觀點地產網華潤置地的中期業績會在8月20日下午舉行，一如既往選擇了以座談會的形式與在場媒體交流。
2月份屢新董事會主席的唐勇坐在首位，他的右下方是總裁李欣和執行董事吳秉琪，左下方則是董事會副主席張大為和分管財務的執行董事沈彤東。這是前核心高管吳向東、俞健離任後，華潤置地形成的新高層結構，這個陣容最早出現在年初的業績會上。
彼時，華潤置地剛邁入兩千億門檻，實現簽約銷售2170億元，同時定下一個在外界看來頗為保守的新目標——2019年實現簽約銷售2420億元，同比僅增長15%。
半年已過，唐勇以及他掌舵下的華潤置地再一次迎來業績檢驗。數據顯示，2019年上半年，華潤置地實現總合同銷售面積約625.97萬平方米，總簽約銷售額1188.19億元，至7月份末，這個數字已經變為1314.7億元。
“非常有信心完成全年2420億元的銷售目標”，類似的話語在這場不足一個小時的業績會中至少出現了三次，這是新領導班子的承諾以及決心。
投射在土地市場，2019年上半年華潤置地也動作頻頻。數據顯示，其以總地價人民幣820.6億元（權益地價人民幣527.0億元）新增39宗土地，土地儲備計容建築面積達1021萬平方米，同比增長24.8%。其中開發物業936萬平方米，持有物業85萬平方米。
除此之外，主打“2+X”商業模式的華潤置地罕見的在在業績會上披露X多元化戰略成果。在觀點地產新媒體拿到的資料中，這些業務統稱為“依託於主業的多元化增值業務”，包括城市更新、長租公寓、康養地產、代建代運營等。
主業之間
與眾多依靠住宅業務支撐的房企不同，憑藉著萬象系購物中心的成功，華潤置地向來以擁有銷售物業及投資物業兩大主營業務為傲。
中期報告顯示，2019年上半年，華潤置地錄得綜合營業額為458.5億元，同比增長4.7%。其中，開發物業營業額為366.1億元，同比增長0.3%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為57.0億元，同比增長30.4%。
同期，華潤置地綜合毛利率為38.2%，比2018年同期的48.1%有所下降。其中，開發物業毛利率由2018年同期的48.6%下降為36.0%；投資物業（包括酒店經營）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。
“毛利率出現下降是結算結構的變化調整的”，沈彤東介紹稱，2018年上半年和2019年上半年，華潤置地一二線城市佔了大約85%的結算結構。不過去年一線城市超過50%，2019年回落至32%。
沈彤東進一步指出，去年深圳灣項目72%的高毛利結算把整個數字拉高了，是一個歷史的高點，今年慢慢開始回落到正常水準，預計全年毛利率在35%至40%左右。
在具體的業務發展上，銷售物業基數龐大，華潤置地追求平穩發展，定下了15%的增長目標。按照唐勇的說法，2019年華潤置地大概有4300多億的可售資源，去化率僅需要達到50%度就可以完成銷售計劃。
但對於同為核心競爭力、能提供穩定現金流的投資物業，這家央態度向來“積極而謹慎”，近五年來一直在穩固地加強和凸顯這一核心優勢。
截至2019年6月底，華潤置地投資物業總建築面積達950萬平米，權益面積690萬平方米，權益佔比71%，其中一二線城市佔比達82%，購物中心佔比55%。
目前華潤置地投資物業賬面評估值超過人民幣1400億元，其中購物中心的資產評估值佔比達75%。受益於此，上半年華潤置地計入投資物業評估增值後的股東應占溢利127.3億元，同比增長43.8%。
事實上，華潤置地早已為商業地產的長遠發展規劃好藍圖，目前其自持購物中心為35個，預計年底將達到42個，至2021年將有53個自持購物中心在營，同時另有30個購物中心將在2021年後開業。
一位參與投資者會的人士告訴觀點地產新媒體，未來2-3年，華潤置地租金將保持每年10-20%的增長，進行資產證券化或者分拆的時點越來越近。
多元轉型
除了有意分拆商業地產，外界對華潤置地另外一項準備施展的資本動作也格外關注——推動物業上市。
如今又有了新的進程，據唐勇透露，預計年內就會啟動物業上市的安排。
觀點地產新媒體瞭解到，物業板塊是華潤置地“2+X”商業模式的“X業務”中的一個版塊，2019年上半年實現營業額24億元，同比增長超30%，目前在管面積超過1.1億平方米，預計2020年底在管+儲備面積將超過2億平方米。
這並不是華潤置地首次提出推動物業版塊上市，去年年初的業績會，唐勇就已經暗示，華潤置地的物管公司從2017年開始承接了大量外接項目，假如分拆上市才有市場價值的話，公司會往這個方向佈置。
物業管理是華潤置地多元化增值業務為數不多的處於成熟期的業務板塊，其他諸如長租公寓、康養地產、文化體育、產業基金等則處於培育期，城市更新、代建代運營則處於發展期。
儘管與大多數處於轉型期的房企一樣，華潤置地並沒有在業績報表中對多元化業務進行細緻的描述，不過卻在現場罕見地披露了多元化戰略成果。
具體而言，2019年末長租公寓單位將達4萬間，鎖定康養床位8000張，在體育文化方面已佈局深圳上海杭州；於去年10月與中國人壽成立了第一支產業基金，承諾投資額達人民幣150億元，主要聚焦上海區域的酒店、寫字樓及商業物業。
代建代運營方面，截至6月底，華潤置地代建項目超過100個，合同代建投資額超過570億元，代建收入15億，涉及公園、學校、市政道路、醫院各類型建築類型；同時在去年開創了獨立影院品牌，預計2019年底影院數量增至19間，對應屏幕數量155塊。
最為值得注意的是城市更新，這是華潤置地極為熟悉的業務，包括深圳大沖村在內的舊改項目曾為這家房企帶來了豐厚的利潤。
沈彤東介紹，華潤置地在跟進城市更新項目46個，切實落實跟進的項目達18個，總建築面積接近2400萬平米，預計2022年開始有簽約額。其中大灣區內舊改土儲面積佔比達87%，其中深圳、廣州的面積佔比達55%。
不過，需要投資大量資金的多元業務拓展對每家房企的資金鍊都是一個考驗，截至2019年6月30日，華潤置地現金及銀行結存為631.59億元，同比下降12.37%；淨有息負債率為43.6%，與2018年底的33.9%相比，上升9.7%。
但作為有著天然融資優勢的央企，華潤並不忌諱談及此，“上半年的融資成本比去年同期下降兩個基準點”，唐勇不無自豪地指出，上半年華潤置地的融資成本僅為4.4%。
但作為一家已經成立25年的房企，面對未來的發展，依然有著焦慮，“焦慮是在求發展，是表示在我們對目前遇到的挑戰，或者存在的問題有所思考。”
以下為華潤置地有限公司2019年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：上半年的銷售回款率大概是多少？現金跟銀行結存相比去年底下降幅度達到兩位數，下降原因是什麼？平均土地成本有一個相對比較大的漲幅，主要基於什麼樣的原因？有息負債股東比例相比去年底有所上升，這個和拿地支出較大是不是相關？下半年對土地市場的預判是什麼，會採取哪種拿地策略？
沈彤東：上半年回款率86%，基本上是符合預期。另外資產負債率上升是正常的，而且比去年還有幾個點的回落，也是跟是否拿地有關。
唐勇：平均土地成本應該是同比下降了的，主要是跟投資佈局有關係，去年獲取土地的城市，包括區位分佈和今年會有所關係。
淨有息負債比去年同期下降了2個百分點，比去年年底的數據有所上升。通常的話我們過去都是第三、第四季度的銷售，下半年的銷售比上半年多一些，反映出來下半年的資金結餘也會多一點，可能會出現這種情況。整個公司負債比率還是行業內比較低的，風險也是可控的。
土地市場策略，長遠來看我們仍然看好中國的經濟增長，同時城市化的進程還在繼續，出現合適機會的時候我們會積極參與土地的競買。
現場提問：中央正在計劃將深圳打造成為一個“先行示範區”，看到公司現在的土地儲備也比較分散，未來會不會在深圳多拿一些土地，把握髮展機遇？關於融資成本，現在有消息說今年內地融資環境會比較緊，公司會不會有一個融資的計劃？關於內地樓市調控沒有明顯放鬆的跡象，你們對於下半年的銷售情況如何看？
唐勇：我們也是跟你同時看到了這個新聞，說中央把深圳作為一個示範區的建設，相信可能在下半年包括深圳市、廣東省都會採取一系列的改革舉措來推進這個工作。
我們和你的信息基本上是同步的，但是對於華潤置地來講，我們長期在深圳的資源配置也是有非常大的比例，相信我們會受益於深圳的改革和發展。
同時我們也期待能為深圳的建設做出一點貢獻，目前華潤置地在深圳有幾個大型項目，從萬象城開始，到萬象天地，到深圳灣的建設，包括深圳的土地儲備在公司裡其實是非常有價值的土地儲備，我們在深圳也有大量的舊改項目在積極推動。
如果算上已經在手的土地儲備和推進中的舊改項目，可能未來會有超過1000萬平米左右的土地儲備，會對公司的業績增長帶來一個非常好的支撐。
融資成本方面，其實上半年的融資成本比去年同期下降兩個基準點，相信資本市場對公司的財務健康非常有信心，對公司業績增長也有信心，才有比較好的比較低的融資成本。
融資計劃上，公司一直保持動態管理的融資目標，包括公司的銷售回款，公司的總負債比例控制，我們一直維持BBB+的評級，總體來講就是保持公司資本結構是健康而且安全的，而且有一定彈性的。
從樓市調控的政策來講，我相信大家也看到了中央在7月30日的會議，從中央政府來講仍然是希望樓市穩定，不希望有更多刺激，希望還是結構相對比較平衡，讓樓市長期健康發展，進一步促進中國經濟結構的轉型。這是我們對政策的瞭解。
沈彤東：總體來說華潤置地的美元債和人民幣債的利率成本都是比較低的，國內都在3.5%左右，我們最新也有發債，利率也會偏低。所以公司整體融資成本比去年還下降兩個點，今年融資成本4.45%。
不可否認下半年的融資規模會收緊，我們會持續關注資本市場的走勢，房地產的融資額度，為公司的發展提供充足的資金保證。
現場提問：上半年毛利率有所下降，原因是什麼，下半年是否會回升？華潤置地有18個城市更新項目，在2019年大概有多少可以轉化為土儲，可售貨源大概是多少？
唐勇：上半年的毛利率下降主要是由於結算結構的變化調整引起的，去年上半年和今年上半年一樣，一線城市+二線城市佔了85%-86%的結算結構。去年一線城市超過50%，今年又回到差不多32%，去年深圳灣悅府72%的高毛利的結算把整個數字拉高了，是一個歷史的高點，今年慢慢開始回落到正常水準。所以毛利率下降主要是結算結構變化造成的。
今年年初的業績發佈會上我們曾經給過一個指引，全年預計毛利率在35%-40%。
下半年的策略，整個公司來講還是希望能夠不斷地提升效率，讓產品高品質，今年談高品質、高效率、低風險，“兩高一低”的策略來支持公司長期可持續的發展。
剛才有講到，公司的負債比例、融資成本等，我們會保持BBB+的評級，讓財務結構健康而且有彈性，不會盲目地通過加槓桿提升公司發展規模和速度。
舊改方面，在深圳會有一部分住宅地轉化成土地儲備，2020、2021年陸陸續續會有更多的項目進入到真正的土儲序列。
現場提問：今年有一個說法，說公司正在面臨中年焦慮，公司怎麼看待這種說法？華潤置地的焦慮在哪裡？前7個月華潤置地實現銷售1314.7億元，下半年安排是怎麼樣的，會不會感受到一些壓力？第三個是華潤置地在商業還有物業上面之前說有上市的想法，目前這個計劃怎麼樣？有沒有預計哪一年可以完成？
唐勇：華潤置地到今年才25歲，但有中年焦慮是好事，想想在社會上的中年人，上有老下有小，有生活的壓力也有事業的焦慮，有焦慮證明公司的管理層是很負責，很擔當，還在求發展，如果不求發展就不用焦慮了。焦慮是表示我們對目前遇到的挑戰，或者存在的問題其實有思考。
如果把焦慮轉化成行動，會使公司在未來競爭、行業變化中繼續前行，如果我們都不焦慮，社會怎麼進步啊？
第二個業績的問題，我們對全年銷售目標的達成非常有信心，華潤置地全年大概4300多億元的可售資源，如果是50%多的去化率就可以完成銷售計劃，所以非常有信心。
物業上市的問題，我們準備年內啟動物業上市的安排。商業公司還在計劃過程中。
現場提問：管理層說下半年的融資規模要降低，要減少，是指公司的融資規模還是整體市場？華潤置地上半年的境外債是8億美元，境內30億元，境外比較少，因為有些上市公司說今年的境外債有限額，華潤置地這方面有沒有被限額？目前國內一線城市的甲級寫字樓空置率都不太理想，華潤置地如何看待這一情況，是否擔心會影響到未來的運營？
沈彤東：資金額度我說的是整個市場的融資額度壓縮，不是指華潤置地，華潤置地的資金還是相當充裕，融資成本也比較低。
境外發債方面，境外債國資委要求是借新還舊，我們的到期時間都是五年以上，所以沒有新的債務要還，也沒有發債需求。我們業務主要在境內，境外債需求不大。而且境外債沒有限額，只要是借新還舊就可以。
唐勇：關於甲級寫字樓，在一線城市，二線城市的核心地帶，持有優質物業是華潤置地的雙輪驅動戰略之一，這是我們的戰略。
至於現在有些寫字樓由於供應和需求的問題，在某些項目或城市某些區域造成空置率上升，或者整個寫字樓吸納率比較慢的情況，可能是有發生的，但是從我們自己的運營數據來講，公司的出租率還保持良好的狀態。
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