當前的房子，不僅具備居住屬性，還具備了強大的金融屬性。有關數據表明，中國家庭70%的財富都在房子上。即使如此，但對於普通老百姓來說，又有什麼辦法呢？理財不安全，買股不靠譜，投資實業門檻太高，眼睜睜看著手裡的錢被超發的貨幣稀釋嗎？這在過去一二十年時間裡被證明，買房確實是一項比較靠譜的買賣。不過，隨著房價不斷升高，到目前已經漲到一個階段性高位。按照經濟學的觀點，“沒有隻漲不跌”的商品，房子也不例外。未來幾年以保值、增值為目的買房投資還靠譜嗎？

現在擺在大家面前的另一個問題是，無論是自住買房，還是保值增值投資買房，房子最終都要轉到剛需者手中，房子始終脫離不了居住屬性。從房價收入比看，很多城市已經超出國際警戒線，一個家庭需要十多年、二十年不吃不喝才能買一套剛需房，排名靠前的大城市甚至要40-50年光陰。換句話說，也就是接盤者買不起了。當然，這或許是表象，從各大售樓處湧動的人群來看，買得起房子的人還不少。那麼，在這錯綜複雜的購房環境裡，未來房價是漲還是跌呢？來看看懂行專家分析。

當前的房子，不僅具備居住屬性，還具備了強大的金融屬性。有關數據表明，中國家庭70%的財富都在房子上。即使如此，但對於普通老百姓來說，又有什麼辦法呢？理財不安全，買股不靠譜，投資實業門檻太高，眼睜睜看著手裡的錢被超發的貨幣稀釋嗎？這在過去一二十年時間裡被證明，買房確實是一項比較靠譜的買賣。不過，隨著房價不斷升高，到目前已經漲到一個階段性高位。按照經濟學的觀點，“沒有隻漲不跌”的商品，房子也不例外。未來幾年以保值、增值為目的買房投資還靠譜嗎？

現在擺在大家面前的另一個問題是，無論是自住買房，還是保值增值投資買房，房子最終都要轉到剛需者手中，房子始終脫離不了居住屬性。從房價收入比看，很多城市已經超出國際警戒線，一個家庭需要十多年、二十年不吃不喝才能買一套剛需房，排名靠前的大城市甚至要40-50年光陰。換句話說，也就是接盤者買不起了。當然，這或許是表象，從各大售樓處湧動的人群來看，買得起房子的人還不少。那麼，在這錯綜複雜的購房環境裡，未來房價是漲還是跌呢？來看看懂行專家分析。

先來分析一下當前房價是否合理？

我們說，房地產發展週期，短期看金融、中期看土地、長期看人口。而我們現在看到的政策也是為房地產長期發展服務的，不會左右房地產的長期發展。若再濃縮一下，決定房價中長期方向的就兩個因素：一是貨幣供應，二是住房供需。

我們先來看貨幣因素。舉例說明，在1989年時，貨幣供應（M2）總量是1.2萬億，到2018年末，這個數字變為182萬億，總量增加了150倍。如果當時有一件商品價值1分錢，一套房子是1萬元，30年後的2018年，這件商品變為1元錢，房子升到100萬，身邊這樣的情況是不是很多？事實上，這僅僅是同比例放大而已，不是房子值錢了，而是池子裡的水多了，這就是M2與房價的潛在聯繫。從這個角度看，房價基本反映了貨幣變量關係。

再來看住房供需因素。談房價，我們肯定不能忽視住房需求和供應。從住房需求角度講，住房居住功能是基礎，否則投資者手上的房子也轉不出去，接盤者大都是有真正住房需求的人。說到底，城市人口數據變化是決定房價的關鍵因素之一。我們目前常住人口城市化率接近60%，戶籍人口城市化率在43%左右，這中間的差值跟我們的戶籍制度有關，所以，這個數據不能作為有無房子數據判斷，我們只能取一箇中值作為參考，以戶籍城市化率43%與達到初級發達國家70%城市化率差值除以2算，也就是說實際城市化率還差13.5%。按照近5年1%城市化率速度算（後面還會放緩一些），以房子為標準的城市化率要達到70%目標，還需要大概15年左右時間。

另一個就是住房供應端。近幾年，我們每年住房竣工量維持在10億平方米左右，每年新增住房供應量在1000萬套左右。按照這幾年城市化率1%出頭算，每年大概有1500萬上下的新增城市人口數。由於這些城市人口家人在農村，單個人在城市，我們就按照1.5人需求1套房子算，那麼每年新增的住房供應量基本上能滿足每年新增城市人口對住房的需求。但是，城市裡人本身也有改善需求，加之隨著生活水平提高，家庭小型化也有相當數量的住房需求，這三者需求疊加，整體住房供應端還是有些偏緊。這裡僅僅分析的總量，具體到每個城市人口流入或者流出不一，住房需求與供應匹配也會出現偏差，以至於各城房價漲跌不一。

當前的房子，不僅具備居住屬性，還具備了強大的金融屬性。有關數據表明，中國家庭70%的財富都在房子上。即使如此，但對於普通老百姓來說，又有什麼辦法呢？理財不安全，買股不靠譜，投資實業門檻太高，眼睜睜看著手裡的錢被超發的貨幣稀釋嗎？這在過去一二十年時間裡被證明，買房確實是一項比較靠譜的買賣。不過，隨著房價不斷升高，到目前已經漲到一個階段性高位。按照經濟學的觀點，“沒有隻漲不跌”的商品，房子也不例外。未來幾年以保值、增值為目的買房投資還靠譜嗎？

現在擺在大家面前的另一個問題是，無論是自住買房，還是保值增值投資買房，房子最終都要轉到剛需者手中，房子始終脫離不了居住屬性。從房價收入比看，很多城市已經超出國際警戒線，一個家庭需要十多年、二十年不吃不喝才能買一套剛需房，排名靠前的大城市甚至要40-50年光陰。換句話說，也就是接盤者買不起了。當然，這或許是表象，從各大售樓處湧動的人群來看，買得起房子的人還不少。那麼，在這錯綜複雜的購房環境裡，未來房價是漲還是跌呢？來看看懂行專家分析。

先來分析一下當前房價是否合理？

我們說，房地產發展週期，短期看金融、中期看土地、長期看人口。而我們現在看到的政策也是為房地產長期發展服務的，不會左右房地產的長期發展。若再濃縮一下，決定房價中長期方向的就兩個因素：一是貨幣供應，二是住房供需。

我們先來看貨幣因素。舉例說明，在1989年時，貨幣供應（M2）總量是1.2萬億，到2018年末，這個數字變為182萬億，總量增加了150倍。如果當時有一件商品價值1分錢，一套房子是1萬元，30年後的2018年，這件商品變為1元錢，房子升到100萬，身邊這樣的情況是不是很多？事實上，這僅僅是同比例放大而已，不是房子值錢了，而是池子裡的水多了，這就是M2與房價的潛在聯繫。從這個角度看，房價基本反映了貨幣變量關係。

再來看住房供需因素。談房價，我們肯定不能忽視住房需求和供應。從住房需求角度講，住房居住功能是基礎，否則投資者手上的房子也轉不出去，接盤者大都是有真正住房需求的人。說到底，城市人口數據變化是決定房價的關鍵因素之一。我們目前常住人口城市化率接近60%，戶籍人口城市化率在43%左右，這中間的差值跟我們的戶籍制度有關，所以，這個數據不能作為有無房子數據判斷，我們只能取一箇中值作為參考，以戶籍城市化率43%與達到初級發達國家70%城市化率差值除以2算，也就是說實際城市化率還差13.5%。按照近5年1%城市化率速度算（後面還會放緩一些），以房子為標準的城市化率要達到70%目標，還需要大概15年左右時間。

另一個就是住房供應端。近幾年，我們每年住房竣工量維持在10億平方米左右，每年新增住房供應量在1000萬套左右。按照這幾年城市化率1%出頭算，每年大概有1500萬上下的新增城市人口數。由於這些城市人口家人在農村，單個人在城市，我們就按照1.5人需求1套房子算，那麼每年新增的住房供應量基本上能滿足每年新增城市人口對住房的需求。但是，城市裡人本身也有改善需求，加之隨著生活水平提高，家庭小型化也有相當數量的住房需求，這三者需求疊加，整體住房供應端還是有些偏緊。這裡僅僅分析的總量，具體到每個城市人口流入或者流出不一，住房需求與供應匹配也會出現偏差，以至於各城房價漲跌不一。

從總體看，未來房價還會上漲嗎？

難道房價會一直漲下去嗎？這是不少人想問的問題。從總體趨勢來看，目前還沒有向下的先例。無論是美國，還是日本，現在的房價都是處於歷史最高值，這說明一個什麼問題呢？就就是我上面提到影響房價關鍵因素的某一個在起作用。就我們國內實際來看，還遠沒達到他們的發展階段，還處於發展衝刺階段，房地產也會處於快速發展過程中，房價增長真要降低到一個很低的值，那起碼也需要等到我們達到初級發達國家水平以後。目前美國城市化率已經80%多了，房價該漲還是在漲！只要水池持續進水，房價也就沒有不漲之理！這或許是給我們的啟示。

100萬“房產”，到2025年時大概能值多少錢？看完懂行專家分析讓我們清醒了

基於上面的邏輯分析看，中長期房價肯定是繼續上漲的，期間或因內外部因素作用會有所反覆，不過這些都不影響房價趨勢。5年以後，也就是到2025年前後，現在價值100萬的房產能值多少錢？主要分兩個方面：

一方面，房價預計增幅。主要有兩個參考依據：一是從過去10年房價增幅均值，二是中國社科院對2019年住宅銷售均價增幅預測。在2008到2018年間，年均房價增速在8.5%左右，預計未來隨著貨幣供應增速放緩，房價增速也會隨之下降，年均增幅預計會降到7-8%之間。而社科院預計2019年住宅銷售均價增幅為7.6%，從統計部門公佈的上半年實際增長情況看，算基本吻合。所以，未來幾年，樓市調控力度估計也在這個範圍內，房價年均增幅大概還在7.5%上下。結果就出來了，現在100萬房產，到2025年時，預計價值145萬上下，增幅為45%。當然，這是全國房價平均增幅。

當前的房子，不僅具備居住屬性，還具備了強大的金融屬性。有關數據表明，中國家庭70%的財富都在房子上。即使如此，但對於普通老百姓來說，又有什麼辦法呢？理財不安全，買股不靠譜，投資實業門檻太高，眼睜睜看著手裡的錢被超發的貨幣稀釋嗎？這在過去一二十年時間裡被證明，買房確實是一項比較靠譜的買賣。不過，隨著房價不斷升高，到目前已經漲到一個階段性高位。按照經濟學的觀點，“沒有隻漲不跌”的商品，房子也不例外。未來幾年以保值、增值為目的買房投資還靠譜嗎？

現在擺在大家面前的另一個問題是，無論是自住買房，還是保值增值投資買房，房子最終都要轉到剛需者手中，房子始終脫離不了居住屬性。從房價收入比看，很多城市已經超出國際警戒線，一個家庭需要十多年、二十年不吃不喝才能買一套剛需房，排名靠前的大城市甚至要40-50年光陰。換句話說，也就是接盤者買不起了。當然，這或許是表象，從各大售樓處湧動的人群來看，買得起房子的人還不少。那麼，在這錯綜複雜的購房環境裡，未來房價是漲還是跌呢？來看看懂行專家分析。

先來分析一下當前房價是否合理？

我們說，房地產發展週期，短期看金融、中期看土地、長期看人口。而我們現在看到的政策也是為房地產長期發展服務的，不會左右房地產的長期發展。若再濃縮一下，決定房價中長期方向的就兩個因素：一是貨幣供應，二是住房供需。

我們先來看貨幣因素。舉例說明，在1989年時，貨幣供應（M2）總量是1.2萬億，到2018年末，這個數字變為182萬億，總量增加了150倍。如果當時有一件商品價值1分錢，一套房子是1萬元，30年後的2018年，這件商品變為1元錢，房子升到100萬，身邊這樣的情況是不是很多？事實上，這僅僅是同比例放大而已，不是房子值錢了，而是池子裡的水多了，這就是M2與房價的潛在聯繫。從這個角度看，房價基本反映了貨幣變量關係。

再來看住房供需因素。談房價，我們肯定不能忽視住房需求和供應。從住房需求角度講，住房居住功能是基礎，否則投資者手上的房子也轉不出去，接盤者大都是有真正住房需求的人。說到底，城市人口數據變化是決定房價的關鍵因素之一。我們目前常住人口城市化率接近60%，戶籍人口城市化率在43%左右，這中間的差值跟我們的戶籍制度有關，所以，這個數據不能作為有無房子數據判斷，我們只能取一箇中值作為參考，以戶籍城市化率43%與達到初級發達國家70%城市化率差值除以2算，也就是說實際城市化率還差13.5%。按照近5年1%城市化率速度算（後面還會放緩一些），以房子為標準的城市化率要達到70%目標，還需要大概15年左右時間。

另一個就是住房供應端。近幾年，我們每年住房竣工量維持在10億平方米左右，每年新增住房供應量在1000萬套左右。按照這幾年城市化率1%出頭算，每年大概有1500萬上下的新增城市人口數。由於這些城市人口家人在農村，單個人在城市，我們就按照1.5人需求1套房子算，那麼每年新增的住房供應量基本上能滿足每年新增城市人口對住房的需求。但是，城市裡人本身也有改善需求，加之隨著生活水平提高，家庭小型化也有相當數量的住房需求，這三者需求疊加，整體住房供應端還是有些偏緊。這裡僅僅分析的總量，具體到每個城市人口流入或者流出不一，住房需求與供應匹配也會出現偏差，以至於各城房價漲跌不一。

從總體看，未來房價還會上漲嗎？

難道房價會一直漲下去嗎？這是不少人想問的問題。從總體趨勢來看，目前還沒有向下的先例。無論是美國，還是日本，現在的房價都是處於歷史最高值，這說明一個什麼問題呢？就就是我上面提到影響房價關鍵因素的某一個在起作用。就我們國內實際來看，還遠沒達到他們的發展階段，還處於發展衝刺階段，房地產也會處於快速發展過程中，房價增長真要降低到一個很低的值，那起碼也需要等到我們達到初級發達國家水平以後。目前美國城市化率已經80%多了，房價該漲還是在漲！只要水池持續進水，房價也就沒有不漲之理！這或許是給我們的啟示。

100萬“房產”，到2025年時大概能值多少錢？看完懂行專家分析讓我們清醒了

基於上面的邏輯分析看，中長期房價肯定是繼續上漲的，期間或因內外部因素作用會有所反覆，不過這些都不影響房價趨勢。5年以後，也就是到2025年前後，現在價值100萬的房產能值多少錢？主要分兩個方面：

一方面，房價預計增幅。主要有兩個參考依據：一是從過去10年房價增幅均值，二是中國社科院對2019年住宅銷售均價增幅預測。在2008到2018年間，年均房價增速在8.5%左右，預計未來隨著貨幣供應增速放緩，房價增速也會隨之下降，年均增幅預計會降到7-8%之間。而社科院預計2019年住宅銷售均價增幅為7.6%，從統計部門公佈的上半年實際增長情況看，算基本吻合。所以，未來幾年，樓市調控力度估計也在這個範圍內，房價年均增幅大概還在7.5%上下。結果就出來了，現在100萬房產，到2025年時，預計價值145萬上下，增幅為45%。當然，這是全國房價平均增幅。

另一方面，城市樓市繼續分化，房價漲幅因城而異。我們知道，這波樓市去庫存期間，全國各城房價“一漲俱漲”，隨著棚改貨幣化政策縮減或者退出，未來各城市樓市將恢復到本來面貌。根據相關數據顯示，我國660個城市中，總計有80個城市出現不同程度收縮，佔比為12%，這些收縮型城市最直接的表現是人口淨流出，對於這類城市，其房價增幅顯然會明顯低於平均數，部分收縮比較嚴重的城市，其房價甚至可能出現負增長。這些人口去哪裡了？自然是那些擴張型城市，人口會持續流入進來。未來5年，我們還是可以看到部分“黑馬”城市的房價會有不錯表現，會明顯高於45%的整體增幅。