關注公眾號：城改新風向

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來源 / 中國證券報 作者 江鈺鈴 董添

火速出售資產！

在7月22日晚間披露正在洽談、協商出售的項目約為40個之後，7月24日晚間，處於非常時期的新城控股迅速披露了首批項目的出售情況：10個項目交易對價41.54億元，全部現金支付，約佔公司2018年末經審計歸母淨資產的13.62%。

解困資金面 甩賣資產

總結看，接盤者分為幾類：

（1）本身是項目的合作方。如中駿、寶龍、旭輝和仁恆，本身就相關項目與新城存在合作關係。此次出讓，相關項目便以0元出讓。

（2）部分項目完全出售換現金。比如此次金科除了承接了一個本身與新城合作的許昌項目外，還承接了新城在江西上饒、安徽宿州、浙江嘉興、山東青島和山東日照的相關住宅地塊。在首批10個項目中，金科地產是目前的最大買家，共接手了6個項目。

據熟悉此次交易情況的房企人士對中證君（ID:xhszzb）表示，新城此次主動有計劃地出售資產，主要是考慮到資金面的壓力。而接盤企業接手新城項目，接手價格也比較低，還是比較划算的。

具體分析來看，此次新城甩賣的第一批項目，主要都是2019年上半年獲得的土地資產，等於說剛拍的地就賣了。

上述房企人士表示，剛拍的土地，資產變現週期本來就長，在開發銷售過程中也會產生很多費用。“從資產處置的角度，這部分資產肯定會被優先處置。”

而從接盤者的角度，由於新城控股近年來也以全國性擴張為主要策略，甩賣的資產也遍及全國各地。上述房企人士稱，對接盤企業來說，一些項目也可以對各自企業的發展做有益補充。

能否提振股價？

在前任董事長因涉嫌犯罪被批准逮捕後，新城控股就已經吃了數個跌停。

新城控股近日股價走勢圖

在7月22日晚間公告將甩賣資產後，7月23日，新城控股收報跌停。7月24日，股價小幅回升，收盤時報26.97元/股，總市值為609億元。

市場普遍憂慮目前新城控股的負債情況，甩賣資產是否意味著公司債務情況面臨壓力呢？

新城控股表示，本次交易目的為公司根據戰略需要，積極應對市場變化，優化公司資產結構。

而一位地產行業資深人士對中證君表示，以現金結算項目轉讓，獲得貨幣資金，新城此舉意在改善公司的現金流情況。

2016-2018年，新城控股有息負債分別為262億元、446億元、743億元，截至2018年一季度末為906億元，其中短期債務283億元。今年4月底，新城控股的借款餘額再上升到967億元。其中銀行貸款淨增148億元。

上述人士表示，新城或在融資面存在一定壓力。甩賣增加現金流也是不得不為的事。

隨著新城控股後續仍會繼續披露資產交易情況，其股價走勢究竟如何，也備受市場關注。

從目前來看，各大基金並未繼續調降新城控股估值。而有分析師也表示，隨著新城控股經營策略趨於保守，原有的估值將進行重構，在今年新城控股2700億元目標仍然未變的情況下，接下來新城究竟在拿地策略、擴張規模上如何發展，是值得後續觀察的。

此外，大股東質押情況也是關注焦點。在新城控股股價波動期間，控股股東富域發展的多筆質押受關注。

7月23日，新城股價一路走低至跌停，報收於26.73元/股。有一筆來自富域發展質押給上海國際信託的4850萬股股票平倉線為25.97元，兩者之間僅剩2.84%的差距。

不過，富域發展也在近日解除了部分質押。7月19日晚間，新城控股發佈公告稱，控股股東富域發展集團有限公司已將其質押給上海海通證券資產管理有限公司的公司部分股份解除質押，共解除質押約1億股，佔公司總股本的4.44%。

規模擴張喊“卡”

新城正在收縮規模。

據公司2018年年報，新城控股有295個在建項目，2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅，土拓貨值排名行業第五，新增商業用地21幅。

從月度銷售額來看，新城控股回款處於上升勢頭：4月213.95億元，5月247.59億元，6月295.49億元。

這兩年，新城給外界的印象是擴張勢頭迅猛。

根據克而瑞發佈的排行榜，新城控股2018年房地產銷售面積與銷售金額分別在全國房地產企業中排名第7位與第8位。

此番危機可能影響新城控股的擴張步伐。

不過也有業內人士表示，從新城本身來說，這兩年商業地產全國化佈局力度很強，暫時還不會對商業地產項目採取大規模處置的策略。從企業的管理“人之常情”的角度看，其必須不斷釋放穩定發展的信號，這樣才可以防範投資者恐慌等現象。