奔跑的雅居樂：半年銷售完成年度目標52% 獲高盛“買入”評級

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。”今年4月19日召開的中共中央政治局會議，再次為樓市定調：“房住不炒”。在此調性下，樓市迎來近年來最為平靜的春天和初夏。

6月剛過，上市房企相繼披露上半年營運數據。有研究機構數據顯示，近六成房企未完成全年目標的一半。但在39家公佈銷售目標的房企中，也有14家完成率超50%，佔比為35.9%。此中，即有華南知名房企雅居樂。

7月4日，雅居樂公佈前6月業績數據。截至今年6月，雅居樂累計合同銷售金額582.0億元，同比增長25.0% ，完成全年銷售目標的51.5%。合同銷售面積約405.9萬平方米。其中，6月單月，雅居樂合同銷售金額約124.1億元，合同銷售面積約94.4萬平方米。

“平靜中見真章，尋常處見功力。”在調控趨嚴的背景下，跑贏前半程並不容易。時代財經查詢雅居樂今年曆月營運數據發現，運營穩健且穩中呈上升趨勢。而近年來，雅居樂一直在奔跑，也一直在改變。

深化全國佈局

今年3月30日，雅居樂海南清水灣迎來十週年。雅居樂用十年的精耕細琢，將一片曾經默默無聞的海灘，打造成標杆地產項目和世界知名的世界濱海度假灣區。除每年固定的候鳥人群，還有超100萬人次在此流動。

清水灣在成為雅居樂業績扛鼎者的同時，也成就了雅居樂在地產業內“大盤專家”、“旅遊地產開創者”的地位。十年來，雅居樂以“以產城融合為核心，實現多元化發展”的開發理念，將“第二人生”的旅居體驗和踐行軌跡，從海南走向雲南，延伸到版納的西雙林語和騰衝的原鄉項目。

雲南、海南之外，雅居樂旅遊地產全面佈局，呈現出乘風飛揚之勢。2018年，雅居樂進駐北海，打造了擁有3000畝“海上森林”紅樹林、800畝森林溼地公園等生態景觀的千畝大盤——雅居樂·金海灣。同年6月8日，山東威海冠軍體育小鎮在威海奠基，雅居樂開始力造體育集群。

而在大盤模式之外，作為一家全國性房企，雅居樂一直在強化在各地的均衡佈局，有效規避單一市場變動帶來的影響。2018年裡，雅居樂通過招標、拍賣、掛牌及股權收購等方式增添46幅新地塊，新進入漢中、連雲港、徐州等16個城市。

進入2019年，雅居樂走向全國的步伐在加快。5月30-31日兩日內，雅居樂連續拿下合肥新站高新區地塊、惠州惠城小金口地塊、成都溫江柳城地塊、重慶北碚區土地等四宗土地。6月11-14日，雅居樂又接連拿下揚州、崑山、清遠三宗土地。6月21日，雅居樂在首都北京首次落子，繼續深耕京津冀。

在2018年度業績會上，雅居樂主席陳卓林表示，2019年全年的投資資金大概500億左右，在房地產方面的投資預算在400億元左右。據時代財經不完全統計，今年以來，雅居樂已在襄陽、鄭州、惠州、成都、昆明、江門等多地落子，土地投資超130億元。

不斷在全國攻城略地、安營紮寨的同時，作為一家在廣東中山起家的房企，雅居樂在粵港澳大灣區的佈局和土地儲備，為其乘風而上打下堅實根基。梳理美國紐約灣區、美國舊金山灣區和日本東京灣區等世界三大灣區的發展脈絡可以發現，每一個灣區基本都是繁華的城市群，且植根於國家經濟動脈。世界銀行報告顯示，全球60%的經濟總量都集中在灣區部分。

據高盛預測，粵港澳地區房市2025年將至4萬億美元。這表明，在粵港澳大灣區具備優質土儲的房企將率先享受政策利好。目前，雅居樂已在粵港澳大灣區精心打造超過70個項目，土地儲備近1100萬，佔雅居樂整體土地儲備的31%，平均土地成本約3000元。隨著粵港澳大灣區規劃的逐漸落地，擁有優質土地儲備的雅居樂，將成為大灣區建設的最大受益者之一。

（雅居樂海南清水灣 圖片來源：網絡）

自我革新 打造百年老店

“能勝強敵者，先自勝者也。”創立於1992年的雅居樂，在近30年的發展歷程裡沉澱下深厚的“家底”和開發經驗。但秉承“一生樂活”理念的雅居樂，傳遞給業主及業內的印象，越來越年輕、時尚，這源自根植在它血液裡的創新、求變和突破。

在同行還大舉推行“全員營銷”時，雅居樂卻於今年5月啟動企業創新三年計劃——“樂創”專項行動。此計劃為面向雅居樂地產全體員工的創新平臺，將採取“漸進模式”，計劃從鼓勵個人和團隊創新起步，挖掘創新潛力，強化創新氛圍，並逐步推動整個組織的創新變革。

在“樂創”專項行動的首年，雅居樂將在今年內採取“造星”方式，即企業負責營造創新土壤，搭建創新平臺；每個員工都可以發現問題並提出解決方案，創新範圍可覆蓋產品設計、工程工藝、運營模式、工作方法甚至管理制度，以此挖掘雅居樂地產內部的“樂創愛豆”（英文idol，偶像）。

流淌在血液裡強烈的創新意識，使雅居樂一直引領行業潮流：從旅遊大盤的開創者，到產城融合開發的典範。而雅居樂的自我革新從未停步。2018年初，為突破自身發展、實現全國均衡佈局的目標，雅居樂地產發起了區域裂變，逐步推動權力下放，根據市場的變化和業務的需求，打造出組織更高效、人才梯隊更完善的發展機制。

未來，雅居樂地產將以“樂創”為企業創新平臺，推動管理創新、產品創新、運營創新、設計創新、工程創新等一系列的創新舉措，提升整體競爭力，滿足不斷變化的市場需求，進而支撐公司的可持續發展和品牌美譽度的不斷提升，為實現“百年老店”的企業願景打下基礎。

資本市場也敏銳捕捉到雅居樂向上、向好的創變。近日，因預計雅居樂銷售前景於今年下半年起改善，高盛將其評級由“中性”調升至“買入”，目標價13.8港元。該行表示，海南已顯示樓市調控政策放寬的跡象，因此估計雅居樂銷售將逐漸改善。另外，過去兩年雅居樂的快速擴張期也將帶動2019至2021年銷售分別提升3％、22％及46％，該行對此期間每股盈利預測分別調高1％、14％及22％。

在此之前，早在今年3月，國際信用評估機構東方金誠國際信用評估有限公司也首度給予雅居樂“AAA”企業最高信用等級評定，展望為“穩定”。

與此同時，雅居樂也在藉助靈活的融資技巧，有效優化了債務結構、降低融資成本。5月28日，雅居樂成功發行6億美元的優先永久資本證券，成為今年以來在港上市的所有內地民營企業中，成功發行永續債的第一家。隨後，雅居樂又於6月14日增發1億美元，兩筆合計7億美元將用於置換雅居樂在2013年發行、利率已達到10.215%的永續債。而這兩筆永續債不僅年利率低於2013年，與同期發行永續債的同行相比也明顯偏低。

事實上，雅居樂一直“輕裝上陣”，負債率在行業中處較低水平。樂居財經數據顯示，百家上市房企資產負債率從2017年的77.72%增長到了2018年的78.9%，雅居樂的76.14%低於該平均值。另克而瑞數據顯示，2018年TOP11-30的房企平均淨負債率達到了101.27%，而雅居樂只有79.1%。