龍湖集團2019年中期業績會現場（孫婉秋 攝）
8月26日，龍湖集團在香港舉行中期業績發佈會。
“多維航道，篤定前行”的背景板前，董事長吳亞軍藍色連衣裙外罩了件黑色外套，顯得神采奕奕，攜CEO邵明曉和CFO趙軼這一“鐵三角”組合出席。
一如此前，龍湖也帶了其他兩位中高層露臉，這一次是集團副總裁胡若翔和鄭州公司總經理孫海波。
再過兩個多月，龍湖便將迎來上市十一週年紀念日，面對記者“回顧上一個十年發展有何感悟”時，吳亞軍坦言，時間過得蠻快，沒有什麼值得特別紀念，對於上市公司而言，沒有故事就是好故事。
記者出身的吳亞軍天然知曉傳媒所好，她調侃“沒有故事”的龍湖某種程度上缺少新聞性，“對於記者來說，最不喜歡的可能就是我們這樣的公司”，言閉，眯著眼哈哈大笑起來。
這是整場業績會她慣常出現的表情，眯著眼，微笑著記下媒體拋來的提問，而後點將右手邊的邵明曉或左手邊的趙軼來回答。
誠然，在記者眼中，龍湖是個令人又愛又“恨”的存在。作為融資能力最像國企的民企，向來以穩健著稱的龍湖一面連續數年交出“三好學生”般的成績單，一面卻鮮少給市場提供輿論談資與關注點。有些時候，它似乎像是“別人家的孩子”，優秀有餘，個性不足。
龍湖集團2019年中期業績會現場（孫婉秋 攝）
8月26日，龍湖集團在香港舉行中期業績發佈會。
“多維航道，篤定前行”的背景板前，董事長吳亞軍藍色連衣裙外罩了件黑色外套，顯得神采奕奕，攜CEO邵明曉和CFO趙軼這一“鐵三角”組合出席。
一如此前，龍湖也帶了其他兩位中高層露臉，這一次是集團副總裁胡若翔和鄭州公司總經理孫海波。
再過兩個多月，龍湖便將迎來上市十一週年紀念日，面對記者“回顧上一個十年發展有何感悟”時，吳亞軍坦言，時間過得蠻快，沒有什麼值得特別紀念，對於上市公司而言，沒有故事就是好故事。
記者出身的吳亞軍天然知曉傳媒所好，她調侃“沒有故事”的龍湖某種程度上缺少新聞性，“對於記者來說，最不喜歡的可能就是我們這樣的公司”，言閉，眯著眼哈哈大笑起來。
這是整場業績會她慣常出現的表情，眯著眼，微笑著記下媒體拋來的提問，而後點將右手邊的邵明曉或左手邊的趙軼來回答。
誠然，在記者眼中，龍湖是個令人又愛又“恨”的存在。作為融資能力最像國企的民企，向來以穩健著稱的龍湖一面連續數年交出“三好學生”般的成績單，一面卻鮮少給市場提供輿論談資與關注點。有些時候，它似乎像是“別人家的孩子”，優秀有餘，個性不足。
融資成本4.56%
上半年，龍湖合同銷售額同比增長8.8%至1056.2億元，營業額同比增長42.2%至385.7億元，其中物業投資業務收入同比增長39.2%至25.8億元。1056.2億元代表著全年目標的48%，這一成績排在克而瑞數據第十位。
會上，趙軼表示，“年初宣佈的‘2019年全年銷售目標2200億，可售貨源3500億’保持不變，我們相信能夠完成（全年目標）。”
分區域來看，長三角、西部、環渤海依然是龍湖的業績主要貢獻地，分別實現銷售額352.1億元、275.6億元和247.1億元，分別佔集團合同銷售的33.3%、26.1%和23.4%。
土儲端，上半年，龍湖新拓展福建漳州、陝西咸陽、廣東中山、廣東茂名四個城市，截至7月31日，完成49個城市的佈局。今年前6個月，龍湖新增收購土地儲備總建築面積為924萬平方米，權益面積671萬平方米，平均權益收購成本每平方米7761元。按區域來看，長三角、西部、環渤海、華南及華中的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日，集團土儲合計7093萬平方米，權益面積4911萬平方米。
利潤方面，上半年，龍湖歸屬於股東的淨利潤為63.1億元，歸母淨利率下降3.6個百分點至16.4%，毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率32.6%。核心稅後利潤率為16.1%，核心權益後利潤率為12.2%。
會上，被問及上半年接盤了新城兩個項目是否意味著龍湖將發力二級市場，以併購的方式拿地，吳亞軍表示，“我們一直都有收併購，過去30%的項目來自收併購，每年都有幾十個項目屬於收併購”。
負債來看，截至2019年6月底，龍湖的淨負債率（負債淨額除以權益總額）為53%，在手現金為580.7億元，綜合借貸總額為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%，較2018年同期借貸成本4.5%有所上升，但趙軼依然自信道：“4.56%在行業裡面是最穩健的水平。”
此外，趙軼提到，國內融資環境對房地產行業來說是調控的狀態，結構性是精準的，不是一刀切的。
談及當前融資收緊，趙軼卻並未過度擔心，他認為，“我們從來沒用過信託、資管這類，在這個階段，信用很好的公司反而能拿到一些合適的融資，因此對未來融資成本的穩定保持信心。”
長租公寓明年會有微利
2017年以來，龍湖將住宅開發、商業運營、長租公寓、智慧服務確定為四大主航道業務。
財報顯示，上半年，龍湖集團物業投資業務收入同比增長39.2%至25.8億元，主要來自於商場天街和長租公寓冠寓等。
商業方面，據趙軼透露，截至2019年中，公司開業商場29個，累計經營面積接近300萬平方米，下半年將開9個商場。
按照開業時間看，開業十年以上商場有4個；5-10年有7個，租金收入同比增長14%；3-5年商場8個，同比增長21%；三年以內10個，同比增長71%。趙軼稱，這是一個比較穩定的增長曲線，整體回報率持續高於6%，上半年達到7.5%。
談及商場的資本變現，趙軼介紹，當商場運營成熟，長線的險資會傾向性拿一些這部分的優質資產，他們需要達到5%的回報率。如果龍湖出讓49%的股權給他們，基本上可以把項目投入成本全部收回來，“操盤並表還能夠收管理費”。
龍湖集團2019年中期業績會現場（孫婉秋 攝）
8月26日，龍湖集團在香港舉行中期業績發佈會。
“多維航道，篤定前行”的背景板前，董事長吳亞軍藍色連衣裙外罩了件黑色外套，顯得神采奕奕，攜CEO邵明曉和CFO趙軼這一“鐵三角”組合出席。
一如此前，龍湖也帶了其他兩位中高層露臉，這一次是集團副總裁胡若翔和鄭州公司總經理孫海波。
再過兩個多月，龍湖便將迎來上市十一週年紀念日，面對記者“回顧上一個十年發展有何感悟”時，吳亞軍坦言，時間過得蠻快，沒有什麼值得特別紀念，對於上市公司而言，沒有故事就是好故事。
記者出身的吳亞軍天然知曉傳媒所好，她調侃“沒有故事”的龍湖某種程度上缺少新聞性，“對於記者來說，最不喜歡的可能就是我們這樣的公司”，言閉，眯著眼哈哈大笑起來。
這是整場業績會她慣常出現的表情，眯著眼，微笑著記下媒體拋來的提問，而後點將右手邊的邵明曉或左手邊的趙軼來回答。
誠然，在記者眼中，龍湖是個令人又愛又“恨”的存在。作為融資能力最像國企的民企，向來以穩健著稱的龍湖一面連續數年交出“三好學生”般的成績單，一面卻鮮少給市場提供輿論談資與關注點。有些時候，它似乎像是“別人家的孩子”，優秀有餘，個性不足。
融資成本4.56%
上半年，龍湖合同銷售額同比增長8.8%至1056.2億元，營業額同比增長42.2%至385.7億元，其中物業投資業務收入同比增長39.2%至25.8億元。1056.2億元代表著全年目標的48%，這一成績排在克而瑞數據第十位。
會上，趙軼表示，“年初宣佈的‘2019年全年銷售目標2200億，可售貨源3500億’保持不變，我們相信能夠完成（全年目標）。”
分區域來看，長三角、西部、環渤海依然是龍湖的業績主要貢獻地，分別實現銷售額352.1億元、275.6億元和247.1億元，分別佔集團合同銷售的33.3%、26.1%和23.4%。
土儲端，上半年，龍湖新拓展福建漳州、陝西咸陽、廣東中山、廣東茂名四個城市，截至7月31日，完成49個城市的佈局。今年前6個月，龍湖新增收購土地儲備總建築面積為924萬平方米，權益面積671萬平方米，平均權益收購成本每平方米7761元。按區域來看，長三角、西部、環渤海、華南及華中的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日，集團土儲合計7093萬平方米，權益面積4911萬平方米。
利潤方面，上半年，龍湖歸屬於股東的淨利潤為63.1億元，歸母淨利率下降3.6個百分點至16.4%，毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率32.6%。核心稅後利潤率為16.1%，核心權益後利潤率為12.2%。
會上，被問及上半年接盤了新城兩個項目是否意味著龍湖將發力二級市場，以併購的方式拿地，吳亞軍表示，“我們一直都有收併購，過去30%的項目來自收併購，每年都有幾十個項目屬於收併購”。
負債來看，截至2019年6月底，龍湖的淨負債率（負債淨額除以權益總額）為53%，在手現金為580.7億元，綜合借貸總額為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%，較2018年同期借貸成本4.5%有所上升，但趙軼依然自信道：“4.56%在行業裡面是最穩健的水平。”
此外，趙軼提到，國內融資環境對房地產行業來說是調控的狀態，結構性是精準的，不是一刀切的。
談及當前融資收緊，趙軼卻並未過度擔心，他認為，“我們從來沒用過信託、資管這類，在這個階段，信用很好的公司反而能拿到一些合適的融資，因此對未來融資成本的穩定保持信心。”
長租公寓明年會有微利
2017年以來，龍湖將住宅開發、商業運營、長租公寓、智慧服務確定為四大主航道業務。
財報顯示，上半年，龍湖集團物業投資業務收入同比增長39.2%至25.8億元，主要來自於商場天街和長租公寓冠寓等。
商業方面，據趙軼透露，截至2019年中，公司開業商場29個，累計經營面積接近300萬平方米，下半年將開9個商場。
按照開業時間看，開業十年以上商場有4個；5-10年有7個，租金收入同比增長14%；3-5年商場8個，同比增長21%；三年以內10個，同比增長71%。趙軼稱，這是一個比較穩定的增長曲線，整體回報率持續高於6%，上半年達到7.5%。
談及商場的資本變現，趙軼介紹，當商場運營成熟，長線的險資會傾向性拿一些這部分的優質資產，他們需要達到5%的回報率。如果龍湖出讓49%的股權給他們，基本上可以把項目投入成本全部收回來，“操盤並表還能夠收管理費”。
孫婉秋 攝
長租公寓方面，上半年，冠寓開業6萬間，去年底這一數字為5.3萬，半年時間增長7000間。對於《國際金融報》記者提出的“照此速度，年底既定的接近10萬間目標能否實現”這一問題，邵明曉表示，冠寓今年上半年實現6萬間，全年要開到8萬間。
去年年報提及，截至2018年底，龍湖冠寓已開業5.3萬餘間，整體出租率為50.1%。其中，開業3個月至6個月的項目出租率為70.2%，開業超過6個月的項目出租率為87.4%，此次半年報上卻並未提及出租率，邵明曉對《國際金融報》記者補充道:“開業6個月以上項目基本能實現90%的出租率。”
當前，長租公寓領域已然發生變化，一方面是房企放緩步伐，一面是市場爆雷頻發，《國際金融報》記者據此詢問龍湖高層對於長租公寓業務是否已然堅持此前的規劃與判斷，邵明曉坦承“長租業務確實發生了些變化”，並提及長租發展的難點是“重運營重營銷，對團隊要求非常高”。但他也指出，長租公寓是龍湖主航道業務，龍湖非常堅定，目前冠寓已基本做到頭部梯隊，再往前走有希望做到完全的領先或者第一第二，因此，龍湖會堅定按照自己的節奏走。
邵明曉表示，長租公寓未來重點還是在質量上，例如選址、運營、用戶以及底層的系統全面強化，提高出租率。
“中長期來看，這個業務還是非常能賺錢的業務。大概的規劃是，明年會微利，後年開始，毛利率在12%左右，重資產和C2差不多，接近70%。”邵明曉表示。
他繼續補充，龍湖冠寓分為重資產和中資產兩種，目前比例為1：9，10%為重資產，90%為中資產。隨著很多天街附帶的冠寓項目入市，這一比例將會達到2：8，未來，這個比例還會靈活根據市場情況進行調整。
記者 孫婉秋
編輯 沈玉潔