我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐你好，剛剛進入知識星球，正在如飢似渴的學習中。去年年底入手山西省會太原市晉陽湖邊moma當代廣場39平米公寓，價格接近一萬三，首付30%，貸款最長年限28年，等額本金，第一個月月供2800多，每月減少五塊，周邊住宅均價接近一萬五。晉陽湖是近幾年山西政府重點工程，投資500億打造北方西湖，華北地區最大內陸湖，以後應該以旅遊、高端商務為主，個人比較看好晉陽湖區域未來的投資價值，看了房姐的公眾號後，一直提示公寓沒有投資價值，有些後悔關注的晚了，請問房姐我投資的這個公寓未來可能以旅遊價值為主，升值空間如何？這是不是一次正確的投資，手裡的錢付住宅首付緊張，才選了面積小的公寓。
回答：公寓的升值空間不如住宅，但好在有旅遊景區的加持，以後公寓可以做民宿，租金不用愁。
以後再入住宅不要選等額本金的還款方式，性價比更高。
提問：房姐，沌口房價為啥感覺很多地方比三環內還高，如果在沌口買房，有推薦樓盤沒？
回答：因為有產業（汽車），這點和三環邊的光谷價格梯度也要重新梳理一樣。
在樓市的基本邏輯裡，我們知道大多數城市的發展，都是一個逐步擴張的過程，而越早發展的地段，往往絕對價值越高，隨著道路交通形成環線逐步往外擴散削弱。 因而在樓市的地段理論中，往往會以環線來分析一個城市的價值基礎。
不過對於武漢來說樓市的價值卻並是完全按照環線分佈，甚至相差極大，環線的邏輯雖然適用，但在諸多現實因素的參與下，環線邏輯並不是價值的結果。武漢的發展，不是純粹的環狀擴散，而是受到諸多因素的影響，把武漢看做環線發展，是錯誤的。
如果你去看地鐵的人流數據，我們可以很明顯看出：武漢的地段規律，其實是以產業中心作為核心，隨著產業人口延伸的區域而附著價值。
沌口是個很封閉的板塊，其實很難吸引漢陽以外其他板塊的人口，所以如果在這裡上班自住可以買，投資建議迴避。如果在沌口自住，關注下地鐵盛觀時代。
提問：金地藝境，頂樓，125平米，滿二，毛坯，200萬，值得入手嗎？投資，算不算筍盤？
回答：不錯，小筍，沒有硬傷可入。
提問：房姐你好！近期打算和父母去瀋陽實地看房，主要想問問你投資首選哪種房型？哪種房型絕對不能碰？樓層我看到你說過避開4、18層。還有中介全都推薦我買90平以下的房子，說這個面積的房子出手快，瀋陽人喜歡！可是我看你說的是90-120，我就說我只看三房，100左右的…哈哈哈。絕對信任你！謝謝房姐姐！
回答：現階段兩室小戶型好賣，因為二手不限購，而且賺錢效應還不顯著。 在青年大街金廊沿線，17年房價漲幅較大區域，大戶型接受程度越來越高。 投資角度來看。保守建議還是100平左右小三室。
另外瀋陽的冬天很冷，所以大家都喜歡買中間戶，保暖效果好。
提問：房姐，有兩套房子，都有貸款，想把一個還完，在抵押貸款，在武漢買一套，有什麼需要注意的嘛？或者怎麼操作？
回答：要看尾款多少，如果尾款小於30%建議截斷再抵押。
如果用你自己的名字做抵押和買房，會有首付貸的嫌疑，建議換核或者抵押的錢取現出來，間隔3個月以上再去交首付
提問：房姐您好！急！！sfsd貸款140萬，是用異地公積金呢？還是商貸划算？準備貸30年，因為異地公積金可能還不夠沒月還款額度的2倍，需要增加共還人，但是因為父母都不在武漢，可能會比較麻煩。如果商貸的差不多？請問哪家銀行可能利率會低一點？萬分感謝！
回答：選商貸，匯豐利率低
提問：房姐，怎麼看到武漢鏈家上面大部分小區二手的成交價已經逐步上升了，比年初貴，這是二手房今年還會漲的趨勢麼？
回答：從多軍反饋來看筍盤消失的速度越來越快，目前是買房人數最多的時候，一直會持續到6月，6月之後會那麼淡下來。穩中有小漲
提問：請問新版徵信上線後，對於養K有什麼影響麼？
回答：1.目前新版徵信的確切內容，上線時間都是未定的。
2.新版徵信是中介逼單的手段。
3.養卡對徵信沒有傷害。
4.新版徵信可以確定的是內容細節變多了，至於具體變到什麼程度，無法完全確定。
提問：房姐你好，我買的一套房子，接房各種稅要六萬多，我現在不去接房不交契稅可以不？能過一年再去交契稅接房嗎？
回答：契稅一直不交就一直不能下產證，雖然新房下產證本來就很晚。 夜長夢多，建議及時交納。
提問：房姐，你好！首付款不夠，能刷卡先湊嗎？要是這樣操作會影響貸款嗎？
回答：會
按揭至少要還清負債做0賬單
換核操作
提問：女神您好！聯投花山郡2.4期143平四方戶型相對比較好買。毛坯價11500入手是否值得？還是13800買碧桂園東境？兩個都是5月份開盤。請給個參考意見！拜託了。
回答：花山郡，只買便宜的
提問：很想知道抵押已有房產變現是怎麼操作的呀？沒有實業，現在還有銀行接受房產抵押嗎？
回答：接受
有個人抵押和企業經營抵押2種
後者利率更低，年限更長
提問：美膩的房姐我還有第二個問題：
我哥在宜昌下面的當陽市，之前不懂買了個私房，算是被忽悠了快10年了沒有房產證。他們兩口子都是普通人，侄女小學三年級了。這個情況他們是否應該儘快把這個房子處理了，增加槓桿買個本地高品質盤？我很擔心他們這個房子，窩在自己手裡，不能參與市場化，不能保值增值。
回答：是的，換成商品房
當陽的商品房升值潛力也不行，不過有證的總比沒證的好
提問：房姐，給了CS搞招商185，結果只有10樓以下，沒有辦法，弄了個165的20多層，不是我喜歡的戶型，不知道該怎麼辦？要不要呢？
回答：165的戶型也好不到哪裡去
你信不信，現在說不要，一堆人搶著買
提問：房姐，您對西安這個城市後面上漲動力怎麼看?還有，西安現在應該屬於哪個階段呢，啟動階段還是成長階段?
回答：已經啟動一輪了，現在還在慢慢漲，瀋陽才是真的沒有啟動
提問：美麗的房姐，後湖大道綠色新都，一樓架空層，二樓126平，170萬，不包括後期費用，滿五，筍不筍
回答：不筍
提問：房姐，求教，我跟老婆名下有兩套房，一套欠貸款，一套不欠，用父母的名字接力貸又貸了一套，現在想繼續買房，請問還可以貸款買房嗎？另外我名下不欠貸款的房子，可以通過什麼途徑抵押貸款啊？是自己去銀行問嗎？哪個銀行比較好？感謝感謝
回答：把你們名下有貸款的那套房子還清，然後離婚騰房票再買。2套全款都可以做抵押。
或者是把你們名下這套全款房過戶給父母，你們騰出2套房票。買二手可以做2改1。
抵押要看你的徵信了，每個人的利率不一樣，建議做企業經營貸，利率低年限長。
提問：房姐您好，信用卡刷出來錢，比如刷四個卡，用一個卡還，pos機是性價比高的途徑嗎，如何做到卡之間的無縫銜接，需不需要更改賬單日
回答：按照額度把信用卡配平成3組，賬單日設為 2，16，28
並不是用4張卡刷，1張卡還。是這3組卡額度相同的情況下，有2組一直在刷，另1組一直在還
提問：房姐，急問，我花錢做了假流水已經交給銀行了，然後公司不給開超過實際收入的收入證明，這我怎麼辦啊，貸款名冊上都寫了我的公司名字了
回答：用其他流水補上，或者蘿蔔章
提問：請問房姐中法生態城有沒有希望跟沌口，光谷三環外那樣比三環內房價還要高點
回答：不會，是個偽概念
提問：龍湖2萬都好賣，朗詩里程二手1.5萬都賣不出去，為什麼？
回答：新房癌
提問：房姐您好，63歲的農村老人做jls，能有什麼明目啊？老人沒有退休工資
回答：接力貸不用看老人流水，你的流水能覆蓋就行
提問：在選籌的時候，如何看頂層？利弊如何？頂層漏水的風險如何規避？
回答：頂層分兩種大類：
1.樓梯頂
2.電梯頂
其次，露臺，漏水，保溫這些另算——拆骨法。
電梯頂樓，天然應當最貴，規律不等於當前結果，很多時候頂樓被折價，那麼往往存在套利的機會。
平頂樓梯頂樓，尤其是50-80年代的老房子，是出現漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修繕。
這裡請複習我前面所講的：每一份美好都是商品，當你對房子處處都是要求，結果往往是必須溢價。而投資要做的，是看價格。房子完不完美不重要，價格完美才重要。有些樓梯頂樓，存在加裝電梯的條件，我反而更喜歡。頂樓漏水，不是風險，而是缺點。 缺點換價格。
提問：問下對住宅，如果做二抵，會對徵信有不良影響嗎？還是應該還掉按揭後，做全款抵押（一抵）？ 貸款方案始終不瞭解一抵和二抵的核心區別，只是聽別人講最好做一抵
回答：1.部分二抵在徵信上的體現不好，銀行可能認為你比較缺錢，繼而影響後續的貸款。
2.二抵成數有限，大多數是評估價的5-6成，減去現在的剩下的貸款額。正常的一抵，可以貸出評估價的6-7成。
所以，當你的負債低於30%的時候，就可以重新還清一抵了。
提問：美麗的房姐，華星跟福星一橋之隔，在看次新房。做的投資嗎？多少一平米算值得？哪個更值得入手？謝謝
回答：建議福星，主城區+開發商略好。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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