圖片來源：視覺中國
醞釀了近三個月，招商蛇口分拆資產以房地產信託基金（REITs）形式赴港上市的消息隨著9月3日披露的一紙公告被最終坐實。
最新公告披露，招商蛇口籌劃擬通過境外控股子公司間接持有的位於深圳市南山區蛇口區域的五項物業作為底層資產，在香港設立房地產投資信託基金——招商局商業房地產投資信託基金（以下簡稱“招商房託基金”），並在港交所上市。
REITs是盤活商業物業的重要方式，招商蛇口表示，本次設立房地產投資信託基金並上市是公司開拓融資渠道的有益嘗試，招商房託基金上市有助增進公司對商業物業的資本運作與管理能力。
65億資產打包上市
招商房託基金投資組合初步將由位於深圳市南山區蛇口區域的五棟物業組成，包括四棟寫字樓，即新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈，及一項商場物業花園城。
不過，數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期目前均存在著不符合指定用途的問題，該等物業指定土地用途為工業用地，准許開發如工廠以及研發設施等樓宇，但目前大部分樓面面積已出租作辦公或其他商業用途。
招商房託基金也提前給投資者打了預防針，“並不保證標的公司日後不會面臨任何行政強制措施，可能會導致相關中國土地部門罰款、發出整改命令及/或收回土地。”
目前正常運營的五棟物業中20.57萬平方米樓面面積作寫字樓單位及5.67萬平方米樓面面積作商業，可租賃總面積約為24.99萬平方米，評估價值為65.17億元，平均租用率約為81%。五物業中共有271名租戶，2016-2018年三個年度以及截至2019年6月30日，物業續租率分別為71.7%、80.8%、86.2%及59.5%。
從收益角度看，該等物業表現並不算突出，2016-2018年租賃收益分別為3.19億元、3.03億元、3.25億元，2019年上半年為1.6億元，對應的物業收益淨額分別為2.46億元、2.74億元、2.99億元，以及1.48億元。
這五棟物業只是招商房託基金初步的資產組合，未來，母公司招商蛇口旗下的眾多商用物業將成為招商房託基金增長的重要來源，一如2005年赴港上市的越秀房託基金。
截至2018年12月31日，招商蛇口於深圳的投資物業價值398億元，有28個綜合開發項目及9個商業開發項目，同時在深圳海上世界、太子灣、前海媽灣和深圳寶安國際機場、深圳國際會展中心有近1千萬平方米的優質土地，以及於6個綜合開發及商業發展項目中擁有95%或以上所有權。
招商蛇口表示，那些位於有關管轄區域內的以及由招商蛇口持有95%以上股權的項目已經向招商房託基金授出了優先收購權。
根據規定，在初步發展期間，招商房託基金與招商蛇口的另一港股上市平臺——招商置地在地域上將錯開佈局。招商房託基金初步將專注於粵港澳大灣區（不包括招商置地進入的佛山及廣州），以及北京和上海。
招商房託基金上市邏輯
目前，上述五項物業資產由招商蛇口通過境外全資子公司Frontier Shekou Commercial Holdings Limited（以下簡稱“Frontier”）及Frontier的境外子公司間接持有。按照上市流程，招商蛇口將把Frontier的100%股權轉讓予招商房託基金，招商房託基金再向公眾發行REITs基金單位並最終上市。
資金沉澱大、回報週期長，一直以來都是商業物業的“通病”。 Frontier的財務數據顯示，該公司2016年流動負債僅2.5億元，但2017年開始急劇攀升，2017、2018年及2019年上半年分別達到39.11億元、39.03億元、38.47億元。
與此同時，Frontier的流動性也在惡化，2016-2018年銀行結餘及現金分別為2.36億元、2.2億元、2021.3萬元，2019年上半年為2581.2萬元。
而REITs則被公認為是盤活商業資產、幫助房企實現輕資產運營的“法寶”。如2005年香港第一隻REITs——領展房產基金，當年正是由於香港房屋委員會無法維持財政平衡，於是一口氣將旗下的150個商場、180個停車位及93個街市打包以REITs方式在港上市，通過資產證券化的手段緩解資金危機。
Frontier目前面對的狀況或許不像當年的香港房屋委員會那麼困難，但從財務數據來看，也有幾分相似，這無疑也成為招商蛇口最終將Frontier以“招商房託基金”形式赴港上市的重要原因。招商蛇口稱，本次設立房地產投資信託基金並上市是公司開拓融資渠道的有益嘗試。
另一方面，將持有五項商業物業的Frontier分拆後，母公司招商蛇口財務也將同步得到優化。此前奧陸資本首席投資官蔡金強曾對媒體表示，招商蛇口這幾年積攢了越來越多的長期投資物業，會對資產負債表帶來影響，分拆成熟物業是一種常用的優化財報方式。
未來，隨著招商蛇口旗下越來越多的商業物業注入到招商房託基金中，兩者的聯動效應將更加明顯。
越秀房託行政總裁曾這麼分析過越秀房託給母公司越秀地產帶來的聯動效應。“對於越秀地產而言，形成利潤無非兩個：一是運營開發形成的利潤，二是評估增值產生的利潤。但是，評估增值的利潤在地產公司是不能反饋在核心利潤的，如果把項目賣給了越秀房託的話，它就可以形成核心利潤了，核心利潤是可以用來分派的，這就是不一樣的地方。長期持有物業實現了快週轉，現金套現了，利潤上升了，評價一個開發企業的指標得到改善，這是立竿見影的效果。”
當然，借REITs盤活商業物業也不是沒有侷限性。根據房地產投資信託基金守則，每隻REITs須每年分派經審核除稅後年度收入淨額至少90%予基金單位持有人。除將大部分利潤用於派息之外，REITs的借貸總額不得超過其資產總值的45%，而低負債也在一定程度上限制了REITs的發展。
以越秀房託為例，2005年上市時，其共計持有包括廣州IFC、財富廣場、城建大廈等在內的八項物業，及至2019年上半年，雖期間有買有賣，但依然只持有八項物業。可以預見的是，招商房託基金雖背靠著資源豐富的招商蛇口，但未來的發展壯大之路也將相當漫長。
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