觀點地產網與大多數房企不同，中駿集團的中期業績發佈會讓人感覺更像是一次近距離的座談會。管理層們在眾家媒體面前坐成一排，交流氣氛輕鬆活躍。
出席會議的高管陣容沒有發生變化，中駿集團主席兼行政總裁黃朝陽帶隊，執行董事兼執行總裁黃攸權、財務總監兼公司祕書李少波、執行董事兼助理總裁黃倫以及方隅行政總裁陳堅出席。
按照慣例，先由黃朝陽介紹公司上半年業績情況。接過話筒，深諳媒體心思的黃老闆笑道：“我就大概說一下，多留點時間給大家提問。”
並沒有太多繁雜的官樣話語，黃朝陽的發言僅有三分鐘，隨後便開始進入到媒體問答環節。
雖然言簡意賅，但上半年的業績數據介紹得面面俱到。其中提到，上半年合同銷售同比增長了78%至370億，完成全年目標53%。實現收益104.23億元，同比增長10.7%，母公司擁有人應占核心溢利15.44億元，同比增長28.9%，每股基本盈利為約人民幣46.5分。
談到股東回報時，黃朝陽的語氣稍稍加重了些，似乎對今年上半年的派息情況頗為滿意：“股本回報率達到23.8%，為了回饋股東我們還特地提升了中期派息，同比增長43%，每股會派十分港元。”
從中駿交出的“期中成績單”來看，大部分數據均呈現出了同比上升態勢，但如毛利、毛利率等小部分數據卻出現了下滑。此外，中駿今年正式明確的“地產開發為主體，商業購物中心及長租公寓為兩翼”核心業務發展模式，同樣成為了眾人聚焦的關鍵。
首先被問及的，恰是剛剛黃朝陽所得意的派息問題。事實上，雖然此次派息同比增幅較大，但市場對於中駿未來是否能夠繼續保持這一派息水平仍有存疑。
對此，黃朝陽介紹道，中駿前兩年的派息水平基本保持在應占核心利潤的31%-33%左右。至於下半年的情況，黃朝陽並未給出具體回答，僅表示還需要根據下半年的整體情況而定。不過他也指出，中駿的派息最起碼會保持在應占核心利潤的30%以上。
雖然許下了承諾，但黃朝陽似乎認為接下來的市場形勢中仍充滿著許多不確定性。在提到今年的銷售情況時，黃朝陽表示，700億的銷售任務完成起來是較為輕鬆的，但至於能否取得更高，還需要看整個市場的情況。
言語間，黃朝陽透露出了心裡對下半年形勢並不樂觀的預判：“從投資買地的角度來說，下半年的土地市場會比上半年要差，尤其是第三季度。到了第四季度，可能又會迎來一次投資的窗口期。”
不過，中駿似乎並不需要擔心投資市場下行的問題，黃朝陽笑道：“我們今年踩點踩得比較好。”
從去年三季度開始，市場慢慢出現價格回落，土地流拍等現象，而中駿也開始停止買地，儲備資金。去年12月開始，瞧準時機的中駿又開始大力補倉。
今年上半年，中駿新增27個項目，土地成本約為240.34億元，總可建面積約527萬平方米。以此換算，每平方米土地成本約為4561元。
“這一時期拿的項目盈利空間是很可觀的，所以我們下半年的挑戰是在銷售，而不是投資。”黃朝陽表示，根據計劃，中駿下半年將推出超過60個新項目，下半年預計可售貨值達到900億元。
準確把握市場節奏讓中駿在投資上嚐到甜頭的同時，也讓其在債務管理上更加從容。
上半年，中駿尋覓機會發行了三筆美元債，總金額為13.5億美元。值得一提的是，該三筆美元債中期限最長的一筆為2024年到期，利率最高的一筆為8.75%，而這三筆融資所得款項主要用於贖回其2020年到期的10%票據。
經過一番長債換短債、低息換高息，於2019年6月30日，中駿的短期債務只佔總債務的22.7%，佔現金及銀行存款結餘的39%。
補倉、融資所連帶的淨負債率上升問題，在黃朝陽看來並不需要太過在意。他直言道，房地產企業在高速增長的時候，負債增多總是難免的事。
“這個數字在行業裡已經算是健康的了，我們的目標是保持在70%-90%之間，雖然上半年我們淨負債率上升到66.2%，但還是比預期要低。”
此外，中駿在上半年裡較為突出的另一變化是，商業和長租公寓業務在集團版圖中所佔比重明顯增加。
早在方隅行政總裁陳堅首次亮相今年初的業績會時，便有猜測稱中駿可能會在長租業務上有大動作。
讓人稍感意外的是，中駿竟會將長租公寓直接與商業地產並列為推動集團發展的“兩翼”之一。事實上，涉足長租公寓的房地產企業不少，但將其重要性放到如此高度的並不多。
“我們長租公寓現在的房量差不多是1.6萬件，目標是在3到5年裡達到5-10萬間。”陳堅介紹說，目前運營中的項目出租率基本上能夠達到88%。
僅從擴張速度上看，方隅給自己定的目標並不算高，不過在陳堅眼裡，利潤才是最為重要的衡量指標。“我們和許多同行不同，很多人做的是包租項目，有時會為了做大規模而忽視了成本。”陳堅擺擺手說道，方隅也做包租項目，但必須確保要有利潤。
“更重要的是，我們做出來有利潤後，就會有共同投資者加入我們。”能夠看到的是，在方隅，最重要的兩條線包括了基金管理和連鎖經營。
這也是方隅做包租和重資產並行的一種選擇：“我們也希望方隅能夠達到獨立上市的地位，這也是我們往前衝的一個目標。”
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