中房報記者 翁曉琳 深圳報道
經歷了兩輪調控後的深圳樓市早已變得緊張敏感，在北京、上海商住項目調控的背景下，商住項目的開發者們正加速出貨。
不過市場似乎表現出了擔憂的氣氛，深圳中原研究中心數據顯示，3月份深圳市商務公寓共成交975套，環比下降18.5%；成交面積6.55萬平方米，環比下降4.8%；成交均價6.66萬元/平方米，受結構性影響環比上漲13.5%。
“公司現在就在加緊推售中，擔心一旦調控落地會影響銷售，畢竟現在個人購買此類公寓項目佔比還是主力，價格上也進行了一定調整。不過未來住宅市場如果放鬆，相信大部分開發商還是會將注意力放在住宅銷售上。”正在出售辦公類型公寓項目的某開發商負責人對中國房地產報記者表示。
十分警惕的開發商
雖然目前深圳尚未對“類住宅”項目進行限購措施，不過開發商對此已經十分警惕。
位於深圳市南山區11號線南山站和1號線大新站附近的前海楓葉大廈，對外銷售的為一棟21層的LOFT式公寓，產權40年，共431戶，帶有裝修，戶型在47平方米至62平方米之間，均價為6.8萬元/平方米。
中國房地產報記者在深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規土委”）網站上查到，該項目土地用途為“商業服務業設施用地”，房屋用途為“辦公”。當被詢問公寓是否在售時，前海楓葉大廈銷售立刻強調：“我們目前在售的是寫字樓，而不是公寓，在售項目已經不多了。”
該項目銷售口風雖緊，但是1月份剛推向市場時，是主打“比周邊項目價格低”的公寓產品。有接近前海楓葉大廈人士對中國房地產報記者表示：“開發商之前在蛇口打造過楓葉望海公館，這個項目是拆了幾棟村委統建樓蓋起來的，現在敏感時期，不好直說是公寓。周邊二手房價格也就6萬至6.5萬元/平方米，作為公寓這個價格並不低，打的就是前海自貿區概念。之前也讓中介做過一波宣傳，吸引買家前來投資購買，但是辦公性質產品，購買時要考慮清楚，尤其是轉手時需要交高額稅費。”
另一個同樣位於南山區月亮灣大道的誠盈商務中心，實際上是佳兆業前海廣場二期，土地性質是“商業、辦公用地”。該項目銷售人員表示：“我們的LOFT公寓層高足夠業主打造兩層複式，可以自住，也可以用作辦公，目前均價是7.2萬至8.5萬元/平方米。”其言談中並沒有避諱將其稱作公寓項目，而是反覆提及用途廣泛，並表示“未來會有真正的寫字樓項目出售”。
而位於寶安區的峰薈時代科技中心，深圳市規土委網站顯示其土地用途為“一類工業用地”，房屋用途為“產業研發用房、宿舍、商業”。該項目銷售人員對中國房地產報記者直言：“我們是工業用地，一定要以公司名義來購買公寓項目。目前價格在2.2萬元/平方米，價格低廉，適合投資。”
2013年12月6日，深圳市規土委發佈《〈深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實施細則》，其中第六條明確規定“工業樓宇的受讓人應當是經依法註冊登記的企業”。不過，這類“工改工”項目公寓分佈在深圳市不少區域，價格明顯低於市場價，雖然要以公司名義購買，但在深圳市場也不乏擁躉。
對此，深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示：“商務公寓在深圳是有單獨的類別，明確的建築規範和設計標準，不屬於‘類住宅’項目。‘類住宅’產品本身也有明確規範，很多開發商實際上是把商業、辦公用地私自改造成住宅性質公寓，再分割出售。這實際上是不合法的，商業、辦公用地應該和工業用地上的公寓一樣，要出售給法人單位，而不是居民。”
根據深圳2014年頒佈的《深圳市城市規劃標準與準則》，真正的商務公寓用途範圍是“為商務人士提供中短期商務與住宿服務，不提供學校、幼兒園等居住配套的辦公類建築”。也就是說，備案用途為商務公寓的本身帶有居住屬性。
深圳跟進可能性很大
李宇嘉對中國房地產報記者表示：“北京和上海對於‘類住宅項目’的限制非常嚴格，甚至從源頭進行了限制，這麼做是出於控制人口考慮，這些項目不限購、價格低、分佈在城市外圍，成為了外地人口紮根落腳的途徑。深圳不存在限制人口情況，反而是鼓勵常住非戶籍人口轉成戶籍人口，不需要對商務公寓進行打擊。深圳商務公寓分佈比較廣泛，不存在北京、上海外圍到中心區交通擁堵問題。”
不過，今年1月13日深圳市規土委出具的《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）流出，嚴控商業、辦公、研發用地轉化成公寓產品。一旦《意見稿》正式通過，將會對深圳公寓市場產生巨大影響，尤其是未來項目擁有商業指標和辦公樓指標想要轉化成公寓售賣，將毫無可能。
此後不久的1月19日，深圳市規土委又發佈了《商品住房和商務預、現售價格管理操作細則》。此前一直遊離在房價監控體系之外的商務公寓，如今也納入調控範圍。並且，新商品住房和商務公寓，銷售價格不能明顯高於周邊項目售價。
不難看出，深圳市政府對於商務公寓調控問題實際早已在準備中。對於未來深圳市是否會跟進限購，業內人士均表示有很大可能性。
深圳中原研究中心經理王飛對中國房地產報記者表示：“北京、上海去年商務公寓市場回升很快，出臺政策限制也合理，不排除深圳跟進，畢竟深圳商務公寓更為活躍，在新房市場佔比近幾年從5%急劇上升至20%。”
“目前深圳的舊改項目較多，也涉及很多商務公寓，所以估計在出政策時，不會一棒子將商務公寓打死，會留有餘地。”美聯物業全國研究中心經理何倩茹對中國房地產報記者表示。
文章來源：微信公眾號中國房地產報
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