房企融資面臨調整。
發改委發文，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
Wind統計顯示，2019年以來，房企境內外合計發債規模已達6047億元（國內3401.92億元，海外2645.08億元），超過2018年同期規模。
房企海外債面臨調整
發改委網站7月12日顯示，發改委發佈關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
此外，通知要求，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。
（圖片來源發改委官網）
部分機構被約談
據證券時報，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。
中國銀保監會有關部門負責人7月6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
據華夏時報，此次被指導的公司包括中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國通信託等10家。其中：
房地產信託規模佔比最大的為萬向信託。截至2018年末，萬向信託管理的1611.69億元信託資產中，有569.28億元分佈於房地產，佔比高達35.32%。
房地產信託業務增長最快的為國通信託。截至2018年末，國通信託的房地產信託業務規模為411.32億元，同比增長99.41%，業務佔比也由2017年的8.63%上升至去年的16.56%。
值得注意的是，截至2018年末，中航信託房地產信託業務規模仍高達773.55億元，為上述10家信託公司中規模最大的一家。
除此之外，房地產信託業務規模超過700億元的信託公司還有光大信託（758.83億元）、五礦信託（740.58億元）、中融信託（719.20億元）。
年內海外發債逼近400億美元
此輪融資收緊信號出現之前，房企剛剛經歷過一輪高速發債的階段。
海外債方面，Wind統計顯示，2019年以來，房企計劃發行的海外債數量已達104只，計劃發行規模384.47億美元，數量、規模均創同期歷史新高，且已接近2017年全年規模。如果按照當前節奏持續下去，房企海外發債規模有望再創歷史記錄。
今年以來國內發債超3400億
除了海外債，房企國內發債規模同樣高企。
Wind統計顯示，2019年以來，房企國內計劃發債數量已達359只，計劃發行規模3401.92億元，其中發行數量已超2017年全年，發行規模也逼近2017年全年。
債務到期壓力攀升
目前來看，2019年以來房企加速發債背後，主要受到債務到期壓力影響。
海外債方面，Wind統計顯示，2019年房企海外債到期數量66只，到期規模237.57億美元，到期規模同比2018年增加30.91%。
此外，2020年、2021年，房企海外債到期規模將分別達297.86億元、316.38億元。
國內債方面，Wind統計顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303.02億元，償還規模同比2018年增加28.88%。
此外，2020年、2021年，房企國內債到期規模將分別達4453.51億元、6837.24億元。其中，考慮到短期債，2020年房企債券到期規模還將進一步攀升。
值得注意的是，今年以來雖然房企國內債、海外債發行規模均大幅攀升，但受到到期規模影響，淨融資規模仍小於2018年同期。
天風證券孫彬彬研報早前分析，2019年上半年，國內信用債融資發行量好轉，但房企進入還債高峰，借新還舊比例較高，導致房企信用債淨融資額下降。
報告認為，隨著融資條件的變化，仍然需要關注地產再融資壓力。
有房企15%年息發境外債
7月12日，泰禾集團公告，境外全資子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited已在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，債券代碼為XS2022228113，票面年息15%，每半年支付一次，債券期限為3年。
按照公告內容，泰禾2018年第八次臨時股東大會審議通過，Tahoe Group Global (Co.,) Limited擬在境外公開發行不超過18億美元的債券。截至目前，在股東大會審批的美元債券發行額度內，Tahoe Group Global (Co.,) Limited已累計完成11.55億美元的債券發行（包含此次發行的4億美元）。此次發行債券募集的資金用途為項目建設和其他一般企業用途。
而就在一週前，泰禾剛宣佈擬在境外公開發行美元債券，募集資金不超過10億美元，期限不超過5年。
泰禾集團2019年一季度的報告顯示，公司總資產2472.78億元，同比增加1.7%；營業收入74.53億元，同比增長24.47%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.72億元，同比增加308.95%；手中持有的貨幣資金約206.42億元，經營活動產生的現金流量淨額119.38億元，流動負債總額共1254億元，短期借款145億元，一年內到期的非流動負債315.5億元。
今年以來，上市房地產企業共發行了56筆公司債，累計融資金融716億元，票面利率基本在4%-8%區間，平均為5.32%。
此次泰禾集團年息15%發債，相當於正常融資利率的2-3倍。
房企面臨“休整期”
房企融資承壓的同時，市場經營也面臨壓力。
據21世紀經濟報道，本輪房地產調控的大幕從2016年就已開啟，到2016年末，熱點一二線城市率先下行期。此後，隨著調控政策的擴圍，下行趨勢又逐漸向其他區域蔓延。到2019年，全國性的市場下行趨勢已經確立。
受此影響，從2017年開始，房地產企業銷售節奏就出現下降。
根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發佈的“中國房地產開發企業500強”報告，2017年，500強房地產開發企業的存貨週轉率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的最低值。
標普信用評級認為，由於看不到政策和市場層面反轉的可能，進入2019年，銷售節奏仍然難有改善的空間，這也將使得房企的“高週轉”模式繼續面臨壓力。
其中，在需求側，開發商面臨樓市調控的壓力，部分城市的需求可能也已經提前釋放。在供給側，可供銷售的庫存經過近幾年的銷售去化，可能已經難以為繼。土地購置的大幅減少，也不利於將來可售庫存的補充。
從去年開始，萬科、恆大、碧桂園等頭部企業的規模增長速度已經明顯下降，這也被視為觸及規模“天花板”的一種表現。
在這種情況下，如果繼續追求規模增長，將必須承受一定的系統性風險。標普認為，對於繼續謀求規模增長的企業來說，“為維持和提升其行業地位，2019年的新增土儲增速整體較高，隨之而來的較大規模現金流出或將繼續弱化其本已較低的長期償債能力。”受此影響，這部分企業的信用風險可能明顯提升。
機構預判後市
國泰君安報告認為，從市場層面來看，在低庫存的環境下，房地產投資和開工預計仍然能夠保持較強韌性，2019年是補庫存週期。
安信國際研報認為，過住房地產的高槓杆、快週轉模式，在國家未來偏重產業發展的大方向下難以維持。未來房企只能透過增強產品精緻化、特色化來提高項目週轉，或以產業加地產的模式，幫助政府推動當地經濟發展來換取土儲。看好在一、二線熱點城市拿地能力較強的龍頭企業。
申萬宏源王勝研報也認為，“限價”“限融資”常態化後，限融資致使集中度繼續提升，利好具有融資優勢的房企。
（Wind綜合21世紀經濟報道、華夏時報、證券時報等）