提到香港，相信不少人第一時間想到的就是那讓人望而生怯的房價。可以說，香港是一座被房地產高度綁架的城市。

1969年，香港政府開始實施為期十年的建屋計劃，做到居者有其屋。從此，房地產開始走入香港經濟。人口持續增長、土地供給過少、金融環境寬鬆以及香港政府政策推動的大環境下，香港房價在波動中大幅上漲，房地產經濟如火如荼。香港也因此連續九年穩居全球房價最難負擔城市榜首，被納入“極度負擔不起”之列。

房地產逐漸佔據香港地區經濟極大一部分體量。數據顯示，房地產行業本身佔香港GDP的比重大約只有5%，而與房地產行業相關的投資與消費，比重一度超過30%。

2006年以來保持在20%-25%區間，其中固定資產投資中，房地產相關投資佔比一度高達近50%，近年來維持在40%左右。

由於香港政府收入嚴重依賴土地交易和房地產相關稅收，導致2016年佔比達到32％。其中土地出讓金佔財政收入22%，持有環節稅收約佔5%，交易環節印花稅佔3%。

金融業和房地產是當前香港經濟的頂樑柱。同時金融業又高度捆綁於房地產行業，數據顯示，與地產有關的貸款將近40%。更不用說香港四大富豪：李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤皆是靠地產發家的。

由此可見，香港經濟與房地產息息相關。

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論樓價的瘋狂程度，香港絕對是當之無愧的第一名。

香港房屋均價大概在22-30萬一平米，常年位居全球房價最昂貴的城市之首。美國機構Demographia最新發布的《2019年全球住房可負擔性調查報告》顯示，香港憑藉高達20.9的房價收入比，再次蟬聯全球最貴。

簡單來說，一個普通的香港家庭，如果想買房，在0存款的情況下，起碼不吃不喝不納稅21年，才有可能實現。

（1）香港的居高不下的房價，最主要是因為人口劇增，從而產生了巨大的住房需求。

二戰結束之後，香港大約半個世紀都處於人口增長期，從最初的60萬增長到600多萬！數目龐大的剛需購房者成為推高香港房價、拉動香港房地產經濟持續發展的最根本原因。

（2）港政府的“緊縮”土地供應政策下，產生的供需矛盾。

由於香港土地所有權歸政府所有，出於保護生態、維持樓市發展等方面的考慮，香港政府土地處於長期供給不足的狀態。於是在1985年，香港實施了土地限售計劃，強制規定每年土地供應只限50公頃（含住宅、工業等多種用途），後來在2004-2010年，採用了勾地方式來減少土地出讓。

值得注意的是，香港總面積約為1100平方公里，但可以開發利用的土地只有不到30%，許多農地和郊野都受到政府保護不予開發。有限的土地供給無法長期滿足居民對商品住宅的需求，目前香港人均住宅用地僅10餘平米。

香港實行與美元掛鉤的聯繫匯率制度，利率也跟隨美國方面長期處於低息環境，而且香港銀行業對於住房按揭貸款的審查標準也一度十分放鬆，低廉的融資成本刺激本地居民加槓桿購房，也吸引大量外資持續流入，助長了房價上漲。

因此除上述原因外，投機因素也是香港地產泡沫的重要推手之一。

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一、香港政府財政收入嚴重依賴房地產

房地產相關收入，一直是香港政府最主要的收入來源之一。香港土地供應一直嚴重不足，因此香港政府能夠通過出讓空地來獲得很大一部分收入。這是我們常說的“土地政策”，也是香港地產和經濟最典型的特徵之一：香港政府通過將其擁有的土地賣給開發商，獲得收入以支持基礎設施建設和其他財政支出。

過去二三十年，地價收入佔比也長期佔香港政府財政收入約20%的水平，最高峰時還一度達到36％。最新發布的預算案顯示，香港政府預計地價收入佔政府預算總收入的23%。

除土地出讓外，香港政府還直接或間接地向土地、房屋徵收多種稅項，包括從價印花稅、買家印花稅、額外印花稅、租約印花稅、物業稅、土地租金、差餉、去年六月起推出的空置稅等與居民相關的；還有其他和地產開發商相關的溢利稅、利息率等。

近年來，房地產持有環節的差餉稅佔財政收入的比重穩定在4%左右，物業稅維持在1%左右，土地年租大約2%，房地產交易環節的印花稅一般佔財政收入的3%左右。

二、香港地產業與金融相互依存、相互推動

與房地產相關的上下游產業規模十分龐大，包括鋼鐵、建材、化工、機械、銀行、物業、裝修、家電等，幾乎觸及經濟的方方面面。而且香港房地產深度捆綁金融銀行業，所以上述行業正式帶動香港經濟的支柱。

對於開發商而言，沒有正式預售、得到回款之前，土拍拿地、開工建設都會涉及到鉅額貸款；對於居民而言，購房也會普遍借貸房款總額的50-60%，所以說房地產是一個資金密集型產業。香港金融機構針對房地產及其相關的建築業的信貸規模（包括房地產開發商和居民住宅按揭）佔比非常高，幾乎穩定在30%以上，最高峰甚至超50%。

換個角度來看，金融業的擴張也推動了地產業的發展。地產業初期需要龐大的資金投入，寬鬆的金融環境允許地產開發商以極低的成本投。靈活多樣的按揭業務也使居民得以加槓桿購房。

金融業與地產業這兩大香港經濟支柱間相輔相成。從企業盈利的角度，金融業和地產業遙遙領先，海通證券2016年統計各行業歸屬普通股東淨利潤總和佔比發現，金融行業遙居首位，佔比高達62%，房地產行業排第二、佔比10%。

第三、港股市場表現與房地產行業密切相關

近三十多年來，香港的地產業和金融業佔股市總市值不斷上升。2016年港股恆生指數中佔比前二名就是金融行業和房地產行業，分別為47%和15%，相當於兩者共計佔了港股總市值的六成。

股票和房地產價格呈現“榮辱與共”的現象。在2015-2016年上次香港房價下跌期間，恆生指數下跌了約10%。其後香港房地產市場逐漸復甦，房屋價值在2018年中創下紀錄新高，恆生指數大漲約40%。

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從1980年開始，金融膨脹與地產狂潮，逐步把香港經濟推向了一個由地產和金融部門支撐起來的結構中。然而“水能載舟亦能覆舟”是亙古不變的道理，經濟結構過於依賴地產的代價就是：幾次香港樓市的牛熊輪迴中，下跌的房價也成為香港經濟快速下滑甚至衰退的最大幕後黑手。

比如到了1997年，高房價助推起來的經濟高增長的表象都成了泡沫。

1997年，亞洲金融危機在東南亞各國陸續爆發，香港自然也受到牽連。港元匯率和港股承壓暴跌，引發了香港市場利率上升、銀行信貸萎縮、失業增加等問題。

由於前期房價上漲過快，危機爆發後資金成本上升、居民支付能力減弱，多重因素下，房價失去了有力的支撐。自1997年10月開始，香港樓市便出現了“跳水式”的量價齊跌，成交量也大幅萎縮55%，房屋空置率巨幅上升。

房價暴跌導致社會財富大量萎縮。1997年-2002年，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。香港平均每位業主損失267萬港元，更是部分家庭所持房屋變成“負資產”。同時香港失業率也大幅上升。

房地產低迷拖累消費需求，進而導致物價持續下跌，造成香港持續通縮。2001-2002財政年度的赤字更大幅上升至656億港元的歷史紀錄。隨著房價下跌，個人和企業的抵押物資產大幅縮水、負資產造成抵押房屋貶值及房貸者的還貸能力降低，令銀行系統的不良貸款和按揭拖欠比率迅速上升。

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1997年開始的這場金融危機，其實也為改變香港這種“畸型”的地產金融結構提供了良好的變革機會。不過，房地產幾乎捆綁了香港經濟整體，以致香港政府並未把握這次機會實施改革。

一方面，香港政府持續縮減土地供應。1998年6月，香港政府宣佈六個月內暫停賣地，還引入了“勾地機制”，政府在土地拍賣競標前要求發展商報出最低價。這種“勾地機制”限制了土地供應，抬高了地價。直到2013年才被正式取消，以增加土地供應來抑制房價過快上漲。

另一方面，香港政府還調整了地產監管政策。港府放鬆了此前一度嚴加管束的“炒樓花”行為，並對房地產交易的相關契稅進行減免。此外，特區政府還將“居者有其屋計劃”的居屋交易限制放寬，甚至針對購房者推出了有優惠性的無息及低息貸款計劃。

其實，最無奈的是，即使政府試圖打破這種深度捆綁於地產的僵局，香港居民也不會同意的。

1997年，首任特首董建華就職後提出八萬五公屋計劃：每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個、十年內全港七成的家庭可以自置居所、輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。希望通過此舉改變高房價對經濟的壓制，希望全港人都能安居樂業。

然而，計劃剛推行，巨量的供應瞬間摧毀了整個樓市。2003年初，有10萬多房貸者成為負資產者，不少家庭不堪重負，不僅首付的積蓄化為烏有，還倒欠銀行一堆貸款。於是，2003年7月1日香港街頭爆發50萬人大遊行，抗議香港房價下跌，要求港府救市。八萬五公屋計劃就此被擱停。

得益於香港政府一系列託底政策，經歷近五年的蕭條後，香港房地產市場從2003年開始觸底反彈。

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2003年開始，香港樓市走過15年的牛市，直到2018年再次出現了拐點。

全球貿易戰下，宏觀經濟環境變差、美聯儲加息結束了超低息環境、香港政府推出了空置稅等政策，各種收緊因素之下，香港房地產市場再度面臨下行壓力。

1月31日，香港差餉物業估價署公佈的樓市最新數據顯示，去年12月香港私人住宅樓價指數為358.4，環比下跌2.39%，跌幅較去年11月的3.16%收窄。隨著香港樓市開始“入冬”，香港政府年度盈餘也隨之大幅下降。2018-2019年度香港特區政府收入的修訂預算為5964億港元，預計年度盈餘為587億港元，較預期低81億港元。

香港財政司司長曾表示：“過去數年，在住宅單位供應偏緊、利率超低及資金流入的疊加因素影響下，樓價已非一般市民所能負擔。”港府對於土地的供應上似乎也有所“鬆口”。2月27日公佈的2019至2020年度財政預算案則指出，“（香港）房屋土地供應過去數年持續有序地增加，2018年的私人住宅單位落成量達21000夥，為十四年新高。

去年，香港政府還推出空置稅，規定對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收大約相等於樓價的5%的空置稅，意在主動對房地產價格施壓。

從過去的歷史可以看出，香港的經濟體量在整個亞洲如同一座難以跨越的高山，而這僅僅是依靠房地產以及金融業的高度發展帶來的結果，整個香港被房地產牢牢把控了命脈。

一方面，高房價對經濟的發展帶來了瓶頸，中小企業難以謀求發展，創業氛圍稀薄；另一方面，香港的人口在迅速老化，是出生率最低的地區之一，意味著依靠地產的單一經濟結構恐怕很難持久。