雅居樂業績會現場。圖片來源：時代財經劉新歌攝
“今年上半年業績算不錯，尤其是預售金額，達標率有52%。” 經歷過去年不達標的尷尬後，對於上半年的表現，雅居樂主席兼總裁陳卓林無疑是滿意的。
中報數據顯示，2019年上半年，雅居樂連同其合營公司及聯營公司，以及由雅居樂管理以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目累積預售金額為582億元，同比增長25%，累積預售建築面積為405.9萬平方米，同比增長14.3%，預售均價為每平方米14340元，同比上升9.4%。
不過，來自物業發展的確認銷售金額增長速度比較緩慢，上半年為246.85億元，同比僅上升9.5%。非房業務方面，今年上半年，雅居樂來自物業管理、物業投資及環保業務的收入分別較去年上升63.9%、4.9%、68.9%，三項業務收入佔雅居樂總收入比重的9%。
海南影響已經消化
雖然前任首席財務官張森在今年3月份舉行的2018全年業績會上提前給市場打了預防針，但雅居樂2019年上半年的毛利率還是因下滑明顯而受到了額外關注。
彼時，張森坦言，由於海南島的貢獻相對來說不會太多，2019年雅居樂的毛利率水平會比較保守，估算大概在30%以上。而最新披露的中報顯示， 2019年上半年，雅居樂錄得毛利為82.2億元，同比下跌31.6%，整體毛利率為30.3%，同比下跌19.3個百分點。
陳卓林坦言，毛利率下滑主要是因為高毛利率的海南項目入賬少了。但他強調，現在行業內毛利率要達到30%很難，雅居樂有30.3%已經算不錯。“未來的2020和2021年，隨著海南項目銷售增多，毛利率會有所上升”。
雅居樂副總裁潘智勇進一步解釋稱，海南項目的毛利率很高，達到58%，但今年上半年確認收入少，只有10億元入賬，佔總收入的4.3%，但去年同期是90億元入賬，佔總收入40%。“相當於少了近10倍，海南項目毛利貢獻去年同期是66億，今年只有6億，這是導致毛利率明顯下滑的主要原因。”
今年上半年，雅居樂海南及雲南貢獻預售金額共88.46億元，僅佔總預售金額15.2%。
導致雅居樂上半年毛利率下滑的第二個原因在於土地成本和建安成本增加了，非海南板塊去年同期成本是7500元/平方米，今年上半年由於各種原因，增加到8960元/平方米。受此影響，上半年雅居樂銷售成本同比上升55%至188.94億元。
作為雅居樂的重要糧倉，海南遭遇調控帶來的影響無疑是巨大的，但潘智勇認為，海南調控政策從去年4月份到今年6月30日已經一年多，其實已經消化了對雅居樂的影響，未來有信心將毛利率保持在30%以上。
“為什麼可以做到，一個是非房板塊的平均毛利率達到40%，其中雅生活是34%，環保業務接近60%，這對整體毛利率提高有幫助。第二是雅居樂現在拿的地塊毛利率基本是30%，如果達不到就不會要。”
雖毛利及毛利率都出現了明顯下滑，但今年上半年，雅居樂利潤表現並不差。其中，淨利潤上升37.7%至58.94億元，淨利潤率亦較去年同期上升4.0個百分點至21.7%。股東應占利潤則為50.77億元，較去年同期上升35.1%。
不過，這主要是靠賣項目掙來的。雅居樂表示，50.77億元股東應占利潤中，包括將惠州公司34%股權出售同時失去控制權的稅後淨收益22.42億元，以及一家合營企業轉至附屬公司的除稅後重估收益4.35億元。
潘智勇坦承，若剔除項目出售帶來的收益，雅居樂的利潤將因為毛利率的下滑而出現同比減少。
下半年有多少錢做多少事
鑑於目前的經濟和樓市環境，不少房企都放緩了擴張的速度，包括融信、旭輝、富力等房企都對拿地持謹慎態度，雅居樂亦如是。
陳卓林表示，地產板塊未來三年的發展計劃已經做出來，根據對市場的預測，銷售增幅大概是20%，基本不會增加太多，所以不會買大量的地。
“按照現在的土地儲備和銷售價格來算，雅居樂目前持有貨值超過6000億元，如果每年增幅有10%，未來三年貨值有7000億，足夠四年發展，沒有必要去加大拿地量。”
2019年上半年，雅居樂合計新增28個項目，預計總建築面積達692萬平方米，權益佔比為581萬平方米，應付土地金額為232億元。截至2019年6月30日，雅居樂擁有預計總建築面積達3927萬平方米的土地儲備。按照年初400億元的拿地預算，雅居樂還有168億元的額度。
陳卓林認為，雅居樂上半年花232億元買地是合理的，下半年拿地視乎回款的情況，有多少錢做多少事。
在拿地方式上，除了傳統的招拍掛和收併購之外，產業小鎮和城市更新成為了雅居樂增加土地儲備的重要方式。據介紹，2019年上半年，雅居樂產業小鎮項目已經佈局9個省13個城市，簽訂14個投資協議，獲取超過380萬平方米土地儲備，土地投入不超過60億元，新增貨值超過390億元。
“產業小鎮是未來地產發展的一個抓手。”副總裁王海洋表示，目前雅居樂產業小鎮主要是文旅、體育、康養三大類型。
城市更新方面，截至2019年6月底，雅居樂已簽訂10個合作協議和6個框架協議，鎖定超過300萬平方米土地儲備。王海洋透露，雅居樂城市更新項目貨值超過1000億，其中50%在廣州。
在多元化業務上，雅居樂的態度顯得更為積極。年初雅居樂計劃在多元業務的投資額為100億元，上半年已經用了91億元。陳卓林稱，雅居樂每年會有接近30%的投資額用於其他產業，希望2019年全年多元化業務有15%左右的增幅，未來三年的計劃是希望每一年遞增10%左右。
隨著多元業務投入的增加，雅居樂的總借款也從2018年年底的885.29億元增長到2019年上半年的935.67億元，增幅24.4%；借款成本較2018年同期大幅增加59%至33.35億元，剔除因外幣借款產生的匯兌差異後，實際借貸利率增加到7.06%，去年同期為6.26%；負債比率從全年年底的79.1%增加到81.3%。
“以前是地產一個業務，現在還有7個新業務，債務增加是正常的。”陳卓林表示。
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