2019年過半，深圳留給開發商搞舊改的時間不多了。
據透露，深圳多個大區已關閉了“十三五”（2016-2020）修編最後申請調整窗口。
也就是說，想做拆除重建類舊改的企業，如果明年前沒能爭取到調整機會，只能等“十四五”編制後。但問題是，到時這項目是拆除重建還是綜合整治就不好說了。
實際上，深圳各區拆除重建的最低目標基本也都完成。尤其是龍華，已經沒什麼新增空間。
據合一城市更新集團統計，龍華區已完成“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模的93%。
更慘的是，市場上的“肉”已經夠少了，搶的人卻越來越多。加入爭奪戰的企業中，甚至不乏金融機構的身影。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，“潮退之際，行業步入新政策週期，市場正在經歷投資邏輯與價值重構。”
2019年過半，深圳留給開發商搞舊改的時間不多了。
據透露，深圳多個大區已關閉了“十三五”（2016-2020）修編最後申請調整窗口。
也就是說，想做拆除重建類舊改的企業，如果明年前沒能爭取到調整機會，只能等“十四五”編制後。但問題是，到時這項目是拆除重建還是綜合整治就不好說了。
實際上，深圳各區拆除重建的最低目標基本也都完成。尤其是龍華，已經沒什麼新增空間。
據合一城市更新集團統計，龍華區已完成“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模的93%。
更慘的是，市場上的“肉”已經夠少了，搶的人卻越來越多。加入爭奪戰的企業中，甚至不乏金融機構的身影。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，“潮退之際，行業步入新政策週期，市場正在經歷投資邏輯與價值重構。”
蔡屋圍統籌片區內的晶都地塊；來源：南方都市報
1.開發商們注意，請抓緊最後一年窗口期！
倒計時的滴答聲，已在深圳開發商耳旁響起。
距離這波窗口期，僅剩一年時間。而他們所面臨的情況，有多頭疼？
• 時間緊：多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口
• 審核嚴：深圳70%的大區拆除重建的最低目標已基本完成，政府的審核可能更嚴格
• 風險大：“十三五”中期調整時，還有總體減少各區分配值的潛在風險
• 競爭強：巨無霸項目正在大幅壓縮剩餘指標空間......
等待著開發商的，只有越來越激烈的競爭。
2019年過半，《深圳市城市更新“十三五”規劃（2016-2020）》（下文簡稱“十三五”）已走到尾聲。
據透露，目前“十三五”正在修編階段，多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口。
開發商、非地產民企、金融機構，都在拼命搶奪這次窗口期最後的“機會”。
因為不搶，未來你承擔的風險要遠比現在大得多。
一位負責舊改項目研判的業內人士向南方樓事解釋：“比如你（的項目）“十三五”不在拆除重建區，但今年進行中期調整調到了拆除重建區，那今年就可以報立項了，但要“十四五”規劃裡面才能體現你那是拆除重建。”
而在中期調整階段沒能成功申請調入拆除重建區的企業，要等“十四五”編制後才能去申報立項，彼時還要看項目是否位於“十四五”劃定的拆除重建區內。
沒有立項就意味著項目無法進行拆遷及開發建設等工作。
基於這一系列因素，合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，市場爭搶“十三五”計劃立項窗口依然是市場大趨勢。
另一方面，除了時間緊迫，各區剩下的新增舊改項目指標也不容樂觀。
據合一統計，深圳全市在“十三五”內應完成的拆除重建類規模不低於1250公頃，從2016年至2019年上半年（截止至2019年6月30日），全市列入計劃的拆除重建累項目規模已達2032.5公頃，除光明區、羅湖區及福田區分別完成最低目標50%、64.8%、94.8%，其他各區均已達成最低目標值。
一位投拓口相關人士表示，關於這一數據可通俗理解為，政府方面在拆除重建規模方面設定的最低預期目標已達成，接下來的拆除重建類城市更新審核有可能更加嚴格。
2019年過半，深圳留給開發商搞舊改的時間不多了。
據透露，深圳多個大區已關閉了“十三五”（2016-2020）修編最後申請調整窗口。
也就是說，想做拆除重建類舊改的企業，如果明年前沒能爭取到調整機會，只能等“十四五”編制後。但問題是，到時這項目是拆除重建還是綜合整治就不好說了。
實際上，深圳各區拆除重建的最低目標基本也都完成。尤其是龍華，已經沒什麼新增空間。
據合一城市更新集團統計，龍華區已完成“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模的93%。
更慘的是，市場上的“肉”已經夠少了，搶的人卻越來越多。加入爭奪戰的企業中，甚至不乏金融機構的身影。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，“潮退之際，行業步入新政策週期，市場正在經歷投資邏輯與價值重構。”
蔡屋圍統籌片區內的晶都地塊；來源：南方都市報
1.開發商們注意，請抓緊最後一年窗口期！
倒計時的滴答聲，已在深圳開發商耳旁響起。
距離這波窗口期，僅剩一年時間。而他們所面臨的情況，有多頭疼？
• 時間緊：多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口
• 審核嚴：深圳70%的大區拆除重建的最低目標已基本完成，政府的審核可能更嚴格
• 風險大：“十三五”中期調整時，還有總體減少各區分配值的潛在風險
• 競爭強：巨無霸項目正在大幅壓縮剩餘指標空間......
等待著開發商的，只有越來越激烈的競爭。
2019年過半，《深圳市城市更新“十三五”規劃（2016-2020）》（下文簡稱“十三五”）已走到尾聲。
據透露，目前“十三五”正在修編階段，多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口。
開發商、非地產民企、金融機構，都在拼命搶奪這次窗口期最後的“機會”。
因為不搶，未來你承擔的風險要遠比現在大得多。
一位負責舊改項目研判的業內人士向南方樓事解釋：“比如你（的項目）“十三五”不在拆除重建區，但今年進行中期調整調到了拆除重建區，那今年就可以報立項了，但要“十四五”規劃裡面才能體現你那是拆除重建。”
而在中期調整階段沒能成功申請調入拆除重建區的企業，要等“十四五”編制後才能去申報立項，彼時還要看項目是否位於“十四五”劃定的拆除重建區內。
沒有立項就意味著項目無法進行拆遷及開發建設等工作。
基於這一系列因素，合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，市場爭搶“十三五”計劃立項窗口依然是市場大趨勢。
另一方面，除了時間緊迫，各區剩下的新增舊改項目指標也不容樂觀。
據合一統計，深圳全市在“十三五”內應完成的拆除重建類規模不低於1250公頃，從2016年至2019年上半年（截止至2019年6月30日），全市列入計劃的拆除重建累項目規模已達2032.5公頃，除光明區、羅湖區及福田區分別完成最低目標50%、64.8%、94.8%，其他各區均已達成最低目標值。
一位投拓口相關人士表示，關於這一數據可通俗理解為，政府方面在拆除重建規模方面設定的最低預期目標已達成，接下來的拆除重建類城市更新審核有可能更加嚴格。
來源：合一
羅宇表示，相較於“‘十三五’各區拆除重建類城市更新目標任務最低值”，“‘十三五’各區新增計劃標準值”更具實際意義，“標準值”意味著還有多大區間和空間可以讓企業去完成舊項目改立項。
根據合一數據，“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模控制在35-50平方公里，各區新增計劃規模不得突破分配表上限值。
其中，龍華區計劃立項的情況比較活躍，完成率最高達93.3%，換句話說，龍華所剩增加新舊改項目的空間不多了；南山區、鹽田區、寶安區及龍崗區完成計劃規模比例超55%，羅湖區及大鵬新區完成率較低。
2019年過半，深圳留給開發商搞舊改的時間不多了。
據透露，深圳多個大區已關閉了“十三五”（2016-2020）修編最後申請調整窗口。
也就是說，想做拆除重建類舊改的企業，如果明年前沒能爭取到調整機會，只能等“十四五”編制後。但問題是，到時這項目是拆除重建還是綜合整治就不好說了。
實際上，深圳各區拆除重建的最低目標基本也都完成。尤其是龍華，已經沒什麼新增空間。
據合一城市更新集團統計，龍華區已完成“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模的93%。
更慘的是，市場上的“肉”已經夠少了，搶的人卻越來越多。加入爭奪戰的企業中，甚至不乏金融機構的身影。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，“潮退之際，行業步入新政策週期，市場正在經歷投資邏輯與價值重構。”
蔡屋圍統籌片區內的晶都地塊；來源：南方都市報
1.開發商們注意，請抓緊最後一年窗口期！
倒計時的滴答聲，已在深圳開發商耳旁響起。
距離這波窗口期，僅剩一年時間。而他們所面臨的情況，有多頭疼？
• 時間緊：多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口
• 審核嚴：深圳70%的大區拆除重建的最低目標已基本完成，政府的審核可能更嚴格
• 風險大：“十三五”中期調整時，還有總體減少各區分配值的潛在風險
• 競爭強：巨無霸項目正在大幅壓縮剩餘指標空間......
等待著開發商的，只有越來越激烈的競爭。
2019年過半，《深圳市城市更新“十三五”規劃（2016-2020）》（下文簡稱“十三五”）已走到尾聲。
據透露，目前“十三五”正在修編階段，多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口。
開發商、非地產民企、金融機構，都在拼命搶奪這次窗口期最後的“機會”。
因為不搶，未來你承擔的風險要遠比現在大得多。
一位負責舊改項目研判的業內人士向南方樓事解釋：“比如你（的項目）“十三五”不在拆除重建區，但今年進行中期調整調到了拆除重建區，那今年就可以報立項了，但要“十四五”規劃裡面才能體現你那是拆除重建。”
而在中期調整階段沒能成功申請調入拆除重建區的企業，要等“十四五”編制後才能去申報立項，彼時還要看項目是否位於“十四五”劃定的拆除重建區內。
沒有立項就意味著項目無法進行拆遷及開發建設等工作。
基於這一系列因素，合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，市場爭搶“十三五”計劃立項窗口依然是市場大趨勢。
另一方面，除了時間緊迫，各區剩下的新增舊改項目指標也不容樂觀。
據合一統計，深圳全市在“十三五”內應完成的拆除重建類規模不低於1250公頃，從2016年至2019年上半年（截止至2019年6月30日），全市列入計劃的拆除重建累項目規模已達2032.5公頃，除光明區、羅湖區及福田區分別完成最低目標50%、64.8%、94.8%，其他各區均已達成最低目標值。
一位投拓口相關人士表示，關於這一數據可通俗理解為，政府方面在拆除重建規模方面設定的最低預期目標已達成，接下來的拆除重建類城市更新審核有可能更加嚴格。
來源：合一
羅宇表示，相較於“‘十三五’各區拆除重建類城市更新目標任務最低值”，“‘十三五’各區新增計劃標準值”更具實際意義，“標準值”意味著還有多大區間和空間可以讓企業去完成舊項目改立項。
根據合一數據，“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模控制在35-50平方公里，各區新增計劃規模不得突破分配表上限值。
其中，龍華區計劃立項的情況比較活躍，完成率最高達93.3%，換句話說，龍華所剩增加新舊改項目的空間不多了；南山區、鹽田區、寶安區及龍崗區完成計劃規模比例超55%，羅湖區及大鵬新區完成率較低。
來源：合一
這意味著，除龍華區外，各區新增加計劃規模距標準值仍有一定空間，還可以增加更多項目。
然而，開發商們還要擔心“巨無霸”項目。
寶安首個重點城市更新單元新橋智創城（暫定名）即新橋東片區重點城市更新單元於去年底立項，該項目面積達1.27平方公里。
如果每個區均有體量如此巨大的項目立項，則該區所剩的新增計劃空間就會大幅減少。
綜上所述，羅宇認為，雖然各區距離“十三五”預期目標還有一定空間，但“十三五”中期調整時有可能會有總體減少各區分配值的潛在風險。
也有業內人士透露，從近期流傳出來的部分內部文件中可以看到明顯的表述，有些區任務分配值是在減少的。
這意味著，未來深圳可供開發商做拆除重建類城市更新項目的總體規模更少了，不“大拆大建”正逐步落實到市場，競爭亦會更加激烈。
2.是誰在搶奪深圳舊改市場？
由於中長期政策具有太多不確定性，而目前“十三五”給做舊改的企業留下的時間和空間都不容樂觀。因此 ，“十三五”最後窗口期勢必會引發市場爭奪戰。
值得注意的是，爭搶拆除重建“入場券”的企業中，並不只有傳統理解開發商們互相打得“頭破血流”。
據合一統計，2019年上半年城市更新計劃申報主題類型主要為民企、國企、股份公司、政府+股份公司、政府+民企、港資六大類型，其中，佔比最高的為近57%的民企，申報公司中非上市公司僅佔比高達87%。
也就是說，開發商面臨的對手不僅僅同行或“友商”，一些基金機構、信託機構的力量也不容忽視。
2019年過半，深圳留給開發商搞舊改的時間不多了。
據透露，深圳多個大區已關閉了“十三五”（2016-2020）修編最後申請調整窗口。
也就是說，想做拆除重建類舊改的企業，如果明年前沒能爭取到調整機會，只能等“十四五”編制後。但問題是，到時這項目是拆除重建還是綜合整治就不好說了。
實際上，深圳各區拆除重建的最低目標基本也都完成。尤其是龍華，已經沒什麼新增空間。
據合一城市更新集團統計，龍華區已完成“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模的93%。
更慘的是，市場上的“肉”已經夠少了，搶的人卻越來越多。加入爭奪戰的企業中，甚至不乏金融機構的身影。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，“潮退之際，行業步入新政策週期，市場正在經歷投資邏輯與價值重構。”
蔡屋圍統籌片區內的晶都地塊；來源：南方都市報
1.開發商們注意，請抓緊最後一年窗口期！
倒計時的滴答聲，已在深圳開發商耳旁響起。
距離這波窗口期，僅剩一年時間。而他們所面臨的情況，有多頭疼？
• 時間緊：多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口
• 審核嚴：深圳70%的大區拆除重建的最低目標已基本完成，政府的審核可能更嚴格
• 風險大：“十三五”中期調整時，還有總體減少各區分配值的潛在風險
• 競爭強：巨無霸項目正在大幅壓縮剩餘指標空間......
等待著開發商的，只有越來越激烈的競爭。
2019年過半，《深圳市城市更新“十三五”規劃（2016-2020）》（下文簡稱“十三五”）已走到尾聲。
據透露，目前“十三五”正在修編階段，多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口。
開發商、非地產民企、金融機構，都在拼命搶奪這次窗口期最後的“機會”。
因為不搶，未來你承擔的風險要遠比現在大得多。
一位負責舊改項目研判的業內人士向南方樓事解釋：“比如你（的項目）“十三五”不在拆除重建區，但今年進行中期調整調到了拆除重建區，那今年就可以報立項了，但要“十四五”規劃裡面才能體現你那是拆除重建。”
而在中期調整階段沒能成功申請調入拆除重建區的企業，要等“十四五”編制後才能去申報立項，彼時還要看項目是否位於“十四五”劃定的拆除重建區內。
沒有立項就意味著項目無法進行拆遷及開發建設等工作。
基於這一系列因素，合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，市場爭搶“十三五”計劃立項窗口依然是市場大趨勢。
另一方面，除了時間緊迫，各區剩下的新增舊改項目指標也不容樂觀。
據合一統計，深圳全市在“十三五”內應完成的拆除重建類規模不低於1250公頃，從2016年至2019年上半年（截止至2019年6月30日），全市列入計劃的拆除重建累項目規模已達2032.5公頃，除光明區、羅湖區及福田區分別完成最低目標50%、64.8%、94.8%，其他各區均已達成最低目標值。
一位投拓口相關人士表示，關於這一數據可通俗理解為，政府方面在拆除重建規模方面設定的最低預期目標已達成，接下來的拆除重建類城市更新審核有可能更加嚴格。
來源：合一
羅宇表示，相較於“‘十三五’各區拆除重建類城市更新目標任務最低值”，“‘十三五’各區新增計劃標準值”更具實際意義，“標準值”意味著還有多大區間和空間可以讓企業去完成舊項目改立項。
根據合一數據，“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模控制在35-50平方公里，各區新增計劃規模不得突破分配表上限值。
其中，龍華區計劃立項的情況比較活躍，完成率最高達93.3%，換句話說，龍華所剩增加新舊改項目的空間不多了；南山區、鹽田區、寶安區及龍崗區完成計劃規模比例超55%，羅湖區及大鵬新區完成率較低。
來源：合一
這意味著，除龍華區外，各區新增加計劃規模距標準值仍有一定空間，還可以增加更多項目。
然而，開發商們還要擔心“巨無霸”項目。
寶安首個重點城市更新單元新橋智創城（暫定名）即新橋東片區重點城市更新單元於去年底立項，該項目面積達1.27平方公里。
如果每個區均有體量如此巨大的項目立項，則該區所剩的新增計劃空間就會大幅減少。
綜上所述，羅宇認為，雖然各區距離“十三五”預期目標還有一定空間，但“十三五”中期調整時有可能會有總體減少各區分配值的潛在風險。
也有業內人士透露，從近期流傳出來的部分內部文件中可以看到明顯的表述，有些區任務分配值是在減少的。
這意味著，未來深圳可供開發商做拆除重建類城市更新項目的總體規模更少了，不“大拆大建”正逐步落實到市場，競爭亦會更加激烈。
2.是誰在搶奪深圳舊改市場？
由於中長期政策具有太多不確定性，而目前“十三五”給做舊改的企業留下的時間和空間都不容樂觀。因此 ，“十三五”最後窗口期勢必會引發市場爭奪戰。
值得注意的是，爭搶拆除重建“入場券”的企業中，並不只有傳統理解開發商們互相打得“頭破血流”。
據合一統計，2019年上半年城市更新計劃申報主題類型主要為民企、國企、股份公司、政府+股份公司、政府+民企、港資六大類型，其中，佔比最高的為近57%的民企，申報公司中非上市公司僅佔比高達87%。
也就是說，開發商面臨的對手不僅僅同行或“友商”，一些基金機構、信託機構的力量也不容忽視。
來源：合一
“穿透申報主體背後的股權結構之後，發現民企最為核心，其中隱藏著一部分金融機構，二季度有好幾個立項的申報主體穿透股權之後，都有金融機構的身影，特別是信託機構，這是非常之典型的現象”，羅宇表示。
金融機構，在申報主體中存在感最強。
城市更新項目中一般有權利主體、申報主體、實施主體三個主體，作為申報主體的金融機構一般扮演前期項目方的角色。而權利主體即該土地或房子的實際擁有者，可通俗理解為業主或村集體組織等。
權利人把改造的意願委託給申報主體，項目推進到後期，把拆遷等一系列工作完成後，就進入確認實施主體階段。
這時候，金融機構或是自己轉為實施主體，或是與開發企業合作，又或是將項目轉售給開發企業，由開發企業作為實施主體去進行項目的開發建設。
很多舊改項目其實並不是開發商在實際推進舊改工作，而是其他企業如金融機構等在實際操盤，待這些金融機構把項目處理好後，再交由開發商去開發建樓。
如果申報主體這個環節沒處理好，那進入下一步即實施主體確認的環節，就沒法確定是誰去蓋這個樓，樓也就沒法蓋了。
簡單來說，金融機構搞舊改的“套路”就是：先以申報主體身份拿下舊改→把項目那些麻煩事處理好→交給開發商蓋樓。
不過，儘管目前參與深圳城市更新市場爭奪戰的企業類型複雜多樣，正如房地產行業洗牌論，城市更新行業也正面臨大洗牌。
其中一個典型的案例是濱江集團深圳首箇舊改項目。
據時代財經報道，2016年8月，濱江集團與安遠控股達成合作意向，共同投資深圳濱安房地產開發有限公司來開發深圳龍華區舊改項目。
同年11月，濱江集團與安遠控股、深圳濱安公司、深圳新潤先科有限公司共同簽訂《關於深圳龍華區安豐工業區項目之投資合作框架協議》。
根據協議安排，由安遠控股和深圳新潤先科有限公司負責項目土地使用權證的辦理、項目更新改造開發手續的辦理、項目開發主體及開發安排等事宜。
同時，濱江集團還以8.6億元收購《光大信託-安遠集團單一資金信託》項下信託受益權，並另行向安遠控股提供一筆3億元的資金支持。
去年4月20日，濱江集團發佈訴訟公告，稱因與安遠控股合作開發的深圳龍華區安豐工業區地塊舊改項目未能推進，濱江集團決定退出該項目合作並要求安遠控股歸還11.6億元的融資款。
2019年過半，深圳留給開發商搞舊改的時間不多了。
據透露，深圳多個大區已關閉了“十三五”（2016-2020）修編最後申請調整窗口。
也就是說，想做拆除重建類舊改的企業，如果明年前沒能爭取到調整機會，只能等“十四五”編制後。但問題是，到時這項目是拆除重建還是綜合整治就不好說了。
實際上，深圳各區拆除重建的最低目標基本也都完成。尤其是龍華，已經沒什麼新增空間。
據合一城市更新集團統計，龍華區已完成“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模的93%。
更慘的是，市場上的“肉”已經夠少了，搶的人卻越來越多。加入爭奪戰的企業中，甚至不乏金融機構的身影。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，“潮退之際，行業步入新政策週期，市場正在經歷投資邏輯與價值重構。”
蔡屋圍統籌片區內的晶都地塊；來源：南方都市報
1.開發商們注意，請抓緊最後一年窗口期！
倒計時的滴答聲，已在深圳開發商耳旁響起。
距離這波窗口期，僅剩一年時間。而他們所面臨的情況，有多頭疼？
• 時間緊：多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口
• 審核嚴：深圳70%的大區拆除重建的最低目標已基本完成，政府的審核可能更嚴格
• 風險大：“十三五”中期調整時，還有總體減少各區分配值的潛在風險
• 競爭強：巨無霸項目正在大幅壓縮剩餘指標空間......
等待著開發商的，只有越來越激烈的競爭。
2019年過半，《深圳市城市更新“十三五”規劃（2016-2020）》（下文簡稱“十三五”）已走到尾聲。
據透露，目前“十三五”正在修編階段，多個大區的“十三五”修編已關閉最後申請調整的窗口。
開發商、非地產民企、金融機構，都在拼命搶奪這次窗口期最後的“機會”。
因為不搶，未來你承擔的風險要遠比現在大得多。
一位負責舊改項目研判的業內人士向南方樓事解釋：“比如你（的項目）“十三五”不在拆除重建區，但今年進行中期調整調到了拆除重建區，那今年就可以報立項了，但要“十四五”規劃裡面才能體現你那是拆除重建。”
而在中期調整階段沒能成功申請調入拆除重建區的企業，要等“十四五”編制後才能去申報立項，彼時還要看項目是否位於“十四五”劃定的拆除重建區內。
沒有立項就意味著項目無法進行拆遷及開發建設等工作。
基於這一系列因素，合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，市場爭搶“十三五”計劃立項窗口依然是市場大趨勢。
另一方面，除了時間緊迫，各區剩下的新增舊改項目指標也不容樂觀。
據合一統計，深圳全市在“十三五”內應完成的拆除重建類規模不低於1250公頃，從2016年至2019年上半年（截止至2019年6月30日），全市列入計劃的拆除重建累項目規模已達2032.5公頃，除光明區、羅湖區及福田區分別完成最低目標50%、64.8%、94.8%，其他各區均已達成最低目標值。
一位投拓口相關人士表示，關於這一數據可通俗理解為，政府方面在拆除重建規模方面設定的最低預期目標已達成，接下來的拆除重建類城市更新審核有可能更加嚴格。
來源：合一
羅宇表示，相較於“‘十三五’各區拆除重建類城市更新目標任務最低值”，“‘十三五’各區新增計劃標準值”更具實際意義，“標準值”意味著還有多大區間和空間可以讓企業去完成舊項目改立項。
根據合一數據，“十三五”規劃期內全市新增更新計劃單元規模控制在35-50平方公里，各區新增計劃規模不得突破分配表上限值。
其中，龍華區計劃立項的情況比較活躍，完成率最高達93.3%，換句話說，龍華所剩增加新舊改項目的空間不多了；南山區、鹽田區、寶安區及龍崗區完成計劃規模比例超55%，羅湖區及大鵬新區完成率較低。
來源：合一
這意味著，除龍華區外，各區新增加計劃規模距標準值仍有一定空間，還可以增加更多項目。
然而，開發商們還要擔心“巨無霸”項目。
寶安首個重點城市更新單元新橋智創城（暫定名）即新橋東片區重點城市更新單元於去年底立項，該項目面積達1.27平方公里。
如果每個區均有體量如此巨大的項目立項，則該區所剩的新增計劃空間就會大幅減少。
綜上所述，羅宇認為，雖然各區距離“十三五”預期目標還有一定空間，但“十三五”中期調整時有可能會有總體減少各區分配值的潛在風險。
也有業內人士透露，從近期流傳出來的部分內部文件中可以看到明顯的表述，有些區任務分配值是在減少的。
這意味著，未來深圳可供開發商做拆除重建類城市更新項目的總體規模更少了，不“大拆大建”正逐步落實到市場，競爭亦會更加激烈。
2.是誰在搶奪深圳舊改市場？
由於中長期政策具有太多不確定性，而目前“十三五”給做舊改的企業留下的時間和空間都不容樂觀。因此 ，“十三五”最後窗口期勢必會引發市場爭奪戰。
值得注意的是，爭搶拆除重建“入場券”的企業中，並不只有傳統理解開發商們互相打得“頭破血流”。
據合一統計，2019年上半年城市更新計劃申報主題類型主要為民企、國企、股份公司、政府+股份公司、政府+民企、港資六大類型，其中，佔比最高的為近57%的民企，申報公司中非上市公司僅佔比高達87%。
也就是說，開發商面臨的對手不僅僅同行或“友商”，一些基金機構、信託機構的力量也不容忽視。
來源：合一
“穿透申報主體背後的股權結構之後，發現民企最為核心，其中隱藏著一部分金融機構，二季度有好幾個立項的申報主體穿透股權之後，都有金融機構的身影，特別是信託機構，這是非常之典型的現象”，羅宇表示。
金融機構，在申報主體中存在感最強。
城市更新項目中一般有權利主體、申報主體、實施主體三個主體，作為申報主體的金融機構一般扮演前期項目方的角色。而權利主體即該土地或房子的實際擁有者，可通俗理解為業主或村集體組織等。
權利人把改造的意願委託給申報主體，項目推進到後期，把拆遷等一系列工作完成後，就進入確認實施主體階段。
這時候，金融機構或是自己轉為實施主體，或是與開發企業合作，又或是將項目轉售給開發企業，由開發企業作為實施主體去進行項目的開發建設。
很多舊改項目其實並不是開發商在實際推進舊改工作，而是其他企業如金融機構等在實際操盤，待這些金融機構把項目處理好後，再交由開發商去開發建樓。
如果申報主體這個環節沒處理好，那進入下一步即實施主體確認的環節，就沒法確定是誰去蓋這個樓，樓也就沒法蓋了。
簡單來說，金融機構搞舊改的“套路”就是：先以申報主體身份拿下舊改→把項目那些麻煩事處理好→交給開發商蓋樓。
不過，儘管目前參與深圳城市更新市場爭奪戰的企業類型複雜多樣，正如房地產行業洗牌論，城市更新行業也正面臨大洗牌。
其中一個典型的案例是濱江集團深圳首箇舊改項目。
據時代財經報道，2016年8月，濱江集團與安遠控股達成合作意向，共同投資深圳濱安房地產開發有限公司來開發深圳龍華區舊改項目。
同年11月，濱江集團與安遠控股、深圳濱安公司、深圳新潤先科有限公司共同簽訂《關於深圳龍華區安豐工業區項目之投資合作框架協議》。
根據協議安排，由安遠控股和深圳新潤先科有限公司負責項目土地使用權證的辦理、項目更新改造開發手續的辦理、項目開發主體及開發安排等事宜。
同時，濱江集團還以8.6億元收購《光大信託-安遠集團單一資金信託》項下信託受益權，並另行向安遠控股提供一筆3億元的資金支持。
去年4月20日，濱江集團發佈訴訟公告，稱因與安遠控股合作開發的深圳龍華區安豐工業區地塊舊改項目未能推進，濱江集團決定退出該項目合作並要求安遠控股歸還11.6億元的融資款。
來源：時代週報
羅宇透露，目前市場上部分金融機構前期融資進入部分項目後面臨到期無法退出的風險，市場上不良舊改資產頻現，由於項目成熟度、對價、收購方式等難以談攏而無法退出，退出難反向影響更多金融機構進入的信心。
受經濟形勢、金融環境及地產調控多重因素影響，且舊改越來越呈現重資產趨勢，舊改項目對資金渴求度非常高，市場前期融資機構有限且在進一步收緊的地產融資環境中，行業洗牌不可避免，其間不乏較好的併購機會。
“市場可密切關注信託、基金和資管等涉及的存量舊改項目，由於融資置換、到期退出等原因帶來的交易機會。”