在“穩地價，穩房價，穩預期”的地產調控大原則下，今年5月份，各地對樓市的調控高達41次之多，政策發佈密集。在這樣的市場環境下，相較3、4月而言，5月多個城市的住房成交量出現下滑。
根據克爾瑞的統計，2019年1到5月份，全口徑銷售額TOP100的上榜門檻是80.5億元，按這一統計口徑，全年TOP100的上榜門檻將達200萬，而千億房企將達到25家。
2019年1-5月Top100房企銷售額各陣營的數量（單位：家）
樓市相對論製圖，數據來源：克爾瑞研究院
通過整理，我們發現Top100房企前五個月的全口徑銷售總額達39782.9億元，平均每家房企銷售額在398億左右，有趣的是，100家房企中銷售額達到平均值的僅有26家，剩餘74家房企的銷售額都“被平均”了。
1000億以上的房企有7家，銷售總額達到14070億，佔TOP100總銷售額的35%。2000億以上的房企有3家，即碧桂園、萬科和恆大，銷售總額達8072億，佔TOP100銷售總額的20%。
7%的企業創造了35%的銷售額，3%的企業創造了20%的銷售額，房地產市場的金字塔效應相當明顯。房地產很大程度上拉動著中國經濟，而房地產經濟很大程度上由頭部房企拉動著。即便在TOP100房企內部也存在嚴重的兩極分化態勢。
2019年1-5月Top30房企全口徑銷售額表（單位：億元）
樓市相對論製圖，數據來源：克爾瑞研究院
具體到行業Top30來看，銷售分化非常嚴重。宇宙房企碧桂園一家獨大，1-5月份全口徑金額達3075.4億元，遠超第二名萬科的2681.3億元。相比之下，綠城要遜色很多，374的億元的銷售額僅佔碧桂園銷售額的1/9左右。
“大哥始終是大哥”，2019年1-5月的權益銷售金額TOP10的房企與2018年度TOP10的房企相同，這也體現了中國頭部房企發展的韌性。
但換一個統計口徑，我們有了另一些有趣的發現。
2019年1-5月Top30房企權益銷售額表（單位：億元）
樓市相對論製圖，數據來源：克爾瑞研究院
相較於全口徑銷售金額，各大房企的權益銷售金額或大或小都有一定幅度地減少。其中碧桂園和萬科的權益金額縮水明顯，全口徑銷售額排名第三的恆大躍居權益榜榜首。濱江和綠城跌出TOP30榜單。
為了更清楚地表現權益銷售金額和全口徑銷售金額的區別，我們對全口徑銷售金額TOP30的房企與其權益金額的差值進行了統計：
2019年1-5月全口徑銷售額Top30房企與權益銷售額差值表（單位：億元）
樓市相對論製圖，數據來源：克爾瑞研究院
通過統計，我們發現萬科的全口徑銷售金額和權益銷售金額的差值最大，達到了1073億，差值佔全口徑的比例達到40%。頭部房企中，碧桂園、保利、融創、新城、華潤、龍湖等企業的兩種銷售金額的差值也比較大，差值佔比都接近或達到30%。除了萬科之外，旭輝、正榮、濱江和綠城的差值佔比超過了40%。
全口徑銷售金額和權益銷售金額之間為什麼會存在差值？全口徑銷售金額將房企和其合營及聯營公司的所有項目均計入其業績銷售，不考慮房企在項目中所佔比例及操盤與否的因素。而權益銷售金額則是以房企在項目中所佔股權為標準的，項目業績按股權劃入房企銷售額中。
現在很多房企為應對房地產調控，降低市場風險，選擇以抱團取暖的方式來合作開發項目，因而全口徑銷售金額和權益銷售金額之間存在差異。
以萬科為例，今年年初，萬科與華髮、金地合作開發南京地塊，金額達57.3億元，萬科持有部分股權，這些都會拉低萬科的權益銷售金額。在萬科內部有專門的項目開發股權合作模式，其中與土地方的合作包括股權收購、合作建房等。
毫無疑問，權益銷售金額比全口徑銷售金額更能體現房企的資金實力和投資能力的真實狀況。但需要注意的是，權益銷售金額所倚仗的房企的“抱團取暖”，在做大做強房企的同時，其實會為房企的發展帶來很大的風險。
如果由合作方進行開發，而建設方又為當地小開發商，則樓盤質量很可能得不到保障。這樣的樓盤被冠以Top品牌房企名號後，一方面會推高房價，另一方面，一旦出了問題，也會為Top房企的品牌帶來很大的損害，存在得不償失的風險。
另據觀點指數分析，Top房企的權益銷售額環比增速進一步降低，這說明房企之間合作開發項目的比例在增大，這在進一步把房企的全口徑銷售金額推向虛高的同時，也會加大合作開發的風險。Top房企標榜的標準化產品，可能越來越傾向於品牌的標準化，而非開發的標準化。
萬科的銷售額高達2681.3億元，但權益銷售金額僅有1608.8億元，銷售差值達1073億元，“注水”率達到40%。和萬科比較，恆大則“精壯”了很多。恆大的全口徑銷售金額為2315.1億元，位列第三，但權益銷售金額高達2201.7億元，高居權益銷售額榜單之首，“注水”率僅有5%。
不少龍頭房企2019年都定下了高企的銷售目標，從1-5月的全口徑銷售金額來看還有實現的可能，但真的看權益銷售金額，能不能實現銷售目標，銷售額中有多少水分，還要打個問號。
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