返租公寓可以說是房地產行業中一個非常完美的投資產品，一方面迎合投資者厭惡風險心理，給予穩定的回報，一方面滿足開發商回籠資金的要求，不但讓最難銷售的公寓產品快速去化，還能讓開發商掌握公寓的5-10年使用權。

但是，購房者要清楚，這世界上不存在完美的產品，只存在包裝完美的產品，今天冷眼就詳細揭露“返租公寓”的畫皮。

“返租公寓”三要素：前五年回報直接抵扣房價、每年8%回報、十年原價回購

首先大家要清楚，目前政府的《商品房銷售管理方法》明文規定，禁止“售後包租”的銷售模式。目前市面上的“售後包租”全是通過第三方公司簽訂合同的形式規避國家政策的操作手法。這種手法最大的弊端是購房者以為簽訂的合同由開發商負責，但其實和開發商是一點關係都沒有的。

“返租公寓”具體操作手法是：開發商銷售公寓的時候同時和購房者簽訂兩份合同，一份是購房合同，一份是包租合同。其中購房合同是和開發商簽訂的，包租合同是和開發商的旗下公寓運營公司或者聘請的公寓運營公司簽訂。

其中包租合同是吸引購房者投資公寓的關鍵，其中最吸引要素主要有三點：

1、前3-5年的回報直接抵扣房價。

2、每年承諾8%-10%的回報率。

3、十年後開發商承諾原價回購。

我舉個例子：假設一個購房者投資一套100萬公寓，開發商承諾前五年回報直接抵扣房價、每年承諾8%回報率，十年後原價回購。

購房者可以得到的回報：

1、首先購房者投資時候就獲得24萬的回報，100萬公寓只需要支付76萬就可以。

2、每年還可以獲得8萬的現金，按照公寓100萬的總價，十三年就可以收回成本，並且獲得一個產權公寓。

3、萬一公寓運營不理想還可以讓開發商原價回購，購房者投資資金一點損失都沒有。

各位購房者看完後是不是覺得，這公寓投資簡直就是零風險、高回報的產品，買的時候就便宜24萬，萬一投資時候還能收回本，是不是都有購買衝動了。

各位不要急，下面慢慢聽冷眼揭開“返租公寓”的畫皮

畫皮一、前五年的回報直接抵扣房價，其實是羊毛出在羊身上。

購房者最心動的莫過於是前五年回報直接抵扣房價了，這等於剛剛投資就獲益24%回報了。本來100萬的商鋪只有76萬就購買了。

這其實是開發商使用的一個障眼法，開發商對公寓定價時候，首先會對根據周邊公寓測算出公寓的銷售價格，預估價格大概在76萬左右，然後再加上首次返還抵扣房價的金額24萬，對購房者報價100萬。

這也就是說公寓本身真實價格就是76萬，返還的24萬是開發商加上去的。購房者其實根本沒有佔到便宜，而開發商收益一點不損失的同時，還白白獲得購房者公寓5年使用權。

這種操作手法最大問題就是，公寓的銷售價格不能高出周邊公寓太多，如果太多購房者也會察覺出問題。因此開發商有可能把5年抵扣房價改成3年，把回報率從10%降低成8%。或者開發商讓利一些收益。這個每個項目都不同，需要操盤者自己把握，購房者很容易上當混淆。

畫皮二、“返租公寓”每年8-10%回報，違反市場邏輯，無法長久保持及實現。

“返租公寓”如果想銷售的好，必須對購房投資者承諾高於市場正常回報的回報率。這注定“返租公寓”無法長久。

1、“返租公寓”底層邏輯是以租金支撐業主回報，但公寓市場的回報是無力支撐8%-10%的回報。

前幾年市場利率高，一般會承諾10%，現在一般會承諾8%，因為現在銀行理財的收益已經達到4%-4.5%了。但無論是前些年10%還是近些年的8%都遠遠高於市場正常的回報率。

“返租公寓”物業最終形態一般是兩種，一種是高端公寓，一種是經濟型酒店。但這兩種物業形態的回報都達不到8%-10%。根據最新統計數據顯示：一二線城市的公寓產品的回報是在4%-5%之間徘徊，酒店物業回報是在4%-6%之間徘徊。再加上近些年租賃市場競爭越來越激烈，越來越多開發商湧入到長租公寓市場中，回報率呈現直線下降的態勢。

在市場回報水平達不到開發商承諾的回報的情況下，大家覺得開發商會一直貼錢補給購房投資者嗎？

2、返租合同一般只承諾前五年回報率，後期回報率會隨便更改。

購房投資者和開發商簽訂的合同一般是五年一期的，很少有開發商承諾超過這一期限的。

開發商最終目標是賣房，運營五年獲得回報是額外的收益，和賣房的收益可以說不值一提。如果萬一公寓盈利了就可以繼續運營下去，獲取穩定的現金流，如果不盈利就降低迴報率和業主談，談判不成功就撤出，對於開發商是一本萬利的買賣，毫無風險。

很多購房者被前面五年的高額回報衝昏了頭腦，根本想不到後期續合同時候開發商有可能降低收益。屆時，購房者處於極為弱勢的談判地位，因為五年合同到期開發商不續約不違反任何法律法規，公寓產權又屬於購房者所有，開發商不運營毫無損失，但如果開發商一撤出，購房者可能面臨重新尋找運營者、置換期間毫無收益等損失，所以一般只能忍氣吞聲的接受開發商降低收益的要求。

3、簽訂“返租合同”公司可以隨時毀約或者破產

當然也有一些小型開發商承諾十年回報的，但就算購房者購買到這樣的公寓也不要高興。這種承諾一文不值。

首先既然是合約就有毀約的可能，開發商無力支撐的時候直接毀約，賠償違約金給購房者就可以了。開發商在合約裡面寫的違約金不會太多，而且本身公寓使用權的價值也不大，違約金不會賠償太多。但購房者就慘了，獲得少量的違約金，賠進去卻是鉅額購房金。

其次就算合約裡的違約金十分鉅額，但開發商還可以破產。一般開發商都會重新組建一個皮包公司作為公寓運營的主體，如果違約金巨大，直接讓公司破產，因為公司承擔的是有限責任，皮包公司本身也沒有什麼資產。購房者很有可能血本無歸。

畫皮三、開發商承諾十年原價回購，現實操作中根本不可能實現。

十年原價回購其實是一個美麗的陷阱，現實中根本不可能發生回購的可能性，所以開發商才敢如此承諾。

1、公寓運營好，自身價值會超過回購價值；公寓運營不好，但貨幣會貶值，公寓價值依然超過回購價值。

如果公寓運營良好，有穩定的8%的回報率，那就意味著公寓自己價值也在升值，按照每年5%的升值速度增值，十年以後也會上漲50%，你會原價賣給開發商？

假設公寓運營不好，首先你能不能等到十年都是問題，因為開發商承諾十年後回購，不是九年不是五年，所以你必須等到那個時間點，對於每年都虧損的公寓你會怎麼處理。

假設你等到了，公寓物業本身因為運營不好，沒有出現升值，但你要考慮到物價膨脹因素啊，十年前100萬能和十年後100萬相提並論嗎？按照目前貨幣貶值最低2%計算，100萬十年後也會貶值到80萬。

2、十年時間跨度太長，開發商破產可能性高，或許無力回購公寓。

2019年上半年中國一共有265家房企倒閉，其中不乏500強房企。無論開發公寓的房企實力如何雄厚，你如何能保證在十年這麼長的時間跨度中生存下來？

房地產市場是一個優勝劣汰的激烈競爭市場，強者恆強，弱者直接倒閉。目前在房地產市場能生存十年的房企基本上都進入了房企500強了。一般做出這種十年回購承諾的都是中小房企，大型房企是絕對不會做出十年回購的承諾的。

“返租公寓”只是一個包裝十分完美的投資產品，其實隱含巨大的投資風險。公寓市場長期低迷的回報率根本無力支撐開發商承諾的高額回報。購房者投資時候需要謹慎。

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