6月26日，由新華社主管的經濟參考報，花了接近一個版面，刊登了一篇出自中國社會科學院城市發展與環境研究所署名的5000字長文——《下半年房地產市場將迎來新一輪調整》。
圖片來源：《經濟參考報》2019年6月26日刊 A6版 理論週刊；
原文鏈接：http://dz.jjckb.cn/www/pages/webpage2009/html/2019-06/26/content_54734.htm
文章從上半年全國市場的情況出發，分別提到了，影響市場的走勢的幾大因素，以及近一兩年來政策調控思路的逐步完善，到對整體市場的認知和建議。從四個方面對上半年我國房地產市場的發展情況，做了一個全面的總結。在2019年即將過去的上半年之際，對於三四線城市房價感到擔憂，其背後的意義非同小可。
雄文一出，直戳要害，從實際到建議，從市場到政府，從中央到地方。句句扎心，真可謂是撰文者之專業，發佈方之權威，信息量之巨大。
01
“穩”字當頭，你還敢投機？
文中開篇提到，2019 年“穩房價”是基調。堅持因城施策，一城一策，落實城市主體責任，遏制投機炒房，是穩房價的幾大利器。
對過去半年全國房地產市場的發展給予了肯定。提到：“2019年上半年，房地產市場總體呈現平穩回落態勢，各類物業銷售面積均呈負增長態勢，土地購置面積和土地成交價款均大幅下降，住宅投資熱與商辦類物業投資冷的現象仍然延續。”
從2019年1—5月份的數據來看，全國房地產：
1、銷售面積下降，銷售價格上升。
1—5月份，全國商品房銷售面積達5.6億平米，同比下降1.6%；商品房銷售額達51773億元，同比增長6.1%。今年的前五個月商品房平均售價為9325元/平米，同比增速為7.8%，同比漲幅回落0.8個百分點。商品房均價與2018年全年相比上漲6.7%，漲幅回落2.86個百分點。
2、土地購置和成交雙雙下挫。
1—5月份，房企的土地購置面積同比下降33.2%，創1998年以來的最大跌幅，土地成交價款同比下降35.6%，創2004年以來的最大跌幅。由於土地價格是形成商品房價格的基礎要素，其漲跌在滯後1-2年後將反映到商品房市場。因此短期內，土地市場對新建商品房市場價格有拉低作用。
3、住宅投資撐起整個房地產市場。
1—5月份，全國房地產開發投資同比增長11.2%，其中，住宅投資同比增長16.3%，而辦公樓和商業的投資增速分別為-3.6%和-9.7%。
上半年的房地產市場特點突出表現為：銷售面積下滑，市場成交明顯乏力，銷售價格雖有所上升，但漲幅明顯回落。整體表現為：商品住房銷售將進一步回落。
土地作為房地產開發的首要條件，拿地面積和金額的雙重下挫，體現的是開發商對房地產市場投資意願的明顯放緩。放緩拿地將意味著對未來市場的發展形成較大的下行壓力。
同時在整體情況放緩的背景下，住宅投資的依然顯得比較強勁，其背後的邏輯是住宅市場依然沒有得以飽和，城鎮化背景下的剛性需求依然存在著缺口。
總的來看，我國房地產開發投資依舊處於較高位水平，但投資增速將進一步回調。預期2019年房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。
整體事態不會有大的變化，並不意味著這個市場停滯不前。在保持整體“穩房價”的同時，難免會出現或這樣或那樣的區域性問題。
主要集中在這樣幾點上：
第一、城市極化帶來的部分城市房價上漲過快。
如果城市房價的上漲是有基本面支撐，那風險相對是可控的；如果城市房價的上漲並沒有基本面支撐，純粹由預期來支撐，那就是泡沫，需要加強風險防範。
第二、棚改退出部分中小城市的市場隱憂顯現。
隨著去庫存、棚戶區改造政策的收緊、中小城市市場飽和度的增加，缺乏人口和產業支撐的中小城市，房地產市場風險將有所提升。
第三、收縮型城市面臨房地產價格下跌的可能。
對於有收縮跡象的城市在要避免增量規劃，逐步轉為存量規劃，甚至減量規劃。將城市發展重點轉向現有存量土地的再開發，依據城市發展環境與自身優勢，調整城市的性質與功能。
第四，住房租賃市場或面臨集體土地入市衝擊。
在未來幾年，隨著集體土地租賃住房用地的供給與集體土地租賃住房的建設，相當數量的新增租賃房源將集中入市，這將給當地的住房租賃市場帶來不小的衝擊。
第五、土地市場成交下降或使地方財政收入承壓。
2019年1至5月份，國有土地出讓收入同比下降6.0%，且自2019年起國有土地出讓收入就一直處於負增長。如果土地市場成交繼續保持下行的態勢，財政收入減少的壓力將進一步加大。
這些問題主要體現在三四線為主的中型城市或中小型城市。這些城市有一個共同點就是：城市產業單一，基礎設施配套匱乏。城市化的發展進程不能停滯，房地產市場綁架了城市發展，土地出讓也成為了區域財政的支柱。
02
一二線、適度加大土地供應
三四線、確保無系統性風險
“住房不炒”的理念貫穿全國上下，過熱的會打壓，遇冷的會刺激，背後釋放的是“穩定壓倒一切”基本定調。
一二線城市過熱，可以通過行政手段抑制過熱的行情，房地產的這個發動機停止了，還有其他幾個發動機可以支撐一段時間。
三四線城市過熱，它可不同於一二線城市，本就產業單一，房地產的發動機帶著城市高速發展。市場過熱說明這個城市的剛性需求很旺盛，各方面資金都會流入房地產市場。一旦去抑制這過熱的市場，開發商的回款資金就會緊張，城市的發展就會停滯。
更承受不起房地產市場的遇冷，搞不好還真的會出現資金鍊問題。如果任由其發展，帶來的必定是高房價的泡沫。
對於熱點城市和三四線城市的發展，文中也提出了整體建議。
對於熱點城市：防止房價過快的上漲的是加大土地供應。當前土地市場投資熱度已經有一定的緩解，土拍溢價率明顯回落。但要維持地價的平穩，關鍵還是要適度加大熱點城市的土地供應，促使土地市場供求平衡，真正實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。
對於三四線城市：防止因城市房價急速下跌引發的系統性風險。大部分已完成去庫存的三四線城市，將逐步退出或減少貨幣化安置。因此，部分三四線城市可能會逐漸步入降溫的通道之中，房地產市場有可能會進入新一輪的調整期。房地產市場應重點防範部分三四線城市價格快速下跌的風險。
03
這幾個城市可能會被“掐尖”
進入六月份以來，先後打了兩個冒尖的城市，東莞和西安，五月七十城房價走勢也符合預期，四線小城恩施房價稍有反轉趨勢也被“止跌令”的“救市”決定，做了個鋪墊，深圳的土拍，更是通過限價和配建保障性住房一舉兩得的方式也，相對較好了解決了一批熱點城市的土地供應問題。
整體來看，在不出現特殊情況下，今年的6月份幾個城市的調控政策，將會是2019年下半年到未來一年內的指導方向。對一二線城市過份看好的城市，不要過於樂觀了，對三四線持續看空的城市，也不要太過悲觀。
與其擔憂房價短期內會不會上漲，還不如將心思放在哪些城市房價會被“掐尖”抑制過熱。
符合這三點的，可以稍微留意一下：
1、短期內漲幅比較大的城市；2、長週期持續性上漲的城市；3、買房門檻較低（沒有限購）的城市。
如：
一二線熱點城市裡邊的：蘇州、無錫、大連、廈門等城市。三四線熱點城市裡邊的：西寧、秦皇島、大理等城市。
它們幾乎同時符合以上三點，很有可能將會是下一個被“掐尖”的對象。
伴隨著一二線城市市場過熱，外加各種限購限貸政策的出臺，大城市購房門檻的水漲船高。與此同時，城鎮化背景下的農民進城意願加速，“返鄉置業”一詞迅速成為遊走在大城市和農村老家之間，眾多中低收入群體的集體選擇，加上近年來的貨幣化安置，一同帶動了三四線城市快速上漲。
哪裡有機會，哪裡就會有資本的流動。樓市的調控，主旨就是針對市場的投機行為，三四線城市房價，已經瘋漲過一波了的，就別指望還會有下一波的瘋漲，除了個別一直被低估，或被上邊特別點名的城市。沒漲過的也不要抱有會“瘋漲”的念頭，即使有讓其上漲的支撐面，上邊也不見得任其暴漲或暴跌，平穩健康發展是接下來至少一年半的首要任務。如果自己所在三四線城市房價漲了，記住那不是你的眼光獨到，那一定是上天對你的眷顧。
至於任由其三四線城市下跌，更是不可能，城鎮化的進程，接下來還得靠三四線城市的支持呢！
下半年的調控思路是：市場過熱，要壓，市場遇冷，要託。
整體可控方能實現“穩”！