' 67億！新湖中寶割肉回血，斷臂求生還是另有內情？'

摘要：馬太效應

撰文|蜜姐&編輯|楚琦

最近，一家從不搶地王，也不喊千億目標的房企悄然登上了樓市新聞的頭條。TA就是新湖中寶，老牌卻低調的江浙房企。

據公開報道，昨天（7月16日），新湖中寶與融創地產簽署合作協議書，擬以67億元將其所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益出售給後者。

根據公告顯示，新湖中寶本次交易產生收益約 5 億元。

兩項權益加起來，涉及了長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。看到這裡，蜜姐不得不感嘆融創大手筆，新湖中寶也是"割肉"。

也許很多蜜友還不太瞭解新湖中寶這家低調得近乎神祕的房企，據其官網介紹，其於1999年在上海證券交易所掛牌上市。公司主營業務為地產、金融服務和金融科技。

最新的2018年年報顯示，新湖中寶目前在全國30餘個城市開發50餘個住宅和商業地產項目，總開發面積3000萬平方米。

從這個體量來看，這次其割肉融創的200多萬平米土地，著實不是個小數目。

另外年報還顯示，2018年，該公司實現營業收入172.27億元，同比減少1.56%；歸屬於上市公司股東的淨利潤25.06億元，同比下降24.55%；每股收益0.29元。

2018年房企日子都不好過，大房企步履維艱，很多中小房企命懸一線，新湖中寶也並不例外。

都知道這兩年房企迎來償債高峰，融資成本高企，高週轉之風十分盛行。但不知是操盤能力問題還是刻意拖延工期"捂盤惜售"。新湖中寶很多項目拿地很早，週期卻非常之長。

以這次割讓的土地來說。有兩個項目分別是2009、2010年拿的項目，到現在開發週期已經長達10年。開發週期長，回款時間長，可以想象其對新湖中寶帶來的的資金鍊壓力。

上海的則主要是舊改項目，舊改面臨的首要問題就是拆遷投入。公開數據顯示，2018年，新湖中寶支付的拆遷款項就高達97.15億元，而這也是導致其經營活動產生的現金流為負的主要原因。

截至2018年末，新湖中寶的總資產為1398.71億元，總負債為1054.85億元，資產負債率為75.42%，其中，短期借款29.41億元，長期借款404.49億元。對於這一體量的房企來說，壓力確實不小。

實際上，就在今年6月，新湖中寶剛剛發行了一筆1.1億美元的境外債券。

值得注意的是，這筆債券額度不僅高，利率同樣也高，達到了11%。有研究機構曾統計過房企海外融資情況。1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，比2018全年境外融資7%出頭的利率明顯要高。

新湖中寶的11%利率又比前五月均值高了20幾個百分點。就在前幾天，蜜姐剛剛寫過房企高息海外融資，這意味著開發商手裡的錢越來越燙手，一方面需要大量出貨回款，另一方面在買地時可能更加謹慎。

對於這次割肉，新湖中寶公開的表示是有利於加快公司現有項目開發進度，加速資產週轉，優化公司資產負債水平，實現更加穩健高效優質的發展。

這句話蜜姐翻譯過來就是，現在公司資產週轉較慢，負債水平較高，不利於長期發展。

對了，就在今年初，新湖中寶才收到上交所問詢函，15問質疑其現金流及資產情況。

最新的一季報顯示，2019 年 1-3 月，該公司未新增土地儲備；新竣工面積 18.42 平方米，同比減少42.96%；

合同銷售面積 13.50 萬平方米，同比減少 0.33%；合同銷售收入 21.27 億元，同比減少 6.77%；

結算面積 8.28 萬平方米，同比減少 53.89%；

結算收入 8.43 億元，同比減少 59.28%。成績也並不理想，當然一季度折戟的房企裡，新湖中寶並不孤獨，畢竟大環境擺在那。

大環境不行，好在新湖中寶土地儲備較多，取得成本較低。自己開發資金緊張、週期太長，不確定因素過多。出讓部分項目或許拯救了自己，也讓別人受益，是某種程度上的雙贏。

但房企的冬天還沒有結束，分化也將加劇，房地產寡頭化的趨勢越來越明顯。於我們個體何嘗不是如此？

這幾年，房地產早已經將個人的資產差距越拉越大，有人靠他走向財務自由，也有人因他錯過暴富、負債累累。

馬太效應不僅在企業，在個體表現也越加明顯。

宏觀壓力下，企業或個人都難以倖免。我們能做的，就是儘量張大眼睛，捂好錢包，避免成為韭菜。

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