'Wework新威脅：它的大房東們也開始玩“共享”概念了'

兩年前，在房地產高管傑弗裡-海恩斯（Jeffrey Hines）的酒窖裡舉行的一次晚宴上，他領導的商用寫字樓的老闆們對Wework表示出越來越多的懷疑。據幾位在場人士說，WeWork最初是海恩斯和其他大型業主的大客戶，Wework把租來的閒置空間再出租給面積太小、無法成為普通租戶的企業。但Wework的生意還不止於此。它也開始與大公司達成交易，這對海恩斯的核心業務構成了威脅。WeWork的舉動讓晚宴上的一些人想起Airbnb是如何從酒店搶走生意的，以及出租車公司是如何看到Uber吃掉他們的午餐的。

“對我們來說，現在還不算晚，”Hines94歲的家族族長兼首席執行官傑拉爾德-海恩斯（Gerald Hines）對該集團表示。今年6月，Wework的大房東們開始反擊了。他們推出了自己的共享辦公空間業務，稱為Hines Squared，作為WeWork的直接競爭對手。

這一業務從此成了新的潮流，從波士頓地產公司（Boston Properties）到英國置地有限公司（British Land PLC），再到鐵獅門（Tishman Speyer），其他主要寫字樓業主也推出了同樣的業務。

這些舉措給房地產市場帶來了兩大不確定性，對投資者和租戶都至關重要：一是大型寫字樓業主能否阻止優步（uber）之類的創新型公司破壞他們的業務；還是這種靈活的、合作的初創企業在資金充足的反擊中佔得先機。

這一新的變動對WeWork來說尤其重要，因為它的母公司We Co.正在籌備一場已經出現疲弱跡象的首次公開募股（IPO）。We正面臨投資者對其治理、商業模式以及在繼續增長的同時扭虧為盈能力的質疑。該公司目前正在考慮將估值降至200億美元以下，而不是上次籌集私人資本時的470億美元。

We在其首次公開募股（IPO）文件中說，WeWork 40％的業務現在都在尋求與更大的企業簽約，而不是那些規模較小的企業家和微型企業。WeWork最初的目標是提供靈活的租賃期限和充滿便利設施的辦公空間。WeWork的銷售團隊現在的運作方式很像傳統的辦公室經紀人。

“我們顛覆了全球最大的資產類別——房地產，”We在IPO文件中說道。

另一家靈活空間初創公司Knotel的首席執行長薩瓦（Amol Sarva）對傳統房東的反擊不屑一顧，說他們在採用新技術方面的速度是出了名的慢。“這種情節以前曾在很多領域多次發生，”薩爾瓦說。“對於試圖與新來者競爭的傳統企業來說，日子將會很艱難。”

一些合作創業公司願意與房東建立合作關係，分享費用和利潤。今年5月，WeWork與商業樓盤運營商RXR Realty LLC合作推出了一個項目，將在紐約洛克菲勒廣場75號運營9萬平方英尺的寫字樓。“我們確實希望與房東的利益保持一致，”WeWork首席房地產開發官Granit Gjonbalaj今年早些時候說。

但有些業主就並不買賬，甚至拒絕租房子給Wework。帝國大廈和紐約其他建築的所有者、帝國房地產信託公司（Empire State Realty Trust）首席執行官安東尼-馬爾金（Anthony Malkin）表示：“業主為什麼要資助那些試圖顛覆他們整個業務的人呢？我認為這是目光短淺、懶惰和愚蠢的表現。”

如果說有哪個行業看起來已經到了顛覆的成熟階段，那就是向企業客戶出租大面積辦公空間的業務。自一個多世紀前第一座摩天大樓拔地而起以來，這個行業並沒有發生多少根本性的變化。在大多數情況下，房東仍在與租戶談判，租戶簽訂10年至15年的租賃協議，沒有多少迴旋的餘地。

2010年WeWork的推出開始改變這種狀況。仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc.）的數據顯示，儘管聯合辦公只佔所有辦公空間的一小部分，但它每年的增幅約為23％，到2030年可能會佔據令人瞠目的30％的辦公市場。仲量聯行是一家商業房地產服務提供商。

鐵獅門公司（Tishman Speyer）首席執行官羅布-斯佩爾（Rob Speyer）說，Wework型公司“可能是自電梯發明以來對房地產行業最大的顛覆”。

長期以來，傳統的房東一直要求大多數租戶承擔部分資金，為空蕩蕩的空間提供裝修。而這些共享辦公空間公司所提供的交易執行速度快、靈活性強，這在商業寫字樓行業幾乎是前所未有的。

這尤其適用於未來充滿不確定性的小型企業。但在商業和空間需求加速變化的世界裡，一些以往簽下長期傳統租約的租戶注意到了這一點，希望獲得同樣靈活的條款。威瑞森通信公司就已經與全球範圍內的類似企業簽署了60多份彈性租約協議。

威瑞森的房地產主管約翰-巴斯克斯（John Vazquez）說，如果一個大房東只願意以50美元的價格直接租給租戶，一家創新型公司每年可能會收取每平方英尺110美元的租金。然而，他發現，由於靈活的空間更有效率，而且共同工作的公司（而不是租戶）會花錢來裝修和設計空間，因此這兩種方式成本大致相同。

“如果我可以利用別人的資金，縮短我不必要的時間和財務支出，這對我來說就是划算的。”巴斯克斯說。

儘管從租金上漲中分一杯羹是促使房東進入共享辦公空間業務的一個動機，但他們進入這一行業主要是出於不被邊緣化。威瑞森等大公司與合作創業公司發展的關係正在萌芽，這對業主們構成了威脅。

一旦共同工作的公司與大型企業租戶建立了聯繫，他們就可以將其轉移到城鎮或其他城市和國家的其他地點。因此，建築業主需要擔心的是，他們與那些大租戶的關係會受到損害。

瑞銀最近聘請WeWork重新設計並幫助其在新澤西州維霍肯（Weehawken）運營一個10萬平方英尺（約合329平方米）的空間，其中包括瑞銀的部分財富管理和市政金融業務。瑞銀人力資源主管馬克-蒙塔納羅（Marc Montanaro）表示，在考慮未來擴張之際，該公司會諮詢WeWork。

海恩斯開發和管理的商業地產種類繁多。兩年前，該公司首次注意到，潛在租戶也在與共享辦公空間公司洽談業務。“很明顯，世界正在發生變化，我們必須以某種方式、某種形式做出迴應，”CEO海恩斯說。

即便是將部分辦公空間轉變為靈活的辦公空間模式也並非易事。海恩斯的大部分建築都是與許多投資者合作建造的。必須說服每個部分所有者，創建共享辦公空間設施的成本是合理的。

高官們其實別無選擇。在幾次會議上，擔任首席創新官的昆茨向其他高管展示了Priceline和Expedia等在線旅行社是如何從酒店業務中搶走數十億美元生意的幻燈片。

巧合的是，專注於房地產技術的風險投資公司Fifth Wall從2017年春季開始與海恩斯討論成立一個聯盟來應對類似問題。此後不久，Fifth Wall的聯合創始人布拉德-格雷威（Brad Greiwe）便接連會見了三代海恩斯家族的成員：傑拉爾德（Gerald）、傑弗裡（Jeffrey）和傑弗裡的女兒勞拉-辛斯-皮爾斯（Laura Hines- pierce）。

“我們的想法是，他們會對我們進行投資，而我們將成為進入早期風險資本生態系統的一個窗口，”格雷韋說。雙方組成了一個團隊，由海恩斯公司的昆茨領導。

海恩斯考慮從零開始建立共享辦公空間這一生態，但速度是重要的。所以它決定在現有的同類公司中尋找一個或多個合作伙伴。它建立了一個甄選過程，初步納入考慮的公司包括Industrious LLC、Convene和Knotel。為了看到原生態的共享辦公空間，格雷匿名造訪了這些公司的辦公地點。

當海因斯的高管們穿著連帽衫會見科技企業家時，氣氛有時很緊張。“這一局面使人很難判斷‘我們到底是朋友還是敵人？’”格雷韋說。

海恩斯沒有邀請WeWork參與這個過程。Fifth Wall團隊當時覺得，共享辦公空間公司會更願意與房東合作。

海恩斯選擇Industrious and Convene成為海恩斯平方的夥伴。海恩斯將提供辦公空間。這兩家初創公司將聯合經營它。但海恩斯表示，它仍願意將大部分空間出租給WeWork，因為這兩家公司都沒有足夠多的存量空間。

海恩斯平方的頭四個開業地點分別位於休斯頓、亞特蘭大、鹽湖城和阿爾伯塔省的卡爾加里，每個地方都被稱為“廣場”，提供餐飲服務以及會議和活動區域。這些項目對租賃海恩斯平方靈活空間的企業開放，也對建築中其他與海恩斯有傳統長期租賃關係的租戶開放。

共享辦公空間公司的高管們表示，寫字樓業主們在進入這一領域與共享辦公空間公司們展開競爭時面臨著巨大的劣勢。這些公司說，一方面，業主們在開發數據分析方面遠遠落後，新玩家們利用數據分析來跟蹤員工和訪客在辦公室內的活動情況，以及他們使用辦公桌、會議室和其他空間的情況。

此外，雖然像海恩斯這樣的房東可以在一棟大樓裡為租戶提供選擇，但共享辦公空間公司表示，他們在許多城市和國家的許多大樓裡都有這樣的服務。WeWork在全球110多個城市擁有500多個分支機構。

為了消除這種優勢，房東們正在採取一些措施，其中包括反常地合作。據知情人士透露，一個包括海恩斯、布魯克菲爾德資產管理公司、百仕通集團、RXR和英國置地在內的“業主委員會”已悄悄開始開會，討論技術變革帶來的威脅，以及他們可能如何聯手應對。

一個主要話題是新物種們合作帶來的威脅。“我們都在努力共同探索這個美麗的新世界，”海恩斯的昆茨說。