| " 以前本人的標籤一直是地產、媒體人。但現在必須得澄清，與年歲同步的，俺本人的定義標籤也在與時俱進，“科技、物聯網、5G”這些標籤也在腦門兒前面加上。起碼可以大言不慚的說：俺現在是“地產圈裡最懂物聯網、ICT的；物聯網、ICT圈裡最懂房地產的”。所以，在這說點兩個行業領域都聽得懂的話，自認為還有點意義和權威性。 和帶著大家買房做生意的北師大某教授不同，以敢講真話著稱的經濟學家向鬆柞對房地產走勢的判斷相信大家會認為更加公正、客觀一些。近日在人民幣破7後的一次專題群討論中，向鬆柞明確表示：中國包括房產在內的資產價值已進入下行通道。他勸大家除非結婚、生子等剛需，先不要再買房。 就我本人來說，我也持與向老師同樣的觀點判斷。中國的房價已觸及天花板，再上漲的可能性不大。除非政策再有180度轉向。 如果說2015年房地產已經進入白銀時代，那麼2017年之後經濟整體去地產化、去槓桿化一系列政策和手段，則是讓以開發為主業的地產商們進入了噩夢時代。 中國鼎盛時期房地產開發商數量多達數萬家。但是今年僅上半年，公開信息宣佈破產的房地產企業就有近300家，這還不算被收並的和在破產路上掙扎著的。 據傳北京某知名地產商全公司已多達數月開不出工資了，老闆急著找錢，開出了比高利貸高得多的借款條件，可還是討錢無路。  進入“白銀時代”之後，更不斷有網傳地產經理人跳槽，而多數是因KPI業績不佳被老闆開掉走人。 從傳媒領域轉型進入物聯網創業這幾年，我一直講，傳統意義的地產開發商核心生產資料只有兩個——土地和資金。但現在則是——地沒了，錢也沒了。上游房地產開發已至邊界，下游產業不提早轉型只能等死。 回來還說開發商的未來，最最最最關鍵是大地產商還都上了市。上市的地產商天天為政策不斷打壓的市場空間打工，為資本市場所要的銷售額業績增長打工，這明明就是有違常理，有違人性。 誰都知道，凡上市公司資本市場所要的是持續、穩定業績增長。但是，請問有誰看透了資本市場需求的模式，根本上就和有生產資料邊界的房地產開發本身是個悖論？！ 前不久剛剛結束的經濟工作會議又給房地產潑了一盆涼水——絕不會用房地產刺激經濟。 而爭議已久的房產稅也還在加緊籌備制訂之中，房地產面臨長期持續下行已是不爭的事實！ 面對絕無上行空間的行業和市場之形勢，身在其中的地產人該往何處行走？過往以開發模式日進斗金的房企，應對之招何處尋找？且聽我來給你分析並斗膽做出個預測：   |  |  首先，對房企說來，當下形勢的應對之策應該有三個方向：
一. 轉向運營。
房地產“黃金時代”是售賣模式為主導，一塊地、畫一張圖紙，做個樣板間，錢就呼呼地進。而所謂的“白銀時代”就是在所留下持有或者管理的物業裡掘金，靠管理增值，靠運營掙錢。包括商業、醫養、共享辦公、文旅或產業園等等，都算是地產運營。未來發展空間足夠的大且遠。
運營相對開發是太苦逼的活兒。朝這個方向轉型說起來容易，做起來難上加難。要想轉型就得有足夠的心理準備和耐心。因為開發與運營不同在於：一個掙快錢，一個是要耐心地掙錢。既考驗心理素質，又考驗操作能力。沒有足夠地耐心和能力準備，這事還真別玩。
運營不單只是收管理費那麼簡單。要靠專業團隊、靠信息化等科技手段，降本增收，著眼於長期提升物業品質。以品牌輕資產拓展獲得機會，或有可能REITs取得上市機會。
另外，還很關鍵的是物業運營需要相對更多和長期的資金投入，前期融資能力、資金成本決定了其項目能否成型將會，後期運管能力和專業、技術整合能力決定了運營收益也就是租金回報，租金回報又決定了能否操作資產證券化，形成投入產出的閉環。
二.偽科學與跨界
凡規模地產商現在無不在轉型，無不在實施智慧化戰略。但是轉型過程所用手段和方式，則決定了其最終的結果是否如己所願。
“場景資源，物聯之鑰”，5G帶來的物聯網社會和產業發展巨大機會，地產人應該知道自己的最大優勢即是擁有“場景資源”。但僅僅擁有“場景資源”並不等於你的物業就有價值，你必須要知道你的場景怎樣去和高產值的5G應用、和物聯網應用去連接，要有能力去引導ICT科技企業與物業合作，進而獲得商業合作的機會。
從我本人所見的房企跨界轉型來看，一類是跨出地產，另謀生路的不乏成功案例，基於地產與科技整合跨界的雖然很多，但是舉步維艱，成功的少之又少。原因也在於基因不同，地產人習慣的掙錢方式對科技成長有天然的牴觸。
青樓女子與其進學堂歸化，遠不如配將軍成名成就來得容易。專業的人幹專業的事。這個潛顯的道理對於許多地產商老闆來說至今還無法接受。
現實是一些地產商搞了雄心勃勃的互聯網+或者智慧化發展計劃，自組團隊著手研發，意謀未來科技輕資產擴張。但如此圖謀的結果一定會以意淫無果而告終結。因為數字化實施與產出邏輯，還有資本擴張邏輯註定這是一項全產業鏈生態建立的過程，而非某個單一的產品或者系統。地產商再有錢、再任性，想建立起生態產業鏈簡直就是井底之蛙的思維沒啥區別，所以也沒有哪個地產商奢望著去建立生態，所以也就只能幹些井底之蛙雞零狗碎的小生意。所以，我可以武斷點講，房地產商做科技統統都是偽科技。
其實，場景資源有手裡，資源整合才是地產商的優勢所在。開發商過去整合的資源是政府、銀行、建築商、設計文人，現在則是整合先進科技、整合科技應用廠商。所應不同的是過去的模式整合用錢，現在的整合重要在於機制。
王首富100多億電商灰飛煙滅、楊國強800億機器人夢斷都佐證了這樣的觀點判斷。在科技這個領域，地產商的腦袋想要統領科學家的思維大腦的確很不靠譜。科技要想為自己所用，“尊重、學習、合作”才是正道。
三. 產城融合2.0。
如果說華夏幸福憑藉強勢政府關係實施的“農村河北包圍城市北京”成功締造了房地商產城融合的1.0模式，那麼碧桂園拉攏思科共同在佛山摘地，則是房企近幾年藉助產業勾地模式的升級典範。但這種心猿意馬陪榜拿地，產業或政府多被忽悠的合作模式，與之前的模式別無二至，並無本質區別，對這一套路地方政府已經多有提防，路行不通。
近一年多來，隨著國家“數字中國”戰略提出和5G、物聯網、大數據引領經濟發展戰略的明確，5G、物聯網、大數據和人工智能被列入新基礎設施建設概念範疇，這對房地產開發整體上影響巨大。對於以“城市運營”、“產城融合”為定位的規模房企更是影響深遠。
而與之前華夏幸福主導產業推進產城融合模式有所不同，新的形式則是地方政府現在改向由核心產業帶動產城整合目標實現。並且園區供地是以產業實現就業、稅收目標實現為前提。
這個由產業而非地產主導的產城融合2.0模式，對於地產商來說仍然有參與的機會，但是對地產商所設置的門檻明顯高於從前。以我們中電物聯所對接的類似城市產業園區和新城開發項目來看，產業先導同時地產配套參與已是大勢所趨。現在連下到三、四線城市，可售賣的住宅用地已基本都到了供應的邊界。留給地產商可做的項目，除了棚改、舊改之外，多數都是園區或商服配套用地。房企但凡想要獲取土地項目，則必與電信運營商、物聯網智慧化等這些不同領域頭部企業和科創領先企業綁定，踏踏實實為產業服務、為城市配套。
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闡述了取消限售政策的理由： "以前本人的標籤一直是地產、媒體人。但現在必須得澄清，與年歲同步的，俺本人的定義標籤也在與時俱進，“科技、物聯網、5G”這些標籤也在腦門兒前面加上。起碼可以大言不慚的說：俺現在是“地產圈裡最懂物聯網、ICT的；物聯網、ICT圈裡最懂房地產的”。所以，在這說點兩個行業領域都聽得懂的話，自認為還有點意義和權威性。 和帶著大家買房做生意的北師大某教授不同，以敢講真話著稱的經濟學家向鬆柞對房地產走勢的判斷相信大家會認為更加公正、客觀一些。近日在人民幣破7後的一次專題群討論中，向鬆柞明確表示：中國包括房產在內的資產價值已進入下行通道。他勸大家除非結婚、生子等剛需，先不要再買房。 就我本人來說，我也持與向老師同樣的觀點判斷。中國的房價已觸及天花板，再上漲的可能性不大。除非政策再有180度轉向。 如果說2015年房地產已經進入白銀時代，那麼2017年之後經濟整體去地產化、去槓桿化一系列政策和手段，則是讓以開發為主業的地產商們進入了噩夢時代。 中國鼎盛時期房地產開發商數量多達數萬家。但是今年僅上半年，公開信息宣佈破產的房地產企業就有近300家，這還不算被收並的和在破產路上掙扎著的。 據傳北京某知名地產商全公司已多達數月開不出工資了，老闆急著找錢，開出了比高利貸高得多的借款條件，可還是討錢無路。 進入“白銀時代”之後，更不斷有網傳地產經理人跳槽，而多數是因KPI業績不佳被老闆開掉走人。 從傳媒領域轉型進入物聯網創業這幾年，我一直講，傳統意義的地產開發商核心生產資料只有兩個——土地和資金。但現在則是——地沒了，錢也沒了。上游房地產開發已至邊界，下游產業不提早轉型只能等死。 回來還說開發商的未來，最最最最關鍵是大地產商還都上了市。上市的地產商天天為政策不斷打壓的市場空間打工，為資本市場所要的銷售額業績增長打工，這明明就是有違常理，有違人性。 誰都知道，凡上市公司資本市場所要的是持續、穩定業績增長。但是，請問有誰看透了資本市場需求的模式，根本上就和有生產資料邊界的房地產開發本身是個悖論？！ 前不久剛剛結束的經濟工作會議又給房地產潑了一盆涼水——絕不會用房地產刺激經濟。 而爭議已久的房產稅也還在加緊籌備制訂之中，房地產面臨長期持續下行已是不爭的事實！ 面對絕無上行空間的行業和市場之形勢，身在其中的地產人該往何處行走？過往以開發模式日進斗金的房企，應對之招何處尋找？且聽我來給你分析並斗膽做出個預測： | | 首先，對房企說來，當下形勢的應對之策應該有三個方向：
一. 轉向運營。
房地產“黃金時代”是售賣模式為主導，一塊地、畫一張圖紙，做個樣板間，錢就呼呼地進。而所謂的“白銀時代”就是在所留下持有或者管理的物業裡掘金，靠管理增值，靠運營掙錢。包括商業、醫養、共享辦公、文旅或產業園等等，都算是地產運營。未來發展空間足夠的大且遠。
運營相對開發是太苦逼的活兒。朝這個方向轉型說起來容易，做起來難上加難。要想轉型就得有足夠的心理準備和耐心。因為開發與運營不同在於：一個掙快錢，一個是要耐心地掙錢。既考驗心理素質，又考驗操作能力。沒有足夠地耐心和能力準備，這事還真別玩。
運營不單只是收管理費那麼簡單。要靠專業團隊、靠信息化等科技手段，降本增收，著眼於長期提升物業品質。以品牌輕資產拓展獲得機會，或有可能REITs取得上市機會。
另外，還很關鍵的是物業運營需要相對更多和長期的資金投入，前期融資能力、資金成本決定了其項目能否成型將會，後期運管能力和專業、技術整合能力決定了運營收益也就是租金回報，租金回報又決定了能否操作資產證券化，形成投入產出的閉環。
二.偽科學與跨界
凡規模地產商現在無不在轉型，無不在實施智慧化戰略。但是轉型過程所用手段和方式，則決定了其最終的結果是否如己所願。
“場景資源，物聯之鑰”，5G帶來的物聯網社會和產業發展巨大機會，地產人應該知道自己的最大優勢即是擁有“場景資源”。但僅僅擁有“場景資源”並不等於你的物業就有價值，你必須要知道你的場景怎樣去和高產值的5G應用、和物聯網應用去連接，要有能力去引導ICT科技企業與物業合作，進而獲得商業合作的機會。
從我本人所見的房企跨界轉型來看，一類是跨出地產，另謀生路的不乏成功案例，基於地產與科技整合跨界的雖然很多，但是舉步維艱，成功的少之又少。原因也在於基因不同，地產人習慣的掙錢方式對科技成長有天然的牴觸。
青樓女子與其進學堂歸化，遠不如配將軍成名成就來得容易。專業的人幹專業的事。這個潛顯的道理對於許多地產商老闆來說至今還無法接受。
現實是一些地產商搞了雄心勃勃的互聯網+或者智慧化發展計劃，自組團隊著手研發，意謀未來科技輕資產擴張。但如此圖謀的結果一定會以意淫無果而告終結。因為數字化實施與產出邏輯，還有資本擴張邏輯註定這是一項全產業鏈生態建立的過程，而非某個單一的產品或者系統。地產商再有錢、再任性，想建立起生態產業鏈簡直就是井底之蛙的思維沒啥區別，所以也沒有哪個地產商奢望著去建立生態，所以也就只能幹些井底之蛙雞零狗碎的小生意。所以，我可以武斷點講，房地產商做科技統統都是偽科技。
其實，場景資源有手裡，資源整合才是地產商的優勢所在。開發商過去整合的資源是政府、銀行、建築商、設計文人，現在則是整合先進科技、整合科技應用廠商。所應不同的是過去的模式整合用錢，現在的整合重要在於機制。
王首富100多億電商灰飛煙滅、楊國強800億機器人夢斷都佐證了這樣的觀點判斷。在科技這個領域，地產商的腦袋想要統領科學家的思維大腦的確很不靠譜。科技要想為自己所用，“尊重、學習、合作”才是正道。
三. 產城融合2.0。
如果說華夏幸福憑藉強勢政府關係實施的“農村河北包圍城市北京”成功締造了房地商產城融合的1.0模式，那麼碧桂園拉攏思科共同在佛山摘地，則是房企近幾年藉助產業勾地模式的升級典範。但這種心猿意馬陪榜拿地，產業或政府多被忽悠的合作模式，與之前的模式別無二至，並無本質區別，對這一套路地方政府已經多有提防，路行不通。
近一年多來，隨著國家“數字中國”戰略提出和5G、物聯網、大數據引領經濟發展戰略的明確，5G、物聯網、大數據和人工智能被列入新基礎設施建設概念範疇，這對房地產開發整體上影響巨大。對於以“城市運營”、“產城融合”為定位的規模房企更是影響深遠。
而與之前華夏幸福主導產業推進產城融合模式有所不同，新的形式則是地方政府現在改向由核心產業帶動產城整合目標實現。並且園區供地是以產業實現就業、稅收目標實現為前提。
這個由產業而非地產主導的產城融合2.0模式，對於地產商來說仍然有參與的機會，但是對地產商所設置的門檻明顯高於從前。以我們中電物聯所對接的類似城市產業園區和新城開發項目來看，產業先導同時地產配套參與已是大勢所趨。現在連下到三、四線城市，可售賣的住宅用地已基本都到了供應的邊界。留給地產商可做的項目，除了棚改、舊改之外，多數都是園區或商服配套用地。房企但凡想要獲取土地項目，則必與電信運營商、物聯網智慧化等這些不同領域頭部企業和科創領先企業綁定，踏踏實實為產業服務、為城市配套。
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闡述了取消限售政策的理由：  說完房企，再說說地產經理人和上下游企業。 房地產整個行業下行，對個人以及上下游企業適時調整也極為必要。但所面臨著職業規劃和轉型選擇的機遇與風險，也同時存在。 近兩年，房企中原先佔位前期開發和營銷的職業經理人日子都遠不如從前好過，業績壓力導致的精神壓力持續增大，跳槽和下崗失業隨時都會發生。相對來看，建築設計、工程管理、信息化、財務管理等相對專業領域的崗位工作，則受衝擊可能性小，有的甚至是迎來更好的發展機會。 俗話說：男怕選錯行，女怕嫁錯郞。一個大的行業面臨變革轉型的關口，方向選擇的對錯至關重要。高行還是下坡，或許只是一念之差。那麼面對當下的形勢，地產經理人應該如何作為才是正確選擇呢？ "以前本人的標籤一直是地產、媒體人。但現在必須得澄清，與年歲同步的，俺本人的定義標籤也在與時俱進，“科技、物聯網、5G”這些標籤也在腦門兒前面加上。起碼可以大言不慚的說：俺現在是“地產圈裡最懂物聯網、ICT的；物聯網、ICT圈裡最懂房地產的”。所以，在這說點兩個行業領域都聽得懂的話，自認為還有點意義和權威性。 和帶著大家買房做生意的北師大某教授不同，以敢講真話著稱的經濟學家向鬆柞對房地產走勢的判斷相信大家會認為更加公正、客觀一些。近日在人民幣破7後的一次專題群討論中，向鬆柞明確表示：中國包括房產在內的資產價值已進入下行通道。他勸大家除非結婚、生子等剛需，先不要再買房。 就我本人來說，我也持與向老師同樣的觀點判斷。中國的房價已觸及天花板，再上漲的可能性不大。除非政策再有180度轉向。 如果說2015年房地產已經進入白銀時代，那麼2017年之後經濟整體去地產化、去槓桿化一系列政策和手段，則是讓以開發為主業的地產商們進入了噩夢時代。 中國鼎盛時期房地產開發商數量多達數萬家。但是今年僅上半年，公開信息宣佈破產的房地產企業就有近300家，這還不算被收並的和在破產路上掙扎著的。 據傳北京某知名地產商全公司已多達數月開不出工資了，老闆急著找錢，開出了比高利貸高得多的借款條件，可還是討錢無路。 進入“白銀時代”之後，更不斷有網傳地產經理人跳槽，而多數是因KPI業績不佳被老闆開掉走人。 從傳媒領域轉型進入物聯網創業這幾年，我一直講，傳統意義的地產開發商核心生產資料只有兩個——土地和資金。但現在則是——地沒了，錢也沒了。上游房地產開發已至邊界，下游產業不提早轉型只能等死。 回來還說開發商的未來，最最最最關鍵是大地產商還都上了市。上市的地產商天天為政策不斷打壓的市場空間打工，為資本市場所要的銷售額業績增長打工，這明明就是有違常理，有違人性。 誰都知道，凡上市公司資本市場所要的是持續、穩定業績增長。但是，請問有誰看透了資本市場需求的模式，根本上就和有生產資料邊界的房地產開發本身是個悖論？！ 前不久剛剛結束的經濟工作會議又給房地產潑了一盆涼水——絕不會用房地產刺激經濟。 而爭議已久的房產稅也還在加緊籌備制訂之中，房地產面臨長期持續下行已是不爭的事實！ 面對絕無上行空間的行業和市場之形勢，身在其中的地產人該往何處行走？過往以開發模式日進斗金的房企，應對之招何處尋找？且聽我來給你分析並斗膽做出個預測： | | 首先，對房企說來，當下形勢的應對之策應該有三個方向：
一. 轉向運營。
房地產“黃金時代”是售賣模式為主導，一塊地、畫一張圖紙，做個樣板間，錢就呼呼地進。而所謂的“白銀時代”就是在所留下持有或者管理的物業裡掘金，靠管理增值，靠運營掙錢。包括商業、醫養、共享辦公、文旅或產業園等等，都算是地產運營。未來發展空間足夠的大且遠。
運營相對開發是太苦逼的活兒。朝這個方向轉型說起來容易，做起來難上加難。要想轉型就得有足夠的心理準備和耐心。因為開發與運營不同在於：一個掙快錢，一個是要耐心地掙錢。既考驗心理素質，又考驗操作能力。沒有足夠地耐心和能力準備，這事還真別玩。
運營不單只是收管理費那麼簡單。要靠專業團隊、靠信息化等科技手段，降本增收，著眼於長期提升物業品質。以品牌輕資產拓展獲得機會，或有可能REITs取得上市機會。
另外，還很關鍵的是物業運營需要相對更多和長期的資金投入，前期融資能力、資金成本決定了其項目能否成型將會，後期運管能力和專業、技術整合能力決定了運營收益也就是租金回報，租金回報又決定了能否操作資產證券化，形成投入產出的閉環。
二.偽科學與跨界
凡規模地產商現在無不在轉型，無不在實施智慧化戰略。但是轉型過程所用手段和方式，則決定了其最終的結果是否如己所願。
“場景資源，物聯之鑰”，5G帶來的物聯網社會和產業發展巨大機會，地產人應該知道自己的最大優勢即是擁有“場景資源”。但僅僅擁有“場景資源”並不等於你的物業就有價值，你必須要知道你的場景怎樣去和高產值的5G應用、和物聯網應用去連接，要有能力去引導ICT科技企業與物業合作，進而獲得商業合作的機會。
從我本人所見的房企跨界轉型來看，一類是跨出地產，另謀生路的不乏成功案例，基於地產與科技整合跨界的雖然很多，但是舉步維艱，成功的少之又少。原因也在於基因不同，地產人習慣的掙錢方式對科技成長有天然的牴觸。
青樓女子與其進學堂歸化，遠不如配將軍成名成就來得容易。專業的人幹專業的事。這個潛顯的道理對於許多地產商老闆來說至今還無法接受。
現實是一些地產商搞了雄心勃勃的互聯網+或者智慧化發展計劃，自組團隊著手研發，意謀未來科技輕資產擴張。但如此圖謀的結果一定會以意淫無果而告終結。因為數字化實施與產出邏輯，還有資本擴張邏輯註定這是一項全產業鏈生態建立的過程，而非某個單一的產品或者系統。地產商再有錢、再任性，想建立起生態產業鏈簡直就是井底之蛙的思維沒啥區別，所以也沒有哪個地產商奢望著去建立生態，所以也就只能幹些井底之蛙雞零狗碎的小生意。所以，我可以武斷點講，房地產商做科技統統都是偽科技。
其實，場景資源有手裡，資源整合才是地產商的優勢所在。開發商過去整合的資源是政府、銀行、建築商、設計文人，現在則是整合先進科技、整合科技應用廠商。所應不同的是過去的模式整合用錢，現在的整合重要在於機制。
王首富100多億電商灰飛煙滅、楊國強800億機器人夢斷都佐證了這樣的觀點判斷。在科技這個領域，地產商的腦袋想要統領科學家的思維大腦的確很不靠譜。科技要想為自己所用，“尊重、學習、合作”才是正道。
三. 產城融合2.0。
如果說華夏幸福憑藉強勢政府關係實施的“農村河北包圍城市北京”成功締造了房地商產城融合的1.0模式，那麼碧桂園拉攏思科共同在佛山摘地，則是房企近幾年藉助產業勾地模式的升級典範。但這種心猿意馬陪榜拿地，產業或政府多被忽悠的合作模式，與之前的模式別無二至，並無本質區別，對這一套路地方政府已經多有提防，路行不通。
近一年多來，隨著國家“數字中國”戰略提出和5G、物聯網、大數據引領經濟發展戰略的明確，5G、物聯網、大數據和人工智能被列入新基礎設施建設概念範疇，這對房地產開發整體上影響巨大。對於以“城市運營”、“產城融合”為定位的規模房企更是影響深遠。
而與之前華夏幸福主導產業推進產城融合模式有所不同，新的形式則是地方政府現在改向由核心產業帶動產城整合目標實現。並且園區供地是以產業實現就業、稅收目標實現為前提。
這個由產業而非地產主導的產城融合2.0模式，對於地產商來說仍然有參與的機會，但是對地產商所設置的門檻明顯高於從前。以我們中電物聯所對接的類似城市產業園區和新城開發項目來看，產業先導同時地產配套參與已是大勢所趨。現在連下到三、四線城市，可售賣的住宅用地已基本都到了供應的邊界。留給地產商可做的項目，除了棚改、舊改之外，多數都是園區或商服配套用地。房企但凡想要獲取土地項目，則必與電信運營商、物聯網智慧化等這些不同領域頭部企業和科創領先企業綁定，踏踏實實為產業服務、為城市配套。
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闡述了取消限售政策的理由： 說完房企，再說說地產經理人和上下游企業。 房地產整個行業下行，對個人以及上下游企業適時調整也極為必要。但所面臨著職業規劃和轉型選擇的機遇與風險，也同時存在。 近兩年，房企中原先佔位前期開發和營銷的職業經理人日子都遠不如從前好過，業績壓力導致的精神壓力持續增大，跳槽和下崗失業隨時都會發生。相對來看，建築設計、工程管理、信息化、財務管理等相對專業領域的崗位工作，則受衝擊可能性小，有的甚至是迎來更好的發展機會。 俗話說：男怕選錯行，女怕嫁錯郞。一個大的行業面臨變革轉型的關口，方向選擇的對錯至關重要。高行還是下坡，或許只是一念之差。那麼面對當下的形勢，地產經理人應該如何作為才是正確選擇呢？  一.補短板，+互聯網。 當下中國，互聯網已經橫掃天下，無處不在。現在5G狂推物聯網又迭代了互聯網，萬物互聯讓所有行業的掙錢邏輯都發生了變化。 其實5G、物聯網、大數據並不高深莫側，反而是距離房產物業這個行當最近、最為普遍。比如智慧家居、智慧社區和無處不在人臉識別等等應用。房地產從設計BIM到智能建造、大數據手段營銷、智慧化運營等各領域的生產方式和服務運營模式現已都可算是物聯網的範疇。業內中人，如果尚不知這些基本的知識，或不懂智慧應用，肯定你就會與未來沒有半毛的關係。 舉反例說，如果行業中人如果還在把Excel表或者ERP信息當作大數據，而不知道大數據源自於你的位置移動、行為舉止、社交消費，甚至每一次手機、電腦的亮屏開關機。那麼AI也就和你的事業沒有關係；如果做營銷總監的還只知道大街上發傳單，或者LOW到拿著買來的客戶信息電開售樓，卻不知道國家電信法出臺給公司帶來的法律風險，這樣的人基本和下崗沒有多遠的距離。 現在去看，還有相當多地產人還拿著僅有的智能門鎖、智能窗簾或者遠程App管控的空調，向客戶吹噓自己是智能家居，而根本不知智慧化其實本質是數據化管理，數據化應用。這樣的人，實際已在信息化的大潮中落伍掉隊。 二.做連接，創機會 在5G、物聯網大潮蒞臨之際，可以肯定地說，地產人自然佔有著先天的位置優勢。因為物聯網智慧化的應用場景絕大部分都在物業空間內。 科技最大的價值不在實驗室裡，而是走出實驗室實現產業化。5G和物聯網是ICT近二十年技術不斷迭代的產物，現在具備落地應用的條件和時機。 “場景資源，物聯之鑰”。所謂的場景除了移動的車、船、航天器之外，大部分都與房子空間有關。從這個角度講，多年浸淫在這個領域的地產人所具有的優勢不言而喻。 "以前本人的標籤一直是地產、媒體人。但現在必須得澄清，與年歲同步的，俺本人的定義標籤也在與時俱進，“科技、物聯網、5G”這些標籤也在腦門兒前面加上。起碼可以大言不慚的說：俺現在是“地產圈裡最懂物聯網、ICT的；物聯網、ICT圈裡最懂房地產的”。所以，在這說點兩個行業領域都聽得懂的話，自認為還有點意義和權威性。 和帶著大家買房做生意的北師大某教授不同，以敢講真話著稱的經濟學家向鬆柞對房地產走勢的判斷相信大家會認為更加公正、客觀一些。近日在人民幣破7後的一次專題群討論中，向鬆柞明確表示：中國包括房產在內的資產價值已進入下行通道。他勸大家除非結婚、生子等剛需，先不要再買房。 就我本人來說，我也持與向老師同樣的觀點判斷。中國的房價已觸及天花板，再上漲的可能性不大。除非政策再有180度轉向。 如果說2015年房地產已經進入白銀時代，那麼2017年之後經濟整體去地產化、去槓桿化一系列政策和手段，則是讓以開發為主業的地產商們進入了噩夢時代。 中國鼎盛時期房地產開發商數量多達數萬家。但是今年僅上半年，公開信息宣佈破產的房地產企業就有近300家，這還不算被收並的和在破產路上掙扎著的。 據傳北京某知名地產商全公司已多達數月開不出工資了，老闆急著找錢，開出了比高利貸高得多的借款條件，可還是討錢無路。 進入“白銀時代”之後，更不斷有網傳地產經理人跳槽，而多數是因KPI業績不佳被老闆開掉走人。 從傳媒領域轉型進入物聯網創業這幾年，我一直講，傳統意義的地產開發商核心生產資料只有兩個——土地和資金。但現在則是——地沒了，錢也沒了。上游房地產開發已至邊界，下游產業不提早轉型只能等死。 回來還說開發商的未來，最最最最關鍵是大地產商還都上了市。上市的地產商天天為政策不斷打壓的市場空間打工，為資本市場所要的銷售額業績增長打工，這明明就是有違常理，有違人性。 誰都知道，凡上市公司資本市場所要的是持續、穩定業績增長。但是，請問有誰看透了資本市場需求的模式，根本上就和有生產資料邊界的房地產開發本身是個悖論？！ 前不久剛剛結束的經濟工作會議又給房地產潑了一盆涼水——絕不會用房地產刺激經濟。 而爭議已久的房產稅也還在加緊籌備制訂之中，房地產面臨長期持續下行已是不爭的事實！ 面對絕無上行空間的行業和市場之形勢，身在其中的地產人該往何處行走？過往以開發模式日進斗金的房企，應對之招何處尋找？且聽我來給你分析並斗膽做出個預測： | | 首先，對房企說來，當下形勢的應對之策應該有三個方向：
一. 轉向運營。
房地產“黃金時代”是售賣模式為主導，一塊地、畫一張圖紙，做個樣板間，錢就呼呼地進。而所謂的“白銀時代”就是在所留下持有或者管理的物業裡掘金，靠管理增值，靠運營掙錢。包括商業、醫養、共享辦公、文旅或產業園等等，都算是地產運營。未來發展空間足夠的大且遠。
運營相對開發是太苦逼的活兒。朝這個方向轉型說起來容易，做起來難上加難。要想轉型就得有足夠的心理準備和耐心。因為開發與運營不同在於：一個掙快錢，一個是要耐心地掙錢。既考驗心理素質，又考驗操作能力。沒有足夠地耐心和能力準備，這事還真別玩。
運營不單只是收管理費那麼簡單。要靠專業團隊、靠信息化等科技手段，降本增收，著眼於長期提升物業品質。以品牌輕資產拓展獲得機會，或有可能REITs取得上市機會。
另外，還很關鍵的是物業運營需要相對更多和長期的資金投入，前期融資能力、資金成本決定了其項目能否成型將會，後期運管能力和專業、技術整合能力決定了運營收益也就是租金回報，租金回報又決定了能否操作資產證券化，形成投入產出的閉環。
二.偽科學與跨界
凡規模地產商現在無不在轉型，無不在實施智慧化戰略。但是轉型過程所用手段和方式，則決定了其最終的結果是否如己所願。
“場景資源，物聯之鑰”，5G帶來的物聯網社會和產業發展巨大機會，地產人應該知道自己的最大優勢即是擁有“場景資源”。但僅僅擁有“場景資源”並不等於你的物業就有價值，你必須要知道你的場景怎樣去和高產值的5G應用、和物聯網應用去連接，要有能力去引導ICT科技企業與物業合作，進而獲得商業合作的機會。
從我本人所見的房企跨界轉型來看，一類是跨出地產，另謀生路的不乏成功案例，基於地產與科技整合跨界的雖然很多，但是舉步維艱，成功的少之又少。原因也在於基因不同，地產人習慣的掙錢方式對科技成長有天然的牴觸。
青樓女子與其進學堂歸化，遠不如配將軍成名成就來得容易。專業的人幹專業的事。這個潛顯的道理對於許多地產商老闆來說至今還無法接受。
現實是一些地產商搞了雄心勃勃的互聯網+或者智慧化發展計劃，自組團隊著手研發，意謀未來科技輕資產擴張。但如此圖謀的結果一定會以意淫無果而告終結。因為數字化實施與產出邏輯，還有資本擴張邏輯註定這是一項全產業鏈生態建立的過程，而非某個單一的產品或者系統。地產商再有錢、再任性，想建立起生態產業鏈簡直就是井底之蛙的思維沒啥區別，所以也沒有哪個地產商奢望著去建立生態，所以也就只能幹些井底之蛙雞零狗碎的小生意。所以，我可以武斷點講，房地產商做科技統統都是偽科技。
其實，場景資源有手裡，資源整合才是地產商的優勢所在。開發商過去整合的資源是政府、銀行、建築商、設計文人，現在則是整合先進科技、整合科技應用廠商。所應不同的是過去的模式整合用錢，現在的整合重要在於機制。
王首富100多億電商灰飛煙滅、楊國強800億機器人夢斷都佐證了這樣的觀點判斷。在科技這個領域，地產商的腦袋想要統領科學家的思維大腦的確很不靠譜。科技要想為自己所用，“尊重、學習、合作”才是正道。
三. 產城融合2.0。
如果說華夏幸福憑藉強勢政府關係實施的“農村河北包圍城市北京”成功締造了房地商產城融合的1.0模式，那麼碧桂園拉攏思科共同在佛山摘地，則是房企近幾年藉助產業勾地模式的升級典範。但這種心猿意馬陪榜拿地，產業或政府多被忽悠的合作模式，與之前的模式別無二至，並無本質區別，對這一套路地方政府已經多有提防，路行不通。
近一年多來，隨著國家“數字中國”戰略提出和5G、物聯網、大數據引領經濟發展戰略的明確，5G、物聯網、大數據和人工智能被列入新基礎設施建設概念範疇，這對房地產開發整體上影響巨大。對於以“城市運營”、“產城融合”為定位的規模房企更是影響深遠。
而與之前華夏幸福主導產業推進產城融合模式有所不同，新的形式則是地方政府現在改向由核心產業帶動產城整合目標實現。並且園區供地是以產業實現就業、稅收目標實現為前提。
這個由產業而非地產主導的產城融合2.0模式，對於地產商來說仍然有參與的機會，但是對地產商所設置的門檻明顯高於從前。以我們中電物聯所對接的類似城市產業園區和新城開發項目來看，產業先導同時地產配套參與已是大勢所趨。現在連下到三、四線城市，可售賣的住宅用地已基本都到了供應的邊界。留給地產商可做的項目，除了棚改、舊改之外，多數都是園區或商服配套用地。房企但凡想要獲取土地項目，則必與電信運營商、物聯網智慧化等這些不同領域頭部企業和科創領先企業綁定，踏踏實實為產業服務、為城市配套。
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闡述了取消限售政策的理由： 說完房企，再說說地產經理人和上下游企業。 房地產整個行業下行，對個人以及上下游企業適時調整也極為必要。但所面臨著職業規劃和轉型選擇的機遇與風險，也同時存在。 近兩年，房企中原先佔位前期開發和營銷的職業經理人日子都遠不如從前好過，業績壓力導致的精神壓力持續增大，跳槽和下崗失業隨時都會發生。相對來看，建築設計、工程管理、信息化、財務管理等相對專業領域的崗位工作，則受衝擊可能性小，有的甚至是迎來更好的發展機會。 俗話說：男怕選錯行，女怕嫁錯郞。一個大的行業面臨變革轉型的關口，方向選擇的對錯至關重要。高行還是下坡，或許只是一念之差。那麼面對當下的形勢，地產經理人應該如何作為才是正確選擇呢？ 一.補短板，+互聯網。 當下中國，互聯網已經橫掃天下，無處不在。現在5G狂推物聯網又迭代了互聯網，萬物互聯讓所有行業的掙錢邏輯都發生了變化。 其實5G、物聯網、大數據並不高深莫側，反而是距離房產物業這個行當最近、最為普遍。比如智慧家居、智慧社區和無處不在人臉識別等等應用。房地產從設計BIM到智能建造、大數據手段營銷、智慧化運營等各領域的生產方式和服務運營模式現已都可算是物聯網的範疇。業內中人，如果尚不知這些基本的知識，或不懂智慧應用，肯定你就會與未來沒有半毛的關係。 舉反例說，如果行業中人如果還在把Excel表或者ERP信息當作大數據，而不知道大數據源自於你的位置移動、行為舉止、社交消費，甚至每一次手機、電腦的亮屏開關機。那麼AI也就和你的事業沒有關係；如果做營銷總監的還只知道大街上發傳單，或者LOW到拿著買來的客戶信息電開售樓，卻不知道國家電信法出臺給公司帶來的法律風險，這樣的人基本和下崗沒有多遠的距離。 現在去看，還有相當多地產人還拿著僅有的智能門鎖、智能窗簾或者遠程App管控的空調，向客戶吹噓自己是智能家居，而根本不知智慧化其實本質是數據化管理，數據化應用。這樣的人，實際已在信息化的大潮中落伍掉隊。 二.做連接，創機會 在5G、物聯網大潮蒞臨之際，可以肯定地說，地產人自然佔有著先天的位置優勢。因為物聯網智慧化的應用場景絕大部分都在物業空間內。 科技最大的價值不在實驗室裡，而是走出實驗室實現產業化。5G和物聯網是ICT近二十年技術不斷迭代的產物，現在具備落地應用的條件和時機。 “場景資源，物聯之鑰”。所謂的場景除了移動的車、船、航天器之外，大部分都與房子空間有關。從這個角度講，多年浸淫在這個領域的地產人所具有的優勢不言而喻。  認知決定思想，思想決定方法，方法決定結果。現在的關鍵在於地產人對5G智慧化的認知是何地步。 “物聯網和5G通信技術不過說是支持物業運營者建立智慧化數據管理平臺的技術手段，並且所有這些技術都還在不斷迭代，系統需要不斷升級。所以非技術出身的地產人能做的事情——就是憑藉手中即有的場景資源，把5G物聯網智慧化科技產品成果引入，讓科技賦能物業空間，最終實現信息化，實現數據化管理和數據化營運。 在這裡，我可以將一個房地產項目從開發直至運營的全過程做一個智慧化的場景做示範舉例。 前期拿地階段：傳統方式對於投資一塊開發用地的依據，源於對市場和政策進行歷史和預期的分析評估。但是在信息化水平已經世界領先的中國國內，現在地產商完全可以通過與電信運營商或者其有合作專業大數據分析公司，獲取並分析地塊所在區域無所不能的經濟指標、人口特徵、消費數據、金融數據等。大數據、AI等信息化崗位未來不但在ICT領域是香餑餑，在地產行業仍然大有可為。 設計建造階段：5G和物聯網以及大數據雲已是基礎設施投入。那麼在建設階段就將5G和物聯網基礎設施引入進去，就可以支持未來物業運營時完全滿足客戶的的需求，就可以有助於樓盤的租售提升價值。這其中，園區、居住社區、商業、寫字樓不同物業的智慧化都有不同特長的技術方案提供商和產品硬件，正確無誤的選用第三方合作對於項目成敗至關重要。 同時，建造過程中也可以通過騰訊合作的地厚雲圖工程項目管理AI平臺，實現從BIM設計到整個工地工程全過程移動端數據化管理，徹底解決工程建造監管、安全監管、工料監管，以及協同、報審、簽字等所有環節工作，傳統方式帶來的漏洞和腐敗。 運營管理階段：這個階段是前期智慧化實施成果收穫的環節，也是樓宇、社區數據化平臺應用價值體現的場景呈現。 萬科在進入“白銀時代”時喊出了“社區是金礦”的口號。彩生活的上市更是讓地產人恍然大悟，果真看到了又一下金礦就在眼前。 "以前本人的標籤一直是地產、媒體人。但現在必須得澄清，與年歲同步的，俺本人的定義標籤也在與時俱進，“科技、物聯網、5G”這些標籤也在腦門兒前面加上。起碼可以大言不慚的說：俺現在是“地產圈裡最懂物聯網、ICT的；物聯網、ICT圈裡最懂房地產的”。所以，在這說點兩個行業領域都聽得懂的話，自認為還有點意義和權威性。 和帶著大家買房做生意的北師大某教授不同，以敢講真話著稱的經濟學家向鬆柞對房地產走勢的判斷相信大家會認為更加公正、客觀一些。近日在人民幣破7後的一次專題群討論中，向鬆柞明確表示：中國包括房產在內的資產價值已進入下行通道。他勸大家除非結婚、生子等剛需，先不要再買房。 就我本人來說，我也持與向老師同樣的觀點判斷。中國的房價已觸及天花板，再上漲的可能性不大。除非政策再有180度轉向。 如果說2015年房地產已經進入白銀時代，那麼2017年之後經濟整體去地產化、去槓桿化一系列政策和手段，則是讓以開發為主業的地產商們進入了噩夢時代。 中國鼎盛時期房地產開發商數量多達數萬家。但是今年僅上半年，公開信息宣佈破產的房地產企業就有近300家，這還不算被收並的和在破產路上掙扎著的。 據傳北京某知名地產商全公司已多達數月開不出工資了，老闆急著找錢，開出了比高利貸高得多的借款條件，可還是討錢無路。 進入“白銀時代”之後，更不斷有網傳地產經理人跳槽，而多數是因KPI業績不佳被老闆開掉走人。 從傳媒領域轉型進入物聯網創業這幾年，我一直講，傳統意義的地產開發商核心生產資料只有兩個——土地和資金。但現在則是——地沒了，錢也沒了。上游房地產開發已至邊界，下游產業不提早轉型只能等死。 回來還說開發商的未來，最最最最關鍵是大地產商還都上了市。上市的地產商天天為政策不斷打壓的市場空間打工，為資本市場所要的銷售額業績增長打工，這明明就是有違常理，有違人性。 誰都知道，凡上市公司資本市場所要的是持續、穩定業績增長。但是，請問有誰看透了資本市場需求的模式，根本上就和有生產資料邊界的房地產開發本身是個悖論？！ 前不久剛剛結束的經濟工作會議又給房地產潑了一盆涼水——絕不會用房地產刺激經濟。 而爭議已久的房產稅也還在加緊籌備制訂之中，房地產面臨長期持續下行已是不爭的事實！ 面對絕無上行空間的行業和市場之形勢，身在其中的地產人該往何處行走？過往以開發模式日進斗金的房企，應對之招何處尋找？且聽我來給你分析並斗膽做出個預測： | | 首先，對房企說來，當下形勢的應對之策應該有三個方向：
一. 轉向運營。
房地產“黃金時代”是售賣模式為主導，一塊地、畫一張圖紙，做個樣板間，錢就呼呼地進。而所謂的“白銀時代”就是在所留下持有或者管理的物業裡掘金，靠管理增值，靠運營掙錢。包括商業、醫養、共享辦公、文旅或產業園等等，都算是地產運營。未來發展空間足夠的大且遠。
運營相對開發是太苦逼的活兒。朝這個方向轉型說起來容易，做起來難上加難。要想轉型就得有足夠的心理準備和耐心。因為開發與運營不同在於：一個掙快錢，一個是要耐心地掙錢。既考驗心理素質，又考驗操作能力。沒有足夠地耐心和能力準備，這事還真別玩。
運營不單只是收管理費那麼簡單。要靠專業團隊、靠信息化等科技手段，降本增收，著眼於長期提升物業品質。以品牌輕資產拓展獲得機會，或有可能REITs取得上市機會。
另外，還很關鍵的是物業運營需要相對更多和長期的資金投入，前期融資能力、資金成本決定了其項目能否成型將會，後期運管能力和專業、技術整合能力決定了運營收益也就是租金回報，租金回報又決定了能否操作資產證券化，形成投入產出的閉環。
二.偽科學與跨界
凡規模地產商現在無不在轉型，無不在實施智慧化戰略。但是轉型過程所用手段和方式，則決定了其最終的結果是否如己所願。
“場景資源，物聯之鑰”，5G帶來的物聯網社會和產業發展巨大機會，地產人應該知道自己的最大優勢即是擁有“場景資源”。但僅僅擁有“場景資源”並不等於你的物業就有價值，你必須要知道你的場景怎樣去和高產值的5G應用、和物聯網應用去連接，要有能力去引導ICT科技企業與物業合作，進而獲得商業合作的機會。
從我本人所見的房企跨界轉型來看，一類是跨出地產，另謀生路的不乏成功案例，基於地產與科技整合跨界的雖然很多，但是舉步維艱，成功的少之又少。原因也在於基因不同，地產人習慣的掙錢方式對科技成長有天然的牴觸。
青樓女子與其進學堂歸化，遠不如配將軍成名成就來得容易。專業的人幹專業的事。這個潛顯的道理對於許多地產商老闆來說至今還無法接受。
現實是一些地產商搞了雄心勃勃的互聯網+或者智慧化發展計劃，自組團隊著手研發，意謀未來科技輕資產擴張。但如此圖謀的結果一定會以意淫無果而告終結。因為數字化實施與產出邏輯，還有資本擴張邏輯註定這是一項全產業鏈生態建立的過程，而非某個單一的產品或者系統。地產商再有錢、再任性，想建立起生態產業鏈簡直就是井底之蛙的思維沒啥區別，所以也沒有哪個地產商奢望著去建立生態，所以也就只能幹些井底之蛙雞零狗碎的小生意。所以，我可以武斷點講，房地產商做科技統統都是偽科技。
其實，場景資源有手裡，資源整合才是地產商的優勢所在。開發商過去整合的資源是政府、銀行、建築商、設計文人，現在則是整合先進科技、整合科技應用廠商。所應不同的是過去的模式整合用錢，現在的整合重要在於機制。
王首富100多億電商灰飛煙滅、楊國強800億機器人夢斷都佐證了這樣的觀點判斷。在科技這個領域，地產商的腦袋想要統領科學家的思維大腦的確很不靠譜。科技要想為自己所用，“尊重、學習、合作”才是正道。
三. 產城融合2.0。
如果說華夏幸福憑藉強勢政府關係實施的“農村河北包圍城市北京”成功締造了房地商產城融合的1.0模式，那麼碧桂園拉攏思科共同在佛山摘地，則是房企近幾年藉助產業勾地模式的升級典範。但這種心猿意馬陪榜拿地，產業或政府多被忽悠的合作模式，與之前的模式別無二至，並無本質區別，對這一套路地方政府已經多有提防，路行不通。
近一年多來，隨著國家“數字中國”戰略提出和5G、物聯網、大數據引領經濟發展戰略的明確，5G、物聯網、大數據和人工智能被列入新基礎設施建設概念範疇，這對房地產開發整體上影響巨大。對於以“城市運營”、“產城融合”為定位的規模房企更是影響深遠。
而與之前華夏幸福主導產業推進產城融合模式有所不同，新的形式則是地方政府現在改向由核心產業帶動產城整合目標實現。並且園區供地是以產業實現就業、稅收目標實現為前提。
這個由產業而非地產主導的產城融合2.0模式，對於地產商來說仍然有參與的機會，但是對地產商所設置的門檻明顯高於從前。以我們中電物聯所對接的類似城市產業園區和新城開發項目來看，產業先導同時地產配套參與已是大勢所趨。現在連下到三、四線城市，可售賣的住宅用地已基本都到了供應的邊界。留給地產商可做的項目，除了棚改、舊改之外，多數都是園區或商服配套用地。房企但凡想要獲取土地項目，則必與電信運營商、物聯網智慧化等這些不同領域頭部企業和科創領先企業綁定，踏踏實實為產業服務、為城市配套。
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闡述了取消限售政策的理由： 說完房企，再說說地產經理人和上下游企業。 房地產整個行業下行，對個人以及上下游企業適時調整也極為必要。但所面臨著職業規劃和轉型選擇的機遇與風險，也同時存在。 近兩年，房企中原先佔位前期開發和營銷的職業經理人日子都遠不如從前好過，業績壓力導致的精神壓力持續增大，跳槽和下崗失業隨時都會發生。相對來看，建築設計、工程管理、信息化、財務管理等相對專業領域的崗位工作，則受衝擊可能性小，有的甚至是迎來更好的發展機會。 俗話說：男怕選錯行，女怕嫁錯郞。一個大的行業面臨變革轉型的關口，方向選擇的對錯至關重要。高行還是下坡，或許只是一念之差。那麼面對當下的形勢，地產經理人應該如何作為才是正確選擇呢？ 一.補短板，+互聯網。 當下中國，互聯網已經橫掃天下，無處不在。現在5G狂推物聯網又迭代了互聯網，萬物互聯讓所有行業的掙錢邏輯都發生了變化。 其實5G、物聯網、大數據並不高深莫側，反而是距離房產物業這個行當最近、最為普遍。比如智慧家居、智慧社區和無處不在人臉識別等等應用。房地產從設計BIM到智能建造、大數據手段營銷、智慧化運營等各領域的生產方式和服務運營模式現已都可算是物聯網的範疇。業內中人，如果尚不知這些基本的知識，或不懂智慧應用，肯定你就會與未來沒有半毛的關係。 舉反例說，如果行業中人如果還在把Excel表或者ERP信息當作大數據，而不知道大數據源自於你的位置移動、行為舉止、社交消費，甚至每一次手機、電腦的亮屏開關機。那麼AI也就和你的事業沒有關係；如果做營銷總監的還只知道大街上發傳單，或者LOW到拿著買來的客戶信息電開售樓，卻不知道國家電信法出臺給公司帶來的法律風險，這樣的人基本和下崗沒有多遠的距離。 現在去看，還有相當多地產人還拿著僅有的智能門鎖、智能窗簾或者遠程App管控的空調，向客戶吹噓自己是智能家居，而根本不知智慧化其實本質是數據化管理，數據化應用。這樣的人，實際已在信息化的大潮中落伍掉隊。 二.做連接，創機會 在5G、物聯網大潮蒞臨之際，可以肯定地說，地產人自然佔有著先天的位置優勢。因為物聯網智慧化的應用場景絕大部分都在物業空間內。 科技最大的價值不在實驗室裡，而是走出實驗室實現產業化。5G和物聯網是ICT近二十年技術不斷迭代的產物，現在具備落地應用的條件和時機。 “場景資源，物聯之鑰”。所謂的場景除了移動的車、船、航天器之外，大部分都與房子空間有關。從這個角度講，多年浸淫在這個領域的地產人所具有的優勢不言而喻。 認知決定思想，思想決定方法，方法決定結果。現在的關鍵在於地產人對5G智慧化的認知是何地步。 “物聯網和5G通信技術不過說是支持物業運營者建立智慧化數據管理平臺的技術手段，並且所有這些技術都還在不斷迭代，系統需要不斷升級。所以非技術出身的地產人能做的事情——就是憑藉手中即有的場景資源，把5G物聯網智慧化科技產品成果引入，讓科技賦能物業空間，最終實現信息化，實現數據化管理和數據化營運。 在這裡，我可以將一個房地產項目從開發直至運營的全過程做一個智慧化的場景做示範舉例。 前期拿地階段：傳統方式對於投資一塊開發用地的依據，源於對市場和政策進行歷史和預期的分析評估。但是在信息化水平已經世界領先的中國國內，現在地產商完全可以通過與電信運營商或者其有合作專業大數據分析公司，獲取並分析地塊所在區域無所不能的經濟指標、人口特徵、消費數據、金融數據等。大數據、AI等信息化崗位未來不但在ICT領域是香餑餑，在地產行業仍然大有可為。 設計建造階段：5G和物聯網以及大數據雲已是基礎設施投入。那麼在建設階段就將5G和物聯網基礎設施引入進去，就可以支持未來物業運營時完全滿足客戶的的需求，就可以有助於樓盤的租售提升價值。這其中，園區、居住社區、商業、寫字樓不同物業的智慧化都有不同特長的技術方案提供商和產品硬件，正確無誤的選用第三方合作對於項目成敗至關重要。 同時，建造過程中也可以通過騰訊合作的地厚雲圖工程項目管理AI平臺，實現從BIM設計到整個工地工程全過程移動端數據化管理，徹底解決工程建造監管、安全監管、工料監管，以及協同、報審、簽字等所有環節工作，傳統方式帶來的漏洞和腐敗。 運營管理階段：這個階段是前期智慧化實施成果收穫的環節，也是樓宇、社區數據化平臺應用價值體現的場景呈現。 萬科在進入“白銀時代”時喊出了“社區是金礦”的口號。彩生活的上市更是讓地產人恍然大悟，果真看到了又一下金礦就在眼前。  之後我則給“社區是金礦”的後面又補充後半句：“金礦在雲裡”。 可以肯定的說，現在地產人無論是建智慧社區還是智慧園區、智慧樓宇，所要達到的目標指同一個——對社區內用戶數據進行歸集和應用管理。 “場景資源+智慧應用”這就是房地產進入運管階段信息化所概括的一切。其所能呈現的包括是門禁安防系統、電梯梯聯網、智慧停車、生活O2O服務、智慧康養、智慧能源管理，當然還有物聯網信息安全等等。 在5G到來之後，邊緣計算和樓宇、園區、社區數據中心等基礎設施建設，也會成為支持智慧運營的核心。公有云支撐和私有云搭建都擺在建造者和運營商面前，應用場景也千差萬別。 商業購物中心、長租公寓、產業園區、5G商務辦公樓宇等都有不同的客戶應用需求，需要提供不同的解決方案。而對於解決方案的合作方來說，“不跟到運營的，都是耍流氓”這樣的認知如果沒有的話，想做的任何智慧化都只會是意想天開Nozuo Nodie。 08年末，政府為了救市推出了4萬億鐵公基投資計劃。雖然一邊譴責著開發商應該“流著道德的血液”，另一邊則要用房地產刺激經濟。 現在十年過去了，經濟下行中“房住不炒”，當真不能再用房地產刺激經濟，加之二十多年開發積累，房地產行業天花板應已觸及。但這並不意味著地產行業就行將沒落。物聯網數字信息化的來臨，著實是整個行業應感到慶幸的事。 地產業界中人應該意識到，昔日的不動產價值來自於土地、建安成本和資產的運營管理。而現今以後的不動產價值中，會越來越增大數字資產在其中的價值含量。所謂“社區是金礦”挖掘金礦的工具和方式手段，如果不掌控在自己的手裡，金礦也只能與你失之交臂。 "以前本人的標籤一直是地產、媒體人。但現在必須得澄清，與年歲同步的，俺本人的定義標籤也在與時俱進，“科技、物聯網、5G”這些標籤也在腦門兒前面加上。起碼可以大言不慚的說：俺現在是“地產圈裡最懂物聯網、ICT的；物聯網、ICT圈裡最懂房地產的”。所以，在這說點兩個行業領域都聽得懂的話，自認為還有點意義和權威性。 和帶著大家買房做生意的北師大某教授不同，以敢講真話著稱的經濟學家向鬆柞對房地產走勢的判斷相信大家會認為更加公正、客觀一些。近日在人民幣破7後的一次專題群討論中，向鬆柞明確表示：中國包括房產在內的資產價值已進入下行通道。他勸大家除非結婚、生子等剛需，先不要再買房。 就我本人來說，我也持與向老師同樣的觀點判斷。中國的房價已觸及天花板，再上漲的可能性不大。除非政策再有180度轉向。 如果說2015年房地產已經進入白銀時代，那麼2017年之後經濟整體去地產化、去槓桿化一系列政策和手段，則是讓以開發為主業的地產商們進入了噩夢時代。 中國鼎盛時期房地產開發商數量多達數萬家。但是今年僅上半年，公開信息宣佈破產的房地產企業就有近300家，這還不算被收並的和在破產路上掙扎著的。 據傳北京某知名地產商全公司已多達數月開不出工資了，老闆急著找錢，開出了比高利貸高得多的借款條件，可還是討錢無路。 進入“白銀時代”之後，更不斷有網傳地產經理人跳槽，而多數是因KPI業績不佳被老闆開掉走人。 從傳媒領域轉型進入物聯網創業這幾年，我一直講，傳統意義的地產開發商核心生產資料只有兩個——土地和資金。但現在則是——地沒了，錢也沒了。上游房地產開發已至邊界，下游產業不提早轉型只能等死。 回來還說開發商的未來，最最最最關鍵是大地產商還都上了市。上市的地產商天天為政策不斷打壓的市場空間打工，為資本市場所要的銷售額業績增長打工，這明明就是有違常理，有違人性。 誰都知道，凡上市公司資本市場所要的是持續、穩定業績增長。但是，請問有誰看透了資本市場需求的模式，根本上就和有生產資料邊界的房地產開發本身是個悖論？！ 前不久剛剛結束的經濟工作會議又給房地產潑了一盆涼水——絕不會用房地產刺激經濟。 而爭議已久的房產稅也還在加緊籌備制訂之中，房地產面臨長期持續下行已是不爭的事實！ 面對絕無上行空間的行業和市場之形勢，身在其中的地產人該往何處行走？過往以開發模式日進斗金的房企，應對之招何處尋找？且聽我來給你分析並斗膽做出個預測： | | 首先，對房企說來，當下形勢的應對之策應該有三個方向：
一. 轉向運營。
房地產“黃金時代”是售賣模式為主導，一塊地、畫一張圖紙，做個樣板間，錢就呼呼地進。而所謂的“白銀時代”就是在所留下持有或者管理的物業裡掘金，靠管理增值，靠運營掙錢。包括商業、醫養、共享辦公、文旅或產業園等等，都算是地產運營。未來發展空間足夠的大且遠。
運營相對開發是太苦逼的活兒。朝這個方向轉型說起來容易，做起來難上加難。要想轉型就得有足夠的心理準備和耐心。因為開發與運營不同在於：一個掙快錢，一個是要耐心地掙錢。既考驗心理素質，又考驗操作能力。沒有足夠地耐心和能力準備，這事還真別玩。
運營不單只是收管理費那麼簡單。要靠專業團隊、靠信息化等科技手段，降本增收，著眼於長期提升物業品質。以品牌輕資產拓展獲得機會，或有可能REITs取得上市機會。
另外，還很關鍵的是物業運營需要相對更多和長期的資金投入，前期融資能力、資金成本決定了其項目能否成型將會，後期運管能力和專業、技術整合能力決定了運營收益也就是租金回報，租金回報又決定了能否操作資產證券化，形成投入產出的閉環。
二.偽科學與跨界
凡規模地產商現在無不在轉型，無不在實施智慧化戰略。但是轉型過程所用手段和方式，則決定了其最終的結果是否如己所願。
“場景資源，物聯之鑰”，5G帶來的物聯網社會和產業發展巨大機會，地產人應該知道自己的最大優勢即是擁有“場景資源”。但僅僅擁有“場景資源”並不等於你的物業就有價值，你必須要知道你的場景怎樣去和高產值的5G應用、和物聯網應用去連接，要有能力去引導ICT科技企業與物業合作，進而獲得商業合作的機會。
從我本人所見的房企跨界轉型來看，一類是跨出地產，另謀生路的不乏成功案例，基於地產與科技整合跨界的雖然很多，但是舉步維艱，成功的少之又少。原因也在於基因不同，地產人習慣的掙錢方式對科技成長有天然的牴觸。
青樓女子與其進學堂歸化，遠不如配將軍成名成就來得容易。專業的人幹專業的事。這個潛顯的道理對於許多地產商老闆來說至今還無法接受。
現實是一些地產商搞了雄心勃勃的互聯網+或者智慧化發展計劃，自組團隊著手研發，意謀未來科技輕資產擴張。但如此圖謀的結果一定會以意淫無果而告終結。因為數字化實施與產出邏輯，還有資本擴張邏輯註定這是一項全產業鏈生態建立的過程，而非某個單一的產品或者系統。地產商再有錢、再任性，想建立起生態產業鏈簡直就是井底之蛙的思維沒啥區別，所以也沒有哪個地產商奢望著去建立生態，所以也就只能幹些井底之蛙雞零狗碎的小生意。所以，我可以武斷點講，房地產商做科技統統都是偽科技。
其實，場景資源有手裡，資源整合才是地產商的優勢所在。開發商過去整合的資源是政府、銀行、建築商、設計文人，現在則是整合先進科技、整合科技應用廠商。所應不同的是過去的模式整合用錢，現在的整合重要在於機制。
王首富100多億電商灰飛煙滅、楊國強800億機器人夢斷都佐證了這樣的觀點判斷。在科技這個領域，地產商的腦袋想要統領科學家的思維大腦的確很不靠譜。科技要想為自己所用，“尊重、學習、合作”才是正道。
三. 產城融合2.0。
如果說華夏幸福憑藉強勢政府關係實施的“農村河北包圍城市北京”成功締造了房地商產城融合的1.0模式，那麼碧桂園拉攏思科共同在佛山摘地，則是房企近幾年藉助產業勾地模式的升級典範。但這種心猿意馬陪榜拿地，產業或政府多被忽悠的合作模式，與之前的模式別無二至，並無本質區別，對這一套路地方政府已經多有提防，路行不通。
近一年多來，隨著國家“數字中國”戰略提出和5G、物聯網、大數據引領經濟發展戰略的明確，5G、物聯網、大數據和人工智能被列入新基礎設施建設概念範疇，這對房地產開發整體上影響巨大。對於以“城市運營”、“產城融合”為定位的規模房企更是影響深遠。
而與之前華夏幸福主導產業推進產城融合模式有所不同，新的形式則是地方政府現在改向由核心產業帶動產城整合目標實現。並且園區供地是以產業實現就業、稅收目標實現為前提。
這個由產業而非地產主導的產城融合2.0模式，對於地產商來說仍然有參與的機會，但是對地產商所設置的門檻明顯高於從前。以我們中電物聯所對接的類似城市產業園區和新城開發項目來看，產業先導同時地產配套參與已是大勢所趨。現在連下到三、四線城市，可售賣的住宅用地已基本都到了供應的邊界。留給地產商可做的項目，除了棚改、舊改之外，多數都是園區或商服配套用地。房企但凡想要獲取土地項目，則必與電信運營商、物聯網智慧化等這些不同領域頭部企業和科創領先企業綁定，踏踏實實為產業服務、為城市配套。
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闡述了取消限售政策的理由： 說完房企，再說說地產經理人和上下游企業。 房地產整個行業下行，對個人以及上下游企業適時調整也極為必要。但所面臨著職業規劃和轉型選擇的機遇與風險，也同時存在。 近兩年，房企中原先佔位前期開發和營銷的職業經理人日子都遠不如從前好過，業績壓力導致的精神壓力持續增大，跳槽和下崗失業隨時都會發生。相對來看，建築設計、工程管理、信息化、財務管理等相對專業領域的崗位工作，則受衝擊可能性小，有的甚至是迎來更好的發展機會。 俗話說：男怕選錯行，女怕嫁錯郞。一個大的行業面臨變革轉型的關口，方向選擇的對錯至關重要。高行還是下坡，或許只是一念之差。那麼面對當下的形勢，地產經理人應該如何作為才是正確選擇呢？ 一.補短板，+互聯網。 當下中國，互聯網已經橫掃天下，無處不在。現在5G狂推物聯網又迭代了互聯網，萬物互聯讓所有行業的掙錢邏輯都發生了變化。 其實5G、物聯網、大數據並不高深莫側，反而是距離房產物業這個行當最近、最為普遍。比如智慧家居、智慧社區和無處不在人臉識別等等應用。房地產從設計BIM到智能建造、大數據手段營銷、智慧化運營等各領域的生產方式和服務運營模式現已都可算是物聯網的範疇。業內中人，如果尚不知這些基本的知識，或不懂智慧應用，肯定你就會與未來沒有半毛的關係。 舉反例說，如果行業中人如果還在把Excel表或者ERP信息當作大數據，而不知道大數據源自於你的位置移動、行為舉止、社交消費，甚至每一次手機、電腦的亮屏開關機。那麼AI也就和你的事業沒有關係；如果做營銷總監的還只知道大街上發傳單，或者LOW到拿著買來的客戶信息電開售樓，卻不知道國家電信法出臺給公司帶來的法律風險，這樣的人基本和下崗沒有多遠的距離。 現在去看，還有相當多地產人還拿著僅有的智能門鎖、智能窗簾或者遠程App管控的空調，向客戶吹噓自己是智能家居，而根本不知智慧化其實本質是數據化管理，數據化應用。這樣的人，實際已在信息化的大潮中落伍掉隊。 二.做連接，創機會 在5G、物聯網大潮蒞臨之際，可以肯定地說，地產人自然佔有著先天的位置優勢。因為物聯網智慧化的應用場景絕大部分都在物業空間內。 科技最大的價值不在實驗室裡，而是走出實驗室實現產業化。5G和物聯網是ICT近二十年技術不斷迭代的產物，現在具備落地應用的條件和時機。 “場景資源，物聯之鑰”。所謂的場景除了移動的車、船、航天器之外，大部分都與房子空間有關。從這個角度講，多年浸淫在這個領域的地產人所具有的優勢不言而喻。 認知決定思想，思想決定方法，方法決定結果。現在的關鍵在於地產人對5G智慧化的認知是何地步。 “物聯網和5G通信技術不過說是支持物業運營者建立智慧化數據管理平臺的技術手段，並且所有這些技術都還在不斷迭代，系統需要不斷升級。所以非技術出身的地產人能做的事情——就是憑藉手中即有的場景資源，把5G物聯網智慧化科技產品成果引入，讓科技賦能物業空間，最終實現信息化，實現數據化管理和數據化營運。 在這裡，我可以將一個房地產項目從開發直至運營的全過程做一個智慧化的場景做示範舉例。 前期拿地階段：傳統方式對於投資一塊開發用地的依據，源於對市場和政策進行歷史和預期的分析評估。但是在信息化水平已經世界領先的中國國內，現在地產商完全可以通過與電信運營商或者其有合作專業大數據分析公司，獲取並分析地塊所在區域無所不能的經濟指標、人口特徵、消費數據、金融數據等。大數據、AI等信息化崗位未來不但在ICT領域是香餑餑，在地產行業仍然大有可為。 設計建造階段：5G和物聯網以及大數據雲已是基礎設施投入。那麼在建設階段就將5G和物聯網基礎設施引入進去，就可以支持未來物業運營時完全滿足客戶的的需求，就可以有助於樓盤的租售提升價值。這其中，園區、居住社區、商業、寫字樓不同物業的智慧化都有不同特長的技術方案提供商和產品硬件，正確無誤的選用第三方合作對於項目成敗至關重要。 同時，建造過程中也可以通過騰訊合作的地厚雲圖工程項目管理AI平臺，實現從BIM設計到整個工地工程全過程移動端數據化管理，徹底解決工程建造監管、安全監管、工料監管，以及協同、報審、簽字等所有環節工作，傳統方式帶來的漏洞和腐敗。 運營管理階段：這個階段是前期智慧化實施成果收穫的環節，也是樓宇、社區數據化平臺應用價值體現的場景呈現。 萬科在進入“白銀時代”時喊出了“社區是金礦”的口號。彩生活的上市更是讓地產人恍然大悟，果真看到了又一下金礦就在眼前。 之後我則給“社區是金礦”的後面又補充後半句：“金礦在雲裡”。 可以肯定的說，現在地產人無論是建智慧社區還是智慧園區、智慧樓宇，所要達到的目標指同一個——對社區內用戶數據進行歸集和應用管理。 “場景資源+智慧應用”這就是房地產進入運管階段信息化所概括的一切。其所能呈現的包括是門禁安防系統、電梯梯聯網、智慧停車、生活O2O服務、智慧康養、智慧能源管理，當然還有物聯網信息安全等等。 在5G到來之後，邊緣計算和樓宇、園區、社區數據中心等基礎設施建設，也會成為支持智慧運營的核心。公有云支撐和私有云搭建都擺在建造者和運營商面前，應用場景也千差萬別。 商業購物中心、長租公寓、產業園區、5G商務辦公樓宇等都有不同的客戶應用需求，需要提供不同的解決方案。而對於解決方案的合作方來說，“不跟到運營的，都是耍流氓”這樣的認知如果沒有的話，想做的任何智慧化都只會是意想天開Nozuo Nodie。 08年末，政府為了救市推出了4萬億鐵公基投資計劃。雖然一邊譴責著開發商應該“流著道德的血液”，另一邊則要用房地產刺激經濟。 現在十年過去了，經濟下行中“房住不炒”，當真不能再用房地產刺激經濟，加之二十多年開發積累，房地產行業天花板應已觸及。但這並不意味著地產行業就行將沒落。物聯網數字信息化的來臨，著實是整個行業應感到慶幸的事。 地產業界中人應該意識到，昔日的不動產價值來自於土地、建安成本和資產的運營管理。而現今以後的不動產價值中，會越來越增大數字資產在其中的價值含量。所謂“社區是金礦”挖掘金礦的工具和方式手段，如果不掌控在自己的手裡，金礦也只能與你失之交臂。  作者簡介 "以前本人的標籤一直是地產、媒體人。但現在必須得澄清，與年歲同步的，俺本人的定義標籤也在與時俱進，“科技、物聯網、5G”這些標籤也在腦門兒前面加上。起碼可以大言不慚的說：俺現在是“地產圈裡最懂物聯網、ICT的；物聯網、ICT圈裡最懂房地產的”。所以，在這說點兩個行業領域都聽得懂的話，自認為還有點意義和權威性。 和帶著大家買房做生意的北師大某教授不同，以敢講真話著稱的經濟學家向鬆柞對房地產走勢的判斷相信大家會認為更加公正、客觀一些。近日在人民幣破7後的一次專題群討論中，向鬆柞明確表示：中國包括房產在內的資產價值已進入下行通道。他勸大家除非結婚、生子等剛需，先不要再買房。 就我本人來說，我也持與向老師同樣的觀點判斷。中國的房價已觸及天花板，再上漲的可能性不大。除非政策再有180度轉向。 如果說2015年房地產已經進入白銀時代，那麼2017年之後經濟整體去地產化、去槓桿化一系列政策和手段，則是讓以開發為主業的地產商們進入了噩夢時代。 中國鼎盛時期房地產開發商數量多達數萬家。但是今年僅上半年，公開信息宣佈破產的房地產企業就有近300家，這還不算被收並的和在破產路上掙扎著的。 據傳北京某知名地產商全公司已多達數月開不出工資了，老闆急著找錢，開出了比高利貸高得多的借款條件，可還是討錢無路。 進入“白銀時代”之後，更不斷有網傳地產經理人跳槽，而多數是因KPI業績不佳被老闆開掉走人。 從傳媒領域轉型進入物聯網創業這幾年，我一直講，傳統意義的地產開發商核心生產資料只有兩個——土地和資金。但現在則是——地沒了，錢也沒了。上游房地產開發已至邊界，下游產業不提早轉型只能等死。 回來還說開發商的未來，最最最最關鍵是大地產商還都上了市。上市的地產商天天為政策不斷打壓的市場空間打工，為資本市場所要的銷售額業績增長打工，這明明就是有違常理，有違人性。 誰都知道，凡上市公司資本市場所要的是持續、穩定業績增長。但是，請問有誰看透了資本市場需求的模式，根本上就和有生產資料邊界的房地產開發本身是個悖論？！ 前不久剛剛結束的經濟工作會議又給房地產潑了一盆涼水——絕不會用房地產刺激經濟。 而爭議已久的房產稅也還在加緊籌備制訂之中，房地產面臨長期持續下行已是不爭的事實！ 面對絕無上行空間的行業和市場之形勢，身在其中的地產人該往何處行走？過往以開發模式日進斗金的房企，應對之招何處尋找？且聽我來給你分析並斗膽做出個預測： | | 首先，對房企說來，當下形勢的應對之策應該有三個方向：
一. 轉向運營。
房地產“黃金時代”是售賣模式為主導，一塊地、畫一張圖紙，做個樣板間，錢就呼呼地進。而所謂的“白銀時代”就是在所留下持有或者管理的物業裡掘金，靠管理增值，靠運營掙錢。包括商業、醫養、共享辦公、文旅或產業園等等，都算是地產運營。未來發展空間足夠的大且遠。
運營相對開發是太苦逼的活兒。朝這個方向轉型說起來容易，做起來難上加難。要想轉型就得有足夠的心理準備和耐心。因為開發與運營不同在於：一個掙快錢，一個是要耐心地掙錢。既考驗心理素質，又考驗操作能力。沒有足夠地耐心和能力準備，這事還真別玩。
運營不單只是收管理費那麼簡單。要靠專業團隊、靠信息化等科技手段，降本增收，著眼於長期提升物業品質。以品牌輕資產拓展獲得機會，或有可能REITs取得上市機會。
另外，還很關鍵的是物業運營需要相對更多和長期的資金投入，前期融資能力、資金成本決定了其項目能否成型將會，後期運管能力和專業、技術整合能力決定了運營收益也就是租金回報，租金回報又決定了能否操作資產證券化，形成投入產出的閉環。
二.偽科學與跨界
凡規模地產商現在無不在轉型，無不在實施智慧化戰略。但是轉型過程所用手段和方式，則決定了其最終的結果是否如己所願。
“場景資源，物聯之鑰”，5G帶來的物聯網社會和產業發展巨大機會，地產人應該知道自己的最大優勢即是擁有“場景資源”。但僅僅擁有“場景資源”並不等於你的物業就有價值，你必須要知道你的場景怎樣去和高產值的5G應用、和物聯網應用去連接，要有能力去引導ICT科技企業與物業合作，進而獲得商業合作的機會。
從我本人所見的房企跨界轉型來看，一類是跨出地產，另謀生路的不乏成功案例，基於地產與科技整合跨界的雖然很多，但是舉步維艱，成功的少之又少。原因也在於基因不同，地產人習慣的掙錢方式對科技成長有天然的牴觸。
青樓女子與其進學堂歸化，遠不如配將軍成名成就來得容易。專業的人幹專業的事。這個潛顯的道理對於許多地產商老闆來說至今還無法接受。
現實是一些地產商搞了雄心勃勃的互聯網+或者智慧化發展計劃，自組團隊著手研發，意謀未來科技輕資產擴張。但如此圖謀的結果一定會以意淫無果而告終結。因為數字化實施與產出邏輯，還有資本擴張邏輯註定這是一項全產業鏈生態建立的過程，而非某個單一的產品或者系統。地產商再有錢、再任性，想建立起生態產業鏈簡直就是井底之蛙的思維沒啥區別，所以也沒有哪個地產商奢望著去建立生態，所以也就只能幹些井底之蛙雞零狗碎的小生意。所以，我可以武斷點講，房地產商做科技統統都是偽科技。
其實，場景資源有手裡，資源整合才是地產商的優勢所在。開發商過去整合的資源是政府、銀行、建築商、設計文人，現在則是整合先進科技、整合科技應用廠商。所應不同的是過去的模式整合用錢，現在的整合重要在於機制。
王首富100多億電商灰飛煙滅、楊國強800億機器人夢斷都佐證了這樣的觀點判斷。在科技這個領域，地產商的腦袋想要統領科學家的思維大腦的確很不靠譜。科技要想為自己所用，“尊重、學習、合作”才是正道。
三. 產城融合2.0。
如果說華夏幸福憑藉強勢政府關係實施的“農村河北包圍城市北京”成功締造了房地商產城融合的1.0模式，那麼碧桂園拉攏思科共同在佛山摘地，則是房企近幾年藉助產業勾地模式的升級典範。但這種心猿意馬陪榜拿地，產業或政府多被忽悠的合作模式，與之前的模式別無二至，並無本質區別，對這一套路地方政府已經多有提防，路行不通。
近一年多來，隨著國家“數字中國”戰略提出和5G、物聯網、大數據引領經濟發展戰略的明確，5G、物聯網、大數據和人工智能被列入新基礎設施建設概念範疇，這對房地產開發整體上影響巨大。對於以“城市運營”、“產城融合”為定位的規模房企更是影響深遠。
而與之前華夏幸福主導產業推進產城融合模式有所不同，新的形式則是地方政府現在改向由核心產業帶動產城整合目標實現。並且園區供地是以產業實現就業、稅收目標實現為前提。
這個由產業而非地產主導的產城融合2.0模式，對於地產商來說仍然有參與的機會，但是對地產商所設置的門檻明顯高於從前。以我們中電物聯所對接的類似城市產業園區和新城開發項目來看，產業先導同時地產配套參與已是大勢所趨。現在連下到三、四線城市，可售賣的住宅用地已基本都到了供應的邊界。留給地產商可做的項目，除了棚改、舊改之外，多數都是園區或商服配套用地。房企但凡想要獲取土地項目，則必與電信運營商、物聯網智慧化等這些不同領域頭部企業和科創領先企業綁定，踏踏實實為產業服務、為城市配套。
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闡述了取消限售政策的理由： 說完房企，再說說地產經理人和上下游企業。 房地產整個行業下行，對個人以及上下游企業適時調整也極為必要。但所面臨著職業規劃和轉型選擇的機遇與風險，也同時存在。 近兩年，房企中原先佔位前期開發和營銷的職業經理人日子都遠不如從前好過，業績壓力導致的精神壓力持續增大，跳槽和下崗失業隨時都會發生。相對來看，建築設計、工程管理、信息化、財務管理等相對專業領域的崗位工作，則受衝擊可能性小，有的甚至是迎來更好的發展機會。 俗話說：男怕選錯行，女怕嫁錯郞。一個大的行業面臨變革轉型的關口，方向選擇的對錯至關重要。高行還是下坡，或許只是一念之差。那麼面對當下的形勢，地產經理人應該如何作為才是正確選擇呢？ 一.補短板，+互聯網。 當下中國，互聯網已經橫掃天下，無處不在。現在5G狂推物聯網又迭代了互聯網，萬物互聯讓所有行業的掙錢邏輯都發生了變化。 其實5G、物聯網、大數據並不高深莫側，反而是距離房產物業這個行當最近、最為普遍。比如智慧家居、智慧社區和無處不在人臉識別等等應用。房地產從設計BIM到智能建造、大數據手段營銷、智慧化運營等各領域的生產方式和服務運營模式現已都可算是物聯網的範疇。業內中人，如果尚不知這些基本的知識，或不懂智慧應用，肯定你就會與未來沒有半毛的關係。 舉反例說，如果行業中人如果還在把Excel表或者ERP信息當作大數據，而不知道大數據源自於你的位置移動、行為舉止、社交消費，甚至每一次手機、電腦的亮屏開關機。那麼AI也就和你的事業沒有關係；如果做營銷總監的還只知道大街上發傳單，或者LOW到拿著買來的客戶信息電開售樓，卻不知道國家電信法出臺給公司帶來的法律風險，這樣的人基本和下崗沒有多遠的距離。 現在去看，還有相當多地產人還拿著僅有的智能門鎖、智能窗簾或者遠程App管控的空調，向客戶吹噓自己是智能家居，而根本不知智慧化其實本質是數據化管理，數據化應用。這樣的人，實際已在信息化的大潮中落伍掉隊。 二.做連接，創機會 在5G、物聯網大潮蒞臨之際，可以肯定地說，地產人自然佔有著先天的位置優勢。因為物聯網智慧化的應用場景絕大部分都在物業空間內。 科技最大的價值不在實驗室裡，而是走出實驗室實現產業化。5G和物聯網是ICT近二十年技術不斷迭代的產物，現在具備落地應用的條件和時機。 “場景資源，物聯之鑰”。所謂的場景除了移動的車、船、航天器之外，大部分都與房子空間有關。從這個角度講，多年浸淫在這個領域的地產人所具有的優勢不言而喻。 認知決定思想，思想決定方法，方法決定結果。現在的關鍵在於地產人對5G智慧化的認知是何地步。 “物聯網和5G通信技術不過說是支持物業運營者建立智慧化數據管理平臺的技術手段，並且所有這些技術都還在不斷迭代，系統需要不斷升級。所以非技術出身的地產人能做的事情——就是憑藉手中即有的場景資源，把5G物聯網智慧化科技產品成果引入，讓科技賦能物業空間，最終實現信息化，實現數據化管理和數據化營運。 在這裡，我可以將一個房地產項目從開發直至運營的全過程做一個智慧化的場景做示範舉例。 前期拿地階段：傳統方式對於投資一塊開發用地的依據，源於對市場和政策進行歷史和預期的分析評估。但是在信息化水平已經世界領先的中國國內，現在地產商完全可以通過與電信運營商或者其有合作專業大數據分析公司，獲取並分析地塊所在區域無所不能的經濟指標、人口特徵、消費數據、金融數據等。大數據、AI等信息化崗位未來不但在ICT領域是香餑餑，在地產行業仍然大有可為。 設計建造階段：5G和物聯網以及大數據雲已是基礎設施投入。那麼在建設階段就將5G和物聯網基礎設施引入進去，就可以支持未來物業運營時完全滿足客戶的的需求，就可以有助於樓盤的租售提升價值。這其中，園區、居住社區、商業、寫字樓不同物業的智慧化都有不同特長的技術方案提供商和產品硬件，正確無誤的選用第三方合作對於項目成敗至關重要。 同時，建造過程中也可以通過騰訊合作的地厚雲圖工程項目管理AI平臺，實現從BIM設計到整個工地工程全過程移動端數據化管理，徹底解決工程建造監管、安全監管、工料監管，以及協同、報審、簽字等所有環節工作，傳統方式帶來的漏洞和腐敗。 運營管理階段：這個階段是前期智慧化實施成果收穫的環節，也是樓宇、社區數據化平臺應用價值體現的場景呈現。 萬科在進入“白銀時代”時喊出了“社區是金礦”的口號。彩生活的上市更是讓地產人恍然大悟，果真看到了又一下金礦就在眼前。 之後我則給“社區是金礦”的後面又補充後半句：“金礦在雲裡”。 可以肯定的說，現在地產人無論是建智慧社區還是智慧園區、智慧樓宇，所要達到的目標指同一個——對社區內用戶數據進行歸集和應用管理。 “場景資源+智慧應用”這就是房地產進入運管階段信息化所概括的一切。其所能呈現的包括是門禁安防系統、電梯梯聯網、智慧停車、生活O2O服務、智慧康養、智慧能源管理，當然還有物聯網信息安全等等。 在5G到來之後，邊緣計算和樓宇、園區、社區數據中心等基礎設施建設，也會成為支持智慧運營的核心。公有云支撐和私有云搭建都擺在建造者和運營商面前，應用場景也千差萬別。 商業購物中心、長租公寓、產業園區、5G商務辦公樓宇等都有不同的客戶應用需求，需要提供不同的解決方案。而對於解決方案的合作方來說，“不跟到運營的，都是耍流氓”這樣的認知如果沒有的話，想做的任何智慧化都只會是意想天開Nozuo Nodie。 08年末，政府為了救市推出了4萬億鐵公基投資計劃。雖然一邊譴責著開發商應該“流著道德的血液”，另一邊則要用房地產刺激經濟。 現在十年過去了，經濟下行中“房住不炒”，當真不能再用房地產刺激經濟，加之二十多年開發積累，房地產行業天花板應已觸及。但這並不意味著地產行業就行將沒落。物聯網數字信息化的來臨，著實是整個行業應感到慶幸的事。 地產業界中人應該意識到，昔日的不動產價值來自於土地、建安成本和資產的運營管理。而現今以後的不動產價值中，會越來越增大數字資產在其中的價值含量。所謂“社區是金礦”挖掘金礦的工具和方式手段，如果不掌控在自己的手裡，金礦也只能與你失之交臂。 作者簡介  蔡鴻巖 央視財經評論員 樓市傳媒 董事長 霍爾果斯中電物聯網絡科技公司創始人 董事長 國家物聯網產業技術創新戰略聯盟城建專委會 主任 中國房地產業協會商旅文委員會 執行祕書長 全國工商聯房地產商會數字社區分會 牽頭髮起人 全國體育院校聯合會青少年科技體育委員會 副主席 "
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