本文主要是自己閱讀萬科2018年年報後，提取主要信息進行分析，包括年報中的行業知識、2018年業績及分紅、銷售及土儲情況、股票價格估值等多個角度進行分析。在前一篇文章萬科A - 2018年前三季財報分析（上）中，對前兩部分內容進行了介紹，本文主要介紹萬科的銷售及土儲情況、股票價格估值兩個方面的內容。
三、銷售及土儲情況
2018年全市場銷售情況：
“2018年上半年部分城市依然成交火爆、供不應求；下半年市場氛圍快速轉冷。分季度看，全國商品房銷售面積增速分別為3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，下降趨勢明顯。”
點評：從2018年二季度開始，國內的宏觀經濟開始轉差，出口、投資、消費都開始下行，每月公佈的房地產企業的銷售數據也出現很大的下滑。
從銷售數據預測房地產行業的業績：假設結轉週期為一年半，因為2018年上半年以前房企的銷售數據都非常好，所以2019年房地產企業的業績應該都是非常好的；而2018年下半年房企的銷售數據轉差，所以2020年房地產企業的業績會開始下滑。2020年的這種預期也會壓低房企2019年的估值，2019年房企股票價格主要是內在價值增長的部分。
萬科2018年銷售情況：
萬科2018年實現銷售面積4,037.7萬平方米，銷售金額6,069.5億元，分別增長12.3%和14.5%。所銷售的產品中，住宅佔比84.9%，商辦佔比11.5%，其它配套佔比3.6%。本集團的住宅產品繼續堅持面向主流客戶自住需求的定位，144平方米以下的中小戶型佔比91.4%。
截至2018年期末，萬科合併報表範圍內有3,710.2萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約5,307.1億元，較上年末分別增長25.2%和28.1%。
點評：2018年期末，已售未結金額（5307.1億）是2018年地產結算金額（2846.2億）的1.86倍，這些資源保證了未來兩年萬科優秀業績的確定性。
萬科過去幾年已售未結金額及增速如下：
萬科過去幾年已售未結金額與當年地產結算金額的比例如下：
土儲情況：
萬科開發的新項目中，按建築面積計算，其中72.1%位於一二線城市；按權益投資金額計算，81.4%位於一二線城市。
點評：我認為房地產市場會一直較好的發展，一二線城市的房價還會繼續上漲，但是三四線城市就比較危險了，所以我堅持只投資重點佈局一二線城市的房地產企業。
四、股票價格分析
我在2018年11月12日（當時萬科的收盤價是23.55），針對萬科三季報 萬科 - 目前看短期和長期都具備很高的投資價值 ，給出的估值分析結果如下：
“2018年三季報目前的估值分析：
根據下圖萬科五年期的估值結果，在20181108，萬科PE-TTM為8.65，處於27.52%的分位數，處於較低估值水平。
五年內最低估值為5.21倍，發生在20140430（2013年年報發佈日），當時最低估值的背景也是房地產調控最嚴格，房價連續3年橫盤，沒有上漲的時候。在隨後的2016初，房價開啟了翻倍上漲之路。最高估值19倍，發生在今年1月底，股價是目前歷史最高價。”
2018年度EPS是3.06元，假設2019年淨利潤增長20%，則2019年EPS是3.67元。
根據對財報的分析，萬科的淨利潤依然可以保證20%以上增長率，而且確定性比較高，所以內在價值的增長不需要擔憂。對估值的擔憂主要來源於對房地產的調控，房價是否下降的擔憂。所以對2019年末的股價分析結果如下：
假設房地產調控繼續加強，則給予五年來最低估值6倍PE，對應股價為22.02元；
假設房地產調控一線城市繼續加強，二線以下城市稍有放鬆，則給予中等估值10倍PE，對應股價為36.7元；
假設放棄對房地產的調控，則給予較高估值15倍PE，對應股價為55.05元。