作者｜孫春芳
華夏幸福的LOGO中間是個太極圖，圖邊圍著八個點，乍看像是一群人在吃鴛鴦火鍋，實際上它的寓意是太極兩儀生八卦，八卦生萬物。
此前，王文學獨掌華夏乾坤，呈混元之勢，2018年下半年，平安入股成為二股東，2019年2月，前華潤置地總裁吳向東成為華夏幸福聯席董事長和總裁。
自此，華夏幸福兩儀始立、陰陽初分，兩人分工明確。
吳向東擅長在核心城市的核心地段，操盤商業地產和高端住宅。他此前在華潤置地時打造深圳萬象城，一役奠定江湖地位。
王文學擅長在一線城市的周邊地帶，以產業地產形式拿地，開發園區內外住宅地產回籠資金反哺產城業務，等到產城業務成熟，坐收產業發展服務費用。
他此前在環京的固安一操盤產業新城十多年，併成功將其模式複製到環南京、杭州等區域。
而今，華夏幸福在北京和深圳各有總部，王文學坐鎮北京，留守都市圈外圍的產業新城業務，而吳向東坐鎮深圳，開掘都市圈的核心地帶，幫助華夏幸福在產業新城之外，再造一個商業地產板塊，產品包括寫字樓、高端商場與中高端住宅。
可以說，此前長期在城鄉結合部打游擊的華夏幸福，2019年要進城了！
理想很豐滿，現實又如何呢？
4月22月下午，華夏幸福董事、聯席總裁趙鴻靖，董事會祕書林成紅等高管現身南京市溧水區華夏幸福產業園，他們試圖向騰訊《稜鏡》等與會媒體解答這一疑問。
融資結構再優化
2019年2月，吳向東帶著以原華潤置地財務總管俞建為首的舊部入駐華夏幸福。
兵馬到位，資金糧草是否已經先行呢？
在吳向東到位兩個月後，華夏幸福公佈2018年財報，截止財報季末，華夏幸福籌資活動現金流從上期末的571億元陡降為-65億元。簡言之，現金流並不樂觀。
華夏幸福董事會祕書林成紅對此解釋，籌資活動現金流惡化始於2018年二季度，彼時房地產調控嚴厲，加之資管新規頒佈，諸多非標融資無法操作，因此融資性現金流成負。
但到2018年四季度時，融資性現金流已經回血，2019年一季度又在持續增長之中。
確如林成紅所說，自2018年12月至今，紮在房企頭上的融資緊箍咒大大放鬆。受益於政策窗口，華夏幸福緊急發債。
2018年12月，華夏幸福超額發行70億元公募公司債券，其中30億元，票面利率7.00%，另外40億元，票面利率8.30%。
2019年3月，該公司發行一筆10億元5年期的公司債，票面利率5.5%。
相對於動輒10%以上的非標融資利率，發債融資成本較低。
房企發債主要用於債務再融資，說白了，是借新還舊，降低短期負債比例，提高長期負債比例，以時間換空間消解債務風險。
華夏幸福在2018年報中解釋道，2018年融資現金流大幅下降源於大量償還借款，通過償還短債新借長債築起債務防火牆。
過去一年，華夏幸福的融資結構中，有息負債總額1390億元，其中一年期短期債務佔總有息負債的比重為19%，較上年同期下降12 個百分點。
2019年一季度，華夏幸福融資結構繼續優化，在總額252.10億元的新近借款中，銀行貸款6.78億元，債券15.87億元，剩下的絕大部分為新增保險資金債權計劃和信託借款，而保險資金債權計劃一般融資期限較長，在5-10年之間。
吳向東糧草到位
大筆長期負債的出現，是在給吳向東開疆拓土籌備糧草。
正如華夏幸福在《致股東信》裡說的地產金融化：不動產發展需要長期、穩定、低利率的資金，“長錢”也需要投資不動產項目以平衡風險收益。
林成紅對此解釋稱，長線資金如黑石等國外資管機構或國內的保險資金對配置不動產的需求很大，因此，地產金融結合的趨勢非常明顯。
“而產業新城的商業模式盈利性和穩定性非常好，適合長線資金的配置需求。”華夏幸福另一位高管對騰訊《稜鏡》說道。
吳向東將要大力開拓的商業地產、長租公寓等持有型長週期地產業務，對長線資金的需求比產業新城更大，這些業務的培育需要大量的前期投資，並且需要上十年的運營，才有望收回投資。
“目前的政策對地產金融化也是大力支持，”林成紅稱，未來證監會、銀行有望批准公募的REITs（房地產信託基金）產品發行。
這對吳向東的商業地產野心來說，是個利好。
另外，中國平安的兩筆股權投資款已經到賬，華夏幸福大股東華夏控股得以解除股權質押風險。
因A股沒有放開房地產市場的定增、配股，因此平安只能通過受讓老股的方式，自華夏控股處獲得華夏幸福25.25%的股權。
騰訊《稜鏡》獲悉，股權轉讓款分兩筆支付，第一筆接近137億資金在2018年9月份已經到位，第二筆接近40億資金4月23日左右已經到位，177億元全部打入華夏控股的賬戶。
華夏控股收到第一筆資金後，用於償還債務，同時解除股權質押。
根據華夏控股和中國平安的協議安排，第二筆40億元將由華夏控股借給上市公司華夏幸福，解決上市公司運營現金流緊缺等問題。
華夏平安誰做主
中國平安已經持有華夏幸福25.25%的股權，大股東華夏控股的持股比例則降到36.29%。
中國平安是否會謀求上市公司控制權？吳向東到底華夏控股的人還是平安的人？
外界疑慮頗多。
對此，林成紅從三個層面給出解釋——
從股東控股層面來說，平安對華夏幸福的投資是具有戰略性目的的財務性投資。在第二筆股權交易協議裡，平安承諾不主動謀求華夏幸福控制權，現在華夏控股在上市公司中的股權比例高達36%以上，王文學和華夏控股依然是華夏幸福的實際控制人。
從董事會成員層面看，華夏幸福董事會結構是4+2+3，4位是華夏控股提名的董事：王文學、吳向東、孟驚、趙鴻靖；兩位中國平安提名的董事：孟森和王威；3位獨立董事：朱武祥、張奇峰、王京偉。
而且，林成紅特別澄清：華夏幸福首席執行官吳向東是由華夏控股提名，“這樣的董事會席位安排，兼顧了平安投後管理的穩定性和上市公司治理決策的有效性。”
最後是公司治理層面，華夏幸福公司章程規定，首席執行官吳向東在董事會的授權之下，對公司的業務進行相應管理，年度預算的批覆和年度經營計劃等需要在董事會層面討論。
“我們現在是一個比較強大和高效的董事會，會對戰略性問題、預算問題、投資問題進行非常有針對性的溝通和決策。”林成紅說。
吳向東不僅是華夏幸福的首席執行官，還是該公司聯席董事長，已經被授予足夠的人力、資金等核心資源調動權限。
冒險之旅開始了
華夏幸福就等著吳向東打響進城的第一炮了。
吳向東目前主抓商業地產、高端住宅、長租公寓、康養地產。“新模式、新領域、新地域。”上述產業被吳向東稱之為三新業務。
所有人都在關注著，當年他在華潤置地操盤深圳萬象城的成功經驗，能否在華夏幸福得以複製？
三座大山擺在擺在吳向東面前，一是地，三新業務如何找準核心城市的核心地段；二是錢，三新業務資金需求大、使用週期長，從哪兒找到合適的錢？三是品牌，華夏幸福在商業地產領域一片空白，吳向東如何說服地方政府和合作夥伴與華夏幸福展開合作？
據此，華夏幸福管理層透露，前期華夏幸福將在自己的老地盤中，尋找核心地塊開發商業地產，“比如說廊坊市的核心區域，以輕資產為主的方式尋求合作伙伴的資金支持。這樣以來，地方政府的信任就解決了，再去取信合作伙伴，相對容易一些。”
然而，某商業地產公司區域投拓總監表示，商業地產輕資產模式若想成功，首要前提還是擁有成熟品牌。例如萬達廣場，已經運作10多年，在市場、客戶和業內心中都有極大的品牌影響力，如是才能找到合作方出錢出地，萬達則提供品牌溢價和運營管理。
畢竟，羅馬不是一天建成的。
一個商業地產項目的成功，除了品牌加持，還關係地段、營銷、運營、管理等諸多因素，而品牌植入人心，是這些因素集合達成效果最優，而後通過時間驗證方才有望開花結果。
“華夏幸福在商業地產業務是零起點，好在吳向東本身在這個領域浸淫多年，他本人就是一個IP，以他的資歷經驗和管理團隊，如果打造的第一個項目一炮而紅，品牌效應說不定就會出來。”上述投拓總監表示。
錢已到位，人已到位，接下來，吳向東和華夏幸福的冒險之旅開始了。
（來源：稜鏡）