長期以來，鹿城區是溫州的政治、經濟、文化中心，長時間保持著全面領先的態勢，而甌海區則是長期“有區無城”，被鹿城人視為“鄉下”。

隨著溫州城市進一步擴張，周邊各大新區陸續崛起，尤其是近幾年甌海中心區的爆發，衝擊著鹿城區的全面領先，甚至風頭上要蓋過鹿城區，上演了一出“屌絲逆襲”的好戲，以至於有人說“鹿城區遭遇中年危機”。

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打開地圖可以發現，鹿城區除西部外，幾乎為平原地形，北面的甌江也呈大江氣勢，而這樣的大片平原在浙南地區來講，雖算不上最大，但也是不多的優質平原。

反觀甌海區，西部、南部幾乎均為山地，剩餘的平原均在山邊、山腳，幾乎被山地包圍，形成類似盆地的地形，景山、吹臺山、大羅山等橫貫於甌海區之間，將甌海區的幾片平原打散。

甌海中心區行政及商務區

因此，甌海區有一種作為鹿城區“附屬區”的味道，似乎都在撿鹿城區剩下的土地。顯然，從區位條件看，鹿城區比甌海區更容易獲得發展機會。

當然，比起龍灣區，甌海區與鹿城區融合地更好。

然而，由於長期的發展差距，如今不僅是很多傳統甌海人，甚至一些80後、90後的甌海人，前往鹿城還會說“去溫州”，樓Sir見到最誇張的是從梧田到下呂浦也說“去溫州”。

可見，鹿城區為中心的傳統思維，仍停留在許多甌海人的思維中。

但是這幾年，自從甌海中心區崛起之後，有些甌海人開始驕傲了，終於可以叫板鹿城了，甚至說要超越鹿城。

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那麼，這幾年，甌海城市建設的哪些方面能叫板鹿城了呢？

甌海中心區

城市面貌：長期的“有區無城”曾讓甌海備受吐槽，但甌海中心區改變了這一切。

甌海中心區的建設規格較高、片區規劃相對合理、環境好，成片全新的城區短時間內崛起，擺脫了溫州城市建設規格低、規劃不佳、“髒亂差”、建設速度慢等傳統劣勢，在溫州不多見。

很多人都評價甌海中心區不像溫州，有杭州等二線城市新城的味道。

而梧田、新橋、瞿溪等城區，經過“大拆大整”，原先的“髒亂差”形象有了大幅改善，南湖、黃嶼等新區也陸續崛起。

另外，茶山高教園區的綠化水平，足以秒殺溫州建成區中的大多數。

商業設施：甌海區曾長期沒有商業設施，被鹿城區徹底輻射。

自2016年萬象城、大西洋銀泰城開業以來，在城市綜合體方面領先鹿城區後，反而輻射至包括瑞安等郊縣在內的全市範圍。

萬象城

尤其是萬象城，以較強的品牌影響力與領先的設計、裝修、招商、運營水平，備受消費者歡迎，預計短時間內在溫州難有對手。

即使是社區商業方面、億象商業廣場、壹品廣場，也比鹿城各大居住板塊的沿街商鋪要好，而鹿城許多小型商業設施反倒依舊高舉高打、社區服務性不強，顯得不倫不類。

甌海中心區1.5公里半徑生活圈示意圖

專業市場：溫州南站前形成大象城、站南商貿城、港龍商業廣場三足鼎立態勢，如今也算漸入佳境，另外還有瞿溪真皮大世界、溫州傢俱市場（集群）、農副產品批發市場等市場。

而鹿城區黃龍商貿城拆遷後，商戶將進一步流向甌海。

火車站前的服裝市場集群雖然人氣極佳，但硬件設施已非常落後。

甌海中心區夜景

商務設施：甌海新城商務區基本建成，其集中程度、城市形象、商務配套等方面，已超過當前的濱江商務區，為溫州地區第一商務區。

在當前已投用的商務樓中，普遍公司入駐較快、短時間內能達到不低的入住率，當然入駐公司水平、租金水平，遠不如鹿城區同類商務樓。

反觀鹿城區，雖然世貿中心、置信中心兩棟地標建築仍處於省內領先，但分散佈局，周邊被住宅乃至安置房包圍，未能進一步提升城市形象與商務集聚。

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公園綠地：撇開自然山體不說，景山公園為溫州最好的大型山體公園，三垟溼地為溫州最大城市公園。

在各大新城內部，半塘公園、荷塘月色公園，其精緻程度在很多人眼裡要超過鹿城區的白鹿洲公園、楊府山公園。

兩區交界的牛山公園、世紀公園，甌海一側的精緻程度也遠超鹿城一側。

甌海中心區鳥瞰圖

交通設施：甌海大道城市快速路貫穿甌海東西，廣化橋路也建成城市快速路，而鹿城區沒有城市快速路，市域鐵路S1線串聯起甌海三大片區，卻只經過鹿城區南片一小部分。

對外交通部分，甌海區境內的溫州南站是當前溫州市區唯一高鐵站，而鹿城區境內的溫州火車站影響力在走弱，並計劃拆除。

近幾年，甌海區通過雪山隧道、寧波路隧道（暫名）、新104國道隧道（暫名）、吹臺山隧道、梧田至麗嶴隧道等建設，以突破地形束縛，加強區域之間的聯繫。

高速公路方面，瀋海高速、溫麗高速交匯於甌海南白象，繞城高速南北貫穿甌海，而鹿城區境內的高速公路相對分散，上高速也沒甌海區便利。

甌海中心區夜景

教育設施：溫州中學、溫州五十一中、溫州第二外國語學校等均遷入甌海區境內，雖說依舊面向鹿城區為主，但讓許多教職工搬遷至甌海居住。

同理，溫州大學、溫州醫科大學、溫州職業技術學院搬遷至甌海的茶山高教園區，也帶來了大量學生與教職工，以及科研力量，另外位於甌海的還有溫州肯恩大學、溫州科技職業學院、浙江安防職業學院兩所高校。

在基礎教育方面，甌海區的教育水平稍弱於鹿城區，但整體不差，而民辦教育方面，北外溫州附校、溫州育英國際學校、森馬協和國際學校、北大新世紀溫州附校等均位於甌海區。

醫療設施：附一醫、市人民醫院均設立在甌海區境內，且將總部搬遷至此，擁有更好的醫療環境、設施等，留在鹿城區基本淪為分院區，且設施老舊、交通擁堵，整體環境不佳。

企業實力：甌海區擁有森馬服飾、偉明環保兩家上市公司，鹿城區除浙江東日屬於地方國企外，僅有康寧醫院在香港上市。

而無論浙江民企百強，還是全國民企五百強，森馬集團均在榜，而無鹿城企業。

這麼看來，甌海看似很多方面要超過鹿城了？

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依樓Sir看，目前，甌海看似很多方面都超過了鹿城。

但為什麼用看似一詞呢，畢竟每個人看問題的角度不同，誰好誰壞都存在一定的主觀因素。

而鹿城區，對甌海的領先，基本上也就體現在中心地位、歷史文化、區域成熟度、繁榮程度、高端服務業、基礎教育等方面，以啃老本為主；而其中一些方面，甌海與鹿城差距不大，且正在全面追趕中，或許追上只是時間問題。

如果說，瑞安、蒼南、文成等南部郊縣人進城選擇集中落戶甌海，是地域更近的原因，那麼，傳統上買鹿城江景房的永嘉人，近幾年也越來越多都跨過鹿城買了甌海中心區的房子。

難道是因為甌海房價比鹿城低嗎？

我看未必！整體上甌海區房價確實比鹿城區低的，但是畢竟具體板塊的話，夾在甌海中心區與永嘉之間的鹿城西片，房價則比甌海中心區更低。

或許，都是作為溫州城市的一部分，我們把鹿城和甌海割裂開來看，還是太狹隘了點。畢竟甌海發展好了，也提升了溫州城市的整體形象與實力。

而正是甌海，為以鹿城為中心的溫州城區，提供了發展腹地，為擁擠不堪的鹿城提供了足夠的疏散空間，也讓老城區內一些受制於硬件設施、拓展空間的重要機構，提供了擴建、搬遷的餘地，極大地促進了這些機構的發展。

甌海區早期發展緩慢，如今也體現出後發優勢，在許多方面的規劃、設計、建設等規格均高於鹿城區，因此也體現出領先的一面。

而鹿城的資源外溢，甌海比龍灣距離更近、融合地更好，因此也接受了更多資源。

可以說，溫州市區之間很多方面都是相互的，誰也離不開誰。

不過話說回來，鹿城區並非像杭州上城區、上海黃浦區那種百分百開發的完全建成區，仍有不少空地待開發。

如濱江商務區，當前只建設了一小部分，大部分商務區依舊為空地。

陳輝（航拍）

還有七都島、林裡板塊，作為城市新區，當前僅以住宅開發為主，配套設施進展緩慢。

中央綠軸區域作為相對成熟的新興板塊，建設規格竟也低於甌海中心區。

可以說，在尚未開發完全的情況下，鹿城區在佔盡區位、政治地位、發展基礎的情況下，被甌海區全面追趕，乃至部分超越，體現的是不進則退。

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那麼，鹿城區會這樣被甌海全面逆襲了嗎？

我看未必，畢竟，鹿城區依舊是溫州的政治、經濟、文化中心，佔據溫州最好的位置，且尚未完全開發也意味著還有很大的發展空間。

首先是古城修復的發展空間。

溫州古城位於鹿城區，雖被當年的舊城改造弄得七零八落，但好在大部分古城依舊保留下來了，這一點比杭州、寧波要強得多，是非常難得的歷史文化資源。

但是，保留下來的古城，並沒有得到很好地保護、修繕，顯得有些破敗，亟需進行改造。

近期，古城範圍內部分區域的房屋徵收，並與遠洋、瑞安等有經驗的開發商進行了對接，江心嶼西片提前回收啟動談判，這都體現出好苗頭。

若這些項目均能落實，讓溫州古城能成為“新天地”、“太古裡”，那對鹿城區的城市形象、魅力、影響力均會帶來極大的提升。

當然，適度商業化可以，不能過度商業化，還是應該側重於文化。

其次是濱江商務區。濱江商務區位於甌江畔，比起甌海新城商務區具有更好的天然稟賦、區位條件和規劃等級，且當前入駐企業水平要高於甌海新城商務區。

當前，濱江商務區周邊可拓展餘地，比甌海新城商務區要大，規劃範圍、規格也均高於甌海新城商務區。

楊冰傑攝

因此，應加快老港區地塊、CBD核心區地塊、體育休閒公園地塊、會展二期地塊的出讓，以及遠洋項目的建設進展，尤其是需注重建築設計、外立面材質、超高層建築佈局等方面，並注意留白，讓濱江商務區具有更好的質感與天際線，在甌江畔樹立更好的形象。

當然，濱江商務區不僅僅是為了城市形象，更重要的是以更好的環境與平臺，去培育、發展企業與產業。

還有就是老商圈的提升與新商圈的培育空間。甌海的萬象城、大西洋銀泰城雖然作為城市綜合體，領先於鹿城以百貨為主的商業業態，但它們周邊並未預留足夠的商業用地，長期只能淪為孤立的商業網點，難以形成有影響力的商圈。

前面提到的兩點，無論是古城的改造，還是濱江商務區的建設，只要商業佈局集中、合理，均有望打造強大的商圈，提升城市商業吸引力與競爭力，這樣就能在商業方面反超甌海，並保持長期領先。

然後快速交通體系建設空間。立體交通指“上天入地”的立體化、高效性、無障礙交通，包括城市快速路（高架、下穿等）、軌道交通（地鐵、輕軌等），以更好地連接龍灣、甌海兩區已有、規劃中的城市快速交通體系。

特色新區的開發空間。當前溫州許多新區均以住宅為主，缺乏特色，而鹿城區正在開發的七都島、林裡板塊，分別為江中島、山地社區，具有良好的生態環境與獨特地形，若能在保護生態環境、保持低密度情況下，加快開發進展，尤其是連接核心城區的交通設施以及當地的教育、醫療、商業等配套設施，充分凸顯島居、山居的特色與價值，成為追求品質、品位的人群所喜愛的新區，而不像其他新區經過長時間後淪為普通城區。

至於其他方面，該外溢的就該外溢，沒必要爭奪，前面提到的加快快速交通體系建設，也就是為了從鹿城區出發，更快抵達這些外溢資源，並加強人員流動。

當然，這一切不會自然得來，而需發揮主觀能動作用，若繼續停滯不前，或許哪一天鹿城真的會被甌海甚至是龍灣全面、徹底逆襲。

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