“錢”是每個房企的命，但美的置業有一雙銀行借來的“綠鞋子”。日前，美的置業公告稱，其與附屬公司、若干金融機構、中銀香港簽訂了融資協議，貸款初步總金額稿達25億港元，並設綠鞋機制允許包括上述初步貸款金額在內的總金額增加至不超過30億港元或其等值美元。
美的置業今年4月公佈的2018年年報顯示，期內，美的置業實現營業收入約301.2億元人民幣（單位下同），同比增長70%；毛利約98.54億元，同比上漲101.2%；毛利率32.7%，同比上漲5.1%；歸屬母公司淨利潤為32.1億元，同比上漲67.8%；基本每股盈利3.08元，同比上漲21.3%。
去年10月上市的美的置業，上市首年財報，為投資者交出了一份靚麗的成績單；又一次讓這家迅速崛起的地產公司成為了資本市場的關注焦點。
1、開源節流，盈利能力增長可持續
從美的置業2018年財報我們看到，公司核心盈利指標中的營收、年度淨利潤、歸母淨利潤、毛利均錄得有質增長，其發展動力十足。
這得益於公司的盈利能力持續提升。公司毛利率逐年增長，從2017年27.6%上升至2018年的32.7%；而淨利率方面也從去年的10.7%提升至近年10.9%。
公司盈利能力的提升離不開“開源節流”。所謂“開源”無疑指的是美的置業強勁的合約銷售能力。
根據年報披露，2018年美的置業實現合約銷售790億元，按年增加達55.82%；我們知道房地產合約銷售結轉金額具有滯後性，所以2018年銷售隨即結轉到2019年，由此可見，受到合約銷售的快速增長支撐，公司未來業績保持高速增長確定性較高。
“節流”方面無疑指的是公司持續的成本優化，房地產行業作為金融屬性較強行業，融資成本是影響公司盈利能力十分關鍵的核心指標。
截至2018年12月31日，公司的加權借貸利率為5.91%。公司長期融資成本保持穩定，且低於同行，長期具有優勢。
2、土儲佈局核心經濟帶，深化八橫八縱佈局
房地產行業短期看銷售，長期看土儲。土地儲備一直是地產公司影響長期價值最重要的因素，它支撐著公司長遠發展的整體質量和潛力。這裡我們重點分析美的置業土儲情況。
截至2018年12月31日，美的置業共有173個物業開發項目，通過合營企業及聯營公司參與32個項目，覆蓋全國15個省份的48個城市，擁有總建築面積達4507萬平方米的土地儲備。分佈於珠三角經濟區、長三角經濟區、長中游經濟區、華北地區及西南經濟區五大核心區域。
其中，土地儲備主要分佈在廣東省、江蘇省、湖南省、河北省，合共佔集團總體的66.5%，其他11個省佔集團的33.5%。充沛的土地儲備資源保障了美的置業未來較強的收益能力。
根據CRIC發佈的《2018年286城房地產投資前景研究報告》，整理美的置業項目所在城市的投資前景排名情況。從在售項目覆蓋的48個城市來看，其中22個城市進入投資前景TOP50，佔項目總數的一半。
從單城市來看，美的置業在大本營佛山的項目佈局比重最大，同時佛山在投資前景排名位列18名。從區域看，珠三角粵港澳大灣區的在潛力城市項目佈局數量最多，該區域在投資前景排名前50的城市佔了5個；中西部和長三角地區佈局潛力城市個數最多，均為7個。與同等規模的房企相比，佈局城市等級的優勢較為明顯。
財務報告中提到，公司將結合國內“八橫八縱”高鐵線路規劃優化區域深耕策略。而相對於一線城市，大量交通線路臨近的二三線城市城鎮化率仍有較高提升空間，這無疑也是美的土儲長期價值增長的因素之一。
2019年以來，美的置業先後進入上海、杭州、武漢等一線和新一線城市，這些城市發展潛力巨大，可見公司主動提升佈局城市等級的戰略。
總體來看，房地產公司要具備長期投資價值，那必須有持續的盈利能力和穩定的發展儲備，由以上分析可見，美的置業兩者具備。
3、重視有質量增長，槓桿進入下降週期
地產行業在保證項目銷售穩定增長，補充源源不斷的“子彈”同時，內部的財務管理尤為重要，負債結構是否合理，現金儲備以及融資渠道的拓展都將決定集團長期發展的穩定性。尤其美的置業正處於行業衝刺的上升階段，是否能夠把握好節奏成為關鍵。
根據年報公佈，美的置業資產負債率為88%，同比下降2.5個百分點；淨負債率為97%，同比下降22個百分點，降至97%。對比同梯級同行屬於合理範圍區間。
截至2018年12月31日，公司有息負債、合約負債、貿易及其他應付款項三大核心項目佔總債務比重分別為32%、36%及28%。可見公司負債水平受到合約負債的影響超過有息負債的影響。其中，隨著美的置業近年進入快速發展階段，公司合約負債以及應付款項相應快速增加。
此外，淨負債率指標中受到有息負債、現金及淨資產三者共同影響。但是由於資產擴張與淨資產的增長，需要經過“收入-合約負債-利潤-淨資產”，而這一過程存在1-2年滯後週期，反而會在業績增長期推動比率上升。因此，目前公司在業績增長穩定後，正邁入降槓桿週期，這其實是符合房地產企業發展規律的。
下圖可見，美的置業有息負債長期債務佔比保持60-70%的水平，債務結構長期保持健康水平。
現金流方面，截至2018年年底，美的置業現金及等價物共265.3億元；負債結構保持健康，短期有息債務166億元，長期有息債務329億元。公司現金對短期債務覆蓋比率超過1.6倍，現金足以覆蓋短期償債。
美的置業只要繼續實行“平衡”的發展戰略，那麼2019年公司淨負債率必定快速下降。因此，只要融信融資渠道保持通暢，那麼財務將趨於穩健。
公司境內主體評級及債券評級都為AA+，銀行及金融機構授信餘額342.3億元，已獲批未動用境內債發行額度50.6億元，融資融通有保障。公司財務端保持較高的安全邊際。
4、結語
從2018年年底開始，市場進入流動性釋放，樓市一季度形成“小陽春”。最新2019年一季度的社融數據超越市場預期，但隨後4月19日政治局會議中政策重點有所轉變，因此市場預期寬鬆政策將逐漸放緩，情緒開始轉向謹慎樂觀。
美的置業以“產業+地產複合型”戰略產品層面，堅持智慧地產路線，進軍建築工業化產業，打造更智慧、綠色、健康的房子，不斷提升產品力；用製造業的思維建造房子，推動行業建造標準和交付能力的革命，帶來可持續的經濟效益和社會效益；產業層面，協同主業，發力智慧家居、建築工業化、商業、文旅、產城運營等業務領域，形成了多元一體化業務體系，致力於成為智慧家居和建築工業化系統化解決方案的供應商，為企業發展帶來源源不斷的增長動力。未來，美的置業還將強化產業加地產複合型發展戰略，實現穩健和可持續的高質量增長。
另外，對於二級市場投資者，一直青睞容易“看懂”，經營清晰的內房企業，即土地佈局清晰，具有潛力，且公司在業務和產品上保持專注，管理層“知行合一”。而美的置業正是這類企業之一，加上公司土儲長期價值突顯，日後將會加速釋放公司價值。美的置業千億之路值得期待。