這是一個急遽變化、危機並存的時代。當地產大佬們或攻城掠地或收縮戰線應對調控週期之時，總部位於杭州的地產商新湖中寶不疾不徐走出了一條與眾不同的發展之路。
越華麗，越低調。新湖中寶很少出現在土地拍賣市場競價廝殺，卻坐擁上海內環多幅稀缺土地資源，以及環上海周邊廣大的土地儲備，且在多元化發展的道路上風聲水起，近年更是在金融科技及高科技領域大展身手。回顧民企新湖集團近25年的成長史，與時俱進、另闢蹊徑是兩大顯著的標籤——立身於地產又在投資領域開枝散葉，以土地資源為核心又構建了多元的“資產配置”。
目前，新湖中寶的隱性資源正加速變現。有券商研究員表示，新湖中寶的“地產+”發展模式在房地產界是一個另類，評估新湖中寶的投資價值，不能僅從地產業務去看，更應看到它擁有的資源屬性和價值。
充沛現金流支撐轉型
投資和轉型，需要錢。
如今的房地產業，進入了一個洗牌期。在不少房地產大佬大舉融資攻城掠地時，新湖中寶在土地競拍市場卻鮮有動靜，開發銷售的速度也是不溫不火。以至於外界對新湖的投資舉動打了個問號：公司有足夠的現金流嗎？
年報顯示，截至2018年末，新湖中寶貨幣資金為160.18億元，經營活動現金流量淨額自2015年至今首次為負數。另外，新湖中寶2018年投資活動現金流中，拆出款項形成的現金流出34.15億元，同比上升14.43倍。資產負債率為75%，其中短期借款29.41億元，長期借款404.49億元。
這些財務指標在地產公司中屬於中流。“地產業務是新湖中寶轉型的根基，之所以能廣泛投資，正是因為地產業務提供了穩定的現金流。”新湖中寶有關負責人表示，公司自由現金流非常充裕，基本沒有未支付的土地款，沒有剛性支付壓力的現金流，“別看很多企業看似現金流大，但後續支付壓力也大。”
新湖中寶從賬面上看，資產負債率為75%，但仔細分析公司的資產負債情況，在上市地產企業中還是很有優勢的。上述人士說，得益於逆市佈局，以及從不高價拿地的經營策略，新湖地產擁有充足的自由現金流，即銷售與拿地、開發建設之間沒有剛性週轉的聯繫，大部分的銷售回籠資金可由企業自由支配。“公司賬面資產負債率一直控制在75%以下，但公司大量存貨均以成本計價，未考慮土地增值的影響。前兩年戴德樑行曾為新湖的土地增值算過一筆賬，新湖土地增值空間超過500億，以此估算，公司的實際資產負債率在40%左右。”
追根溯源，新湖中寶這兩年增加的負債主要用於上海舊改項目。據披露，公司2017年和2018年有息債務增加及經營活動產生的現金流量淨額減少的主要原因是上海舊改項目進展順利，按拆遷進度投入拆遷款所致。據披露，2017、2018年，上海拆遷貸款累計增加155億，佔有息負債增量的70%。上述舊改項目位於上海內環核心地段，資產質量優質。目前，地產公司在上海內環基本拿不到土地，特別是住宅用地。怪不得有長期跟蹤新湖的地產研究員如是說：“新湖中寶坐擁上海內環多幅稀缺土地資源，以及環上海周邊廣大的土地儲備，真是羨煞同行”。
拋開上海舊改項目的影響，新湖中寶的經營性現金流顯示為大額流入，2017年、2018年分別流入80億元和60億元。故而，新湖中寶能在大手筆投資高科技企業的同時，還能將貨幣資金保持在150-200億左右。再看公司的新增負債，主要為8-10年的長期負債，短期償債壓力並不大。截至2018年末，新湖中寶未來二年內到期債務近200億元，其中，除了公司債等不到一半的債務到期需要償還外，相當部分銀行及其他金融機構貸款均可續。
“公司項目銷售可回籠資金逐年增加，具備充足的償還能力。”新湖中寶負責人表示，長期來看，隨著未來新湖上海舊改項目陸續銷售，每年銷售額有望從現在的200億提升到500億左右，屆時將回籠大量現金流，覆蓋目前的負債綽綽有餘。
新湖中寶相關人士還表示，“公司目前尚有未使用的新增授信超300億元。已批未發公司債75億元，融資渠道十分暢通”。
隱性價值將顯現
與房地產開發項目的顯性價值相比，新湖中寶最難估測、最為寶貴的是土地等資產的隱性價值。
擁有3000多萬平米土地儲備在手的新湖中寶，近期做了一次小小的“變現”嘗試。新湖中寶7月17日披露，公司與融創地產簽署合作協議書，擬將所持歐瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及長三角區域約210多萬平米建築面積的土地資源。“拿出小部分土地儲備合作，可以回籠大量資金，大幅改善債務結構，為後續的業務發展奠定了良好基礎。”新湖中寶相關負責人表示。另據公告披露，新湖中寶預計本次交易產生收益約5億元。
新湖中寶充足現金流的源泉，正是源於豐富而低成本的土地儲備。
據公司透露，在當前的背景下，新湖的土地成本僅在一兩千元每平米（未考慮上海舊城改造項目），而當前項目的銷售均價已超16000元/平米。根據戴德樑行兩年前的評估，新湖土地資源的增值空間超過500億。
“新湖地產的土地儲備在行業中並不是最大的，但其土地儲備的質量在行業中可以說是上乘的。”有熟悉公司的人士表示，新湖地產的土地儲備主要分佈在以上海為中心的長三角經濟發達地區，目前土地儲備約3000萬平方米，至少可滿足公司未來5-8年的開發需求。根據測算，未來貨值大約在4500-4800億之間。
據預測，隨著未來新湖上海舊改項目陸續銷售，每年銷售額有望從現在的200億提升到500億左右，為公司提供充足的現金流。同時新湖的土地儲備已大幅增值，即使通過土地轉讓也能獲得高收益。7月份新湖與融創的交易就如同一杆標尺，從某個角度“丈量”出了新湖儲備地產項目的市場價值，並能深化雙方的戰略合作，提高開發進度。
廣發證券今年3月的研報指出，新湖中寶成立的前10年裡，公司以地產為主業，前瞻布局長三角區域，提前鎖定了大量優質土地資源，目前長三角區域貨值2544億元，佔比超過70%，同時擁有啟東、溫州兩個一級開發項目，潛在優質資源充足，將充分受益於長三角一體化進程。2007年開始，公司積極佈局金融牌照資源，而2015年則前瞻佈局高科技領域，包括金融科技以及信息技術，隨著資本市場以及金融工具的不斷髮展，這些領域的股權價值將逐步顯現。
看重未來的新湖，將漸次綻放出“寶藏”的價值。
“地產+”的另類新湖
十年前，新湖集團就給了資本市場一個驚人之筆。
2008年底，新湖中寶宣佈換股吸並兄弟公司新湖創業，新湖集團主動放棄一個殼資源，通過內部整合帶來的協同效應來增強上市公司的盈利能力，新湖集團的房地產業務整合由此畫上句號。
此後，新湖中寶在夯實房地產主業的同時，摸索出了獨有的“地產+”模式，進行了多元化的投資佈局。
新湖中寶“不安分”的背後，源自對中國經濟發展脈絡和轉型升級的洞察。上世紀90年代中期，新湖大手筆進入了地產行業，10年前就前瞻性地投資了金融服務業，成為當時業績增長的一大支撐點。
近十年來，科技發展突飛猛進，前沿產業備受關注，新湖中寶也將投資視野轉向了“未來產業”。一步一步走來，新湖的投資佈局看似隨意，但其中蘊含的眼光和功力非常人所能及。
“新湖的多元投資，似乎更看重資源，和未來的收益。”觀察人士指出，通過地產主業回籠資金進行多元化投資，新湖的另類路徑很少有人能模仿。“這些動作是有資本邏輯的。房地產業受宏觀調控的影響較大，作為地產上市公司，需要通過多元化的利潤來源來平抑業績波動的風險。”
看淡現在，看重未來——這或許就是新湖多元化投資的初心。
2015年，新湖中寶順應國內經濟轉型契機，著力構建金融服務和金融科技雙向賦能生態圈。2017年年報中，新湖中寶首次將高科技投資納入戰略範疇，提出要加快佈局區塊鏈、大數據、人工智能等高科技領域。截至目前，新湖中寶持有金融數據服務商萬得信息7%股權，持有香港上市公司51信用卡約22%的股權。另外，新湖中寶入股了通卡聯城網絡、趣鏈科技、雲毅網絡、雲英網絡、邦盛科技、晶晨股份等一批高科技企業，不經意間又契合了國家扶持高科技產業的政策導向。
（文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）
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