'杭州將迎第一座K11？香港新世界97.9億拿下望江“巨無霸”'

壹

97.9億，香港新世界。

至此，望江新城核心地塊的最大懸念，終於揭曉。

在“雙限”政策下，這場土拍的看點幾乎都被提前劇透了：

1. 成交樓面價最高不會超過31080元/㎡，比濱江4月拿下的樓面價要低很多；

2. 住宅精裝最高銷售均價是69800元/㎡，沒有任何想象空間，與御品持平；

3. 要打造成什麼樣的產品？基本上也很清楚了：商業+住宅的地鐵上蓋；

4. 唯一不確定的，也是最有看頭的，就是誰會拿下這塊地。

直至開拍前，依然有諸多猜測，擅長商業運營的港企呼聲最高。

今天（7月30日）上午9:30，望江新城核心地塊準時開拍。雖然這宗地塊的最小加價幅度為1000萬，但前4輪，房企直接以5000萬幅度加價，第5、6輪更是出現1億的加價幅度。不過整場拍賣並未拉鋸，僅26分鐘，11輪報價後，由香港新世界競得。

競拍結果一覽

港企新世界擁有深厚的商業地產運營經驗，旗下商業有知名的大IP購物藝術中心K11，還有高奢酒店品牌瑰麗。浙江的第一家K11位於寧波新世界廣場。

如今，杭州也將迎來第一座K11。

地塊位置（via:浙報傳媒地產研究院）

望江新城這宗“巨無霸”地塊，實際上是由6宗商住地組成，地上建築面積近40萬方，地下建築面積約6萬方，總起價約94億。

總價門檻極高，估計已經嚇退了不少房企。而更嚴苛的條件是，該地塊的商業部分佔到了60%的比例，也就是說，24萬方左右是商業建築，住宅只有約15萬方。此外，商業部分有7萬方需要自持40年，9萬方需要自持20年。

地處地鐵7號線城站站的上蓋，對面就是城站火車站，未來這塊“巨無霸”的業態將會非常豐富。根據地塊出讓指標，它將會是集住宅、商業、停車場為一體的望江金融城核心區。

對於開發商來說，這塊地的打造難度不小，絕非衝著賺快錢來的房企所能hold住。對首入杭州的香港新世界來說，意義也非同凡響。

貳

不同於錢江新城的十五年磨一劍，望江新城是以一種“騰空出世”的勢頭，出現在眾人眼前。乾淨利落地整拆整改，政府也是下了很大的決心。

作為一個嶄新的板塊，望江新城自誕生以來，統共只出讓過3宗地塊：

望江新城地塊出讓信息

去年8月，望江新城推出第一宗宅地，濱江以29976元/m²+10%公租房配建拿下。在很多人還沒看清望江新城的時候，濱江果斷出手，從樓面價來看，算是“撿漏”了。

如今，望江新城69800元/㎡的價格線成為杭州第一梯隊，地價也有水漲船高的態勢。今年4月，濱江以52億元總價再拿下望江新城宅地，成交樓面價45325元/㎡，僅次於鳳起潮鳴的45368元/㎡。

而今天這宗地塊的樓面價，對比來看不算高，主要原因是地塊性質較為複雜，包含住宅、商業商務、社會停車場等地塊。最為關鍵的還是是商業部分的運營，決定了能否為房企帶來持久的利潤。

地塊位置（via:浙報傳媒地產研究院）

目前，板塊內在售的僅有濱江金地御品，6月首開119套，共有564戶家庭報名，中籤率21%，作為豪宅來說，成績挺不錯。

此外，板塊周邊還有一宗純新盤仁恆濱江園待售。仁恆濱江園建築面積約8.5萬方，由9幢14-17層的高層組成，其中2幢為14層，其餘均為17層高層。戶型包括165㎡、185㎡、248㎡三個面積段。

看起來，是不是有種濱江大本營的既視感？這也奠定了板塊的豪宅調性。

周邊在售二手房項目主要有融創大家望江府、杭房錢江御府。望江府近6月簽約均價為79897元/㎡，錢江御府近6月簽約均價為64340元/㎡。

叄

對於望江新城來說，宅地應該是拍一塊少一塊了。本身就在杭州面積最小的行政區裡，寸土寸金。根據望江新城的規劃，住宅佔比大概只有40%。未來，這裡是要打造成金融城的，會長出各式各樣的地標。

望江新城商業街效果圖

望江新城未來的規劃也十分明瞭，有自己的建設倒計時：

- 2019年1月，濱江金地御品開工，望江新城首個高端住宅項目啟動建設；

- 2019年4月，濱江競得望江新城08地塊，成交樓面價45326元/m²+22%自持；

- 2019年7月，香港新世界競得望江新城“巨無霸”地塊，成交樓面價24859.65元/m²；

- 2020年上半年，望江新城核心區塊全部出讓完畢；

- 2020年下半年所有項目開工建設；

- 2021年底，地鐵建設結束，地下空間全面聯通；

- 2022年5月前，核心區塊所有高層建築全面結頂；

- 2022年底，初步建成獨具魅力的人文之城、活力迸發的創新之城、大氣包容的開放之城、綠色宜居的生態之城和四通八達的通衢之城。

明年上半年，板塊內核心區的地塊計劃全部出讓完畢；明年下半年，所有項目計劃開工建設。2022年，我們將迎來一個全新的望江新城。

望江新城不缺豪宅，缺的是充滿想象力的創新產品。未來，這塊寶地將擁有怎樣的面貌，拭目以待。

肆

看完了重量級的望江新城，我們再來看看餘杭喬司地塊。

地塊成交信息

地塊經過43輪報價，由競買人路勁以22258.0萬元總價競得，樓面價18162.38元/㎡，溢價率29.7%，未達自持。

喬司地塊處於板塊相對核心的位置，距離地鐵1號線喬司站約600米。周圍有喬司中學、喬司鎮中心幼兒園、餘杭第一人民醫院喬司院區等配套。地塊體量較小，總建築面積僅1.2萬方，容積率1.3。

地塊位置（via:浙報傳媒地產研究院）

和望江新城地塊相比，小體量的喬司地塊總價門檻不高，感興趣的房企也不少。

地塊南面是今年3月新希望以21008元/㎡的樓面價拿下的喬司商貿城宅地。今天這宗地塊，即使封頂樓面價18162元/㎡，也還是要比新希望競得的地塊便宜將近3000元/㎡。

限價方面，該地塊規定商品房毛坯最高均價25200元/㎡，裝修標準3500元/㎡，最高精裝均價28700元/㎡，比北面相距約2公里的在售樓盤價格都要高。

地塊北面唯一在售的精裝項目金輝江山雲著，最近一次加推精裝均價為25500元/㎡。對比來看，今天的喬司地塊精裝均價高出3200元/㎡。

不過，喬司地塊的容積率僅為1.3，日後大概率會打造成洋房、疊墅類低密產品。按照產品價格係數推算，目前的限價實際上並未突破板塊價格線。

金輝江山雲著的市場表現不算太好，開盤6次，有5次為流搖。同板塊的綠地藝尚府毛坯均價為22000元/㎡，最近一次加推中籤率為10%。總體來看，購房者還是更青睞毛坯產品，總價更可控。此外，綠地藝尚府也更靠近地鐵站，優勢明顯。

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昨天，第一批“雙限”地塊迎來出讓，從一眾房企的表現中，我們看到了一絲剋制。即使缺糧，房企們也都保持著理性，謹慎報價。所以昨天的地塊無一例外沒有封頂，房企們都在雙限的壓力下緊緊抓住安全線。

而這樣的謹慎剋制也延續到了今天。總體來看，在房價沒有預期的情況下，開發商的拿地熱情得到了有效抑制，可以說，土地市場終於迎來了久違的理性。

不過，對於購房者來說，在“雙限”的大環境下，無論土地市場是冷是熱，其傳導作用已經沒那麼明顯了，更多的只是對市場情緒的降溫。

下半年，可以帶著不那麼焦慮的情緒，去認真挑選合適的房子了。