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無論是寫區域樓市還是威海整體樓市分析，總有很多人“懟”：收了開發商多少錢？天天鼓吹海景房，吸引外地人來抬高房價啊？甚至還上升到一定高度：小編到底收了ZF多少錢？這麼賣力的替ZF維穩？
當然，每個人都有自己評判的自由，棒棒團也理解大家從自身角度看待問題的立場，但是，作為一個威海人，非要以一種看熱鬧的心態看空威海樓市，排斥“抬高”房價的外地購房者，這一點棒棒團實在無法接受。
我們生活中享受的各方面的資源——交通、公園、教育、醫療，都離不開這座城市的發展，既然都知道“房產綁架經濟”，自然也應該想到，房產的發展和經濟的發展是正相關的，房產的發展直接帶來土地出讓金，這些錢充盈了稅收，才能提升基礎設施建設。基礎設施的不斷完善才能帶來城市的發展、經濟的發展、環境的不斷提升、吸引的人也就更多，購房需求就多了，房價自然也就高了。
這不是什麼高尚的愛家鄉愛祖國情懷，而是切實的利益相關。脫離了你腳下的這片土地，脫離了你身邊的這些人，你要靠什麼讓自己更好？威海不穩、樓市不穩，你就幸福了？
01
既然說房產綁架經濟，我們就來看看威海的房產和經濟到底是什麼樣的關係，威海的發展是不是被土地財政綁架了。
受2017年威海樓市火熱情況影響，2018年威海中心城區（高區、環翠區、經區、臨港區）土地市場出讓收入（不含工業用地）達到75.18億元，同比去年增長343%，達到6年來的頂點。加上榮成、乳山、文登，威海2018年土地成交總價389億元。
2018年威海中心城區成交土地54宗（不含工業用地），成交面積232.88萬平米，同比增長87%。
非專業民眾更熟悉的“地王”也是2018年威海樓市的重頭，例如5.04億地價，6629元/㎡平均樓面價的金猴龍湖天璞；5.54億元地價，6670元/㎡平均樓面價的信泰龍祥國際;16.2億地價，5210元/㎡平均樓面價的萬科威高翡翠公園。
從2013年到2017年，威海中心城區平均樓面價變動較為和緩，只是小幅波動，但到2018年，暴漲至2040元/㎡，同比增長93%。
地價的上漲/樓面價的上漲直接帶動房價的上漲——不僅是該項目本身、連帶著周邊甚至整個區域的房價都會上漲，所以很多人對這些地王也沒有什麼好印象，而且這種痛是接近於全款變首付的痛，更是大多購房者難以接受的。
不過，與此同時，我們也應該想想這些土地收入的去向。
按照《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》，土地出讓收入使用範圍主要包括：（一）徵地和拆遷補償支出（二）土地開發支出（三）支農支出（四）城市建設支出（五）其他支出。
也就是說，如果沒有這些收入，
海水浴場、威海公園、望島河遊園、櫻花湖體育公園……可能都享受不到
環山路、經區大轉盤……可能都享受不到
羊亭河、合慶灣、梧桐庵、那香海……可能都享受不到
如果沒有這些收入，可能有車卻沒有適合開車的道路，很多人可能還生活在房齡幾十年的老房子裡，很多孩子不得不到離家很遠地方上學……
這，是你想要的生活嗎？
老張侃房幫不是在為房產辯解，只是請你在罵房價罵地價的時候，也不要忘了財政是取之於民用之於民，也想想，哪個發展好的城市房價很低？我們在描述18年的房價時常用“暴漲”這樣具有衝擊性的字眼，這樣的字眼也更符合我們大多購房者的心態，畢竟工資沒有暴漲，真的一下子難以接受，但同時，我們也會見到“補漲”這個詞，17-18年的房地產大動盪是全國性的，威海的反應相對滯後，但她所做的只是跟上大勢腳步而已，面對時代的發展，個人只能努力奮鬥。
此處對數據進行一下說明。
各類網站，包括老張侃房幫經常會出一些威海某月最新房價、地價、樓面價等等數據，棒棒團也常見到有留言對數據提出質疑：房價都過萬了，樓面地價才兩千，怎麼可能？說威海的房價還不到一萬，你來找一套我看看？
單說老張侃房幫，這裡使用的數據都是從官方網站上統計的，但問題是，我們常說我們的樓市是政策市，並不是市場主導，因此這裡面就有一系列的影響因素。
例如說威海樓市上常見的買房必須捆綁車位、或是儲藏室，這是因為開發商在最初申請預售證準備對外銷售的時候，需要同時申報樓盤備案價，這個備案價是跟當時的市場價有關，受有關部門指導，但是過了段時間，市場情況發生變化，房價暴漲，開發商必定會按照市場走向調整價格，只是備案價卻無法改變，為了規避備案價，有的開發商就會出各種花式捆綁，其實這些捆綁也只房價的一部分。這個時候，售樓處的價格就和官方的備案發生背離，這就影響到了最終的統計數據。
還另一個很常見的情況是，有的威海房價統計數據沒有給出數據說明，這個數據是否包含乳山、文登等地？高區的房價是不是包含了雙島灣地區？環翠區和經區是按照行政區域來劃分的、還是按照約定俗稱的範圍來劃分的？沒有數據說明的統計數據都是“耍流氓”。正是這些沒有說明的數據給了讀者自由發揮的空間，每個人都按照自己的想法來解讀，便產生了諸多問題。
這其中尤以房價最甚。有鑑於此，老張侃房幫在數據方面很少做專門的房價分析，而是更多地關注土地，不管其他因素如何變動影響，供求關係這個大勢都是不變的，如果土地供應充足（如2019威海土地供應計劃），而市場需求並沒有同步增加，那麼未來的市場是不會有大的漲價空間的。
02
而且，威海雖然在努力發展，但並沒有依賴房地產。
下圖是根據威海歷年統計年鑑做的2011-2018年威海房地產開發投資額佔固定資產投資比重。
關於房地產投資與固定資產投資的比例，並沒有固定的評判標準，比較流行的是在房地產投資方面控制得當的重慶市市長黃奇帆的25%觀點，他要求每年房地產投資不超過固定資產投資的25%，並解釋說超過25%會供過於求，低於25%會供應不足，保持在25%（有一定的浮動空間）既能確保適度的房地產市場容量又能推動城市化。
不過，由於產業結構、經濟發展階段的不同，這一比例並不適應所有城市。
固定資產主要包括基礎建設投資、工業投資和房地產投資三塊，北京上海這些最發達的城市，他們都是以第三產業為主導，沒有大的工業投資需求，也沒有大規模的基礎設建設投資需求（像環山路之於威海就是大規模基建），反而在房產投資領域，既有大量流入人口的剛性需求，又有已有市民的大量改善型需求，結果房產投資佔比都在60%左右。
反觀威海，無論是基礎設施建設還是產業轉型（由工業主導轉變為服務業主導）都正在發展中，對比之下，房產投資佔比反而並不突出。以2017年為例，威海工業投資1784萬元，佔固定資產投資61%，房產投資僅佔固定資產投資10%。
因此，判斷城市對房地產的依賴程度，從房地產開發投資佔GDP的比重來看更準確。
去年，在31省份“經濟對房地產依賴度”排名中居於首位的海南全域限購，被稱為“壯士斷腕”式調控，當時公佈的數據顯示，海南房產開發佔GDP34%。
從2011到2018年威海房地產開發投資佔GDP的比重都在20%以下。
之所以把海南拿出來做對比，是因為海南和威海的相似性，海南是旅遊城市，旅遊和房產是其支柱產業，它的人口結構中外來旅遊、養老的佔比很大。
近年來，威海這個宜居城市因為優質自然環境、安全的城市環境、方便的公共服務設施等持續吸引飽受霧霾、擁堵之苦的周邊城市人群。
隨著社會的發展，“到此一遊”的傳統旅遊方式已經漸漸被冷落，美劇中每年到自家在海邊的別墅中度假的深度旅遊方式也被越來越多的國人所接受，逐漸形成了一種“住假地產”，以度假的方式居住在另一個城市，讓居住更詩意，讓旅行更舒適的雙城旅居生活。
大家都知道，一所大學的周圍會糜集起眾多的商業，而且多是當地人經營的小店，可以說來自四面八方的這些學子為當地人提供了大量就業機會，成為無數家庭的經濟支柱，這些店主們最不喜歡的就是學校放假了。
外地購房者與當地人的關係，亦是如此。
大學的落位，抬升了店鋪的租金，但更提高了收入。外地購房者也是為購房區域的經濟發展做出了貢獻——大的方面來說奉獻了區域基建、小的方面他們的衣食玩樂都貢獻了當地人們的就業經濟，只看到外地購房者對房價的推動無異於既想享受沒有大學時的低租金，又想享受有大學時的高收入。