中山一項目因環保問題被罰款。所佈局的文旅業務頻頻折戟，但雅居樂絲毫未現退意。2019年8月，公司再次升級文旅戰略，同時發佈了“樂活天地”文旅產業IP。

雅居樂今年只給自己定下10%的增長目標，近期對“汽車小鎮”的投入引起市場關注。從公司最新動向來看，雅居樂多元化的重點仍然在於文旅產業，對此專家和機構給出了不同預期

《投資者網》謝瑩潔

2019年對於雅居樂而言，註定是不同尋常的一年。今年年初，公司宣佈銷售成績破千億元，卻給自己定下了全年同比僅僅增10%銷售目標。近期，因建汽車小鎮、加碼文旅等項目，雅居樂頻頻站上市場風口浪尖。

曾經雅居樂與富力、碧桂園等並稱“華南五虎”，但在2014年、2018年，公司迎來了兩次命運轉折點。2014年，雅居樂因在雲南、廣東惠州等地因項目違建被通報批評，董事長陳卓林也被監視居住。2018年，海南省宣佈樓市限購，公司在海南重倉的土地和項目，遭遇限購封鎖。

今年4月，雅居樂中山一項目因環保問題被罰款。所佈局的文旅業務頻頻折戟，但雅居樂絲毫未現退意。2019年8月，公司再次升級文旅戰略，同時發佈了“樂活天地”文旅產業IP。

升級文旅戰略

聲稱“不會涉足新能源汽車行業”的雅居樂再次成為行業熱點。8月5日，河南新鄉平原新區官方披露了《雅居樂·力世紀平原新區新能源汽車基地項目合作協議》，消息顯示，平原新區與力世紀、雅居樂將在多個領域進行深度合作。

其實，這一協議三個月前便有了萌芽跡象。彼時雅居樂間接全資附屬公司投資2.04億港元認購力世紀4億股新股。按照合作框架協議，雙方將在國內生產、研究及開發新能源汽車，並在相關技術及產品領域進行合作。

按照雅居樂的說法，公司並非要涉足新能源汽車行業，而是要在此打造契合時代理念的“小鎮”。雅居樂一再表態：“絕對不會涉足新能源汽車的生產製造環節，雅居樂看好當地發展，打算開發建設一個以汽車產業為主題的產城小鎮。”

儘管如此，市場對雅居樂造車仍然想入非非，因為這家公司從來“不走尋常路”，在其他華南房企施行重倉大灣區戰略之時，雅居樂早早便提出了向非地產業務轉型的發展思路。雅居樂管理層明確提出，房地產銷售將以低雙位數的速度增長，公司主要的增長動力將是非房地產業務。

與之相對應的是，雅居樂對非房業務的投入相當可觀，2018年雅居樂非房業務投資已佔到總投資額的三分之一。今年，雅居樂準備了100億元用於非房地產業務投資，相當於500億元總投資的20%。

從公司最新動向來看，雅居樂多元化的重點仍然在於文旅。8月3日，雅居樂推出“樂活天地”文旅產業IP，“樂活天地”包含代表“生態旅遊、休閒體育、健康養老”的“樂彩、樂動、樂養”三大系列產品線。

據介紹，“樂活天地”三大產品線已經在山東威海、廣西北海、天津寶坻、福建漳浦、河南鄭州等地佈局有多個文旅項目。以鄭州羅曼小鎮為例，該項目以浪漫喜慶旅遊為核心，佈局產業、娛樂、商務、旅遊集散、住宅及生活配套五大功能板塊。

大規模投資短期內或難以看到效果。2018年，雅居樂非地產業務收入佔總收入比重僅為6.52%。按照雅居樂的預期，非地產業務在2019年至2021年，對集團的利潤貢獻將分別達20%、30%、40%。

業績跌宕起伏

公開資料顯示，雅居樂創立於1992年，成立後的多年在創始地中山登頂銷冠，但經營範圍始終限制在華南。2005年雅居樂在香港上市，上市後不久，雅居樂開始擴大版圖，耗巨資拿下海南清水灣土地。

清水灣堪稱“現金奶牛”，助推著雅居樂發展壯大。2017年清水灣全年銷售業績達到170億元，也正是在這一年，雅居樂深深扎進旅遊地產，不僅重倉海南全省，還將觸角伸至雲南，以求炮製出更多“清水灣”。

但僅不到半年，雅居樂便迎來“當頭一擊”，海南省政府於2018年4月出臺全島限購政策，而雅居樂在海南的土儲佔總土儲近三成。2018年，雅居樂在海南區域共計只獲得約100億的銷售額，目標達成率尚未過半。

而在此之前，雅居樂的經營業績也並非一帆風順。2013年至2018年，公司淨利潤分別為48.27億元、42.87億元、13.9億元、22.84億元、60.25億元、71.25億元，同比增幅為-3.47%、-11.18%、-67.57%、64.25%、163.84%、18.25%。

今年年初，公司給自己定下了有史以來幾乎最保守的銷售目標：1130億元，同比增長10%，這一目標已完成過半。最新銷售數據顯示，2019年1月至7月，公司實現銷售金額655億元，位列房地產銷售排行榜第26位。

機構調高評級

儘管文旅地產有著拿地成本低等優勢，但仍然受制於政策及市場的影響，雅居樂海南區域遭受的重挫只是其中之一。今年4月，雅居樂旗下中山市長江高爾夫球場因環保違法遭監管處罰45萬元，並責令停止違法行為。

中國房地產業協會商業文化旅遊地產委員會祕書長蔡雲認為，“未來房企涉足文旅產業，面臨的困難將多於以往。監管層近年來不斷髮文，嚴控主題公園、特色小鎮的房地產化傾向，地方政府會更多地要求企業先行做配套，而不是率先開發房地產項目。企業要做好“打持久戰”的心理準備。

與此同時，文旅產業也在考驗著上市公司的現金流。2016年以前雅居樂負債率多在65%左右波動，而近兩年負債率逐漸攀升至75%左右。負債規模也在急劇攀升，財報顯示，雅居樂2019年到期債務為353億元，其中境外債務74億元。

今年以來，雅居樂頻頻在海外發債，其中不乏利率高達8.5%的美元優先票據。儘管如此，雅居樂依然深信多元化業務未來可期，而這一點也獲得了機構的認可。日前，中誠信證評估、聯合信用評級及東方金誠國際信用評估等，給予雅居樂AAA信用評級。

除此之外，高盛集團將雅居樂評級由“中性”調升至“買入”，招銀國際、Macquarie（麥格理）等機構也給予雅居樂正面評級。而中金公司近期在研報中指出，預計2019年上半年雅居樂的核心淨利潤將同比增長0.9%至40億元，與去年同期基本持平。（思維財經出品）■