當人們被激情與夢想充滿的時候,輝煌也就會很快逝去。國家的宏觀調控和投資理性的逐步迴歸,使我國房地產市場的開發熱潮快速降溫,1994年後房地產投資的增幅快速回落,降到44%,1995年又進一步回落到21%。這次房地產的熱潮,就這樣來也匆匆,去也匆匆了,但留下的,卻有無盡的反思。
不可否認,1990年代初的這一輪房地產開發熱潮,帶動了我國房地產業的快速發展。這是市場長久等待與力量積蓄的一次快速突破,這次突破後,我國房地產業才真正進入市場化、商品化和產業化發展的軌道,儘管有些沉重的代價。
同時,各地市政建設也在土地出讓熱潮中得到快速發展,政府利用出讓土地獲得的資金以及房地產開發建設的熱潮,迅速進行了城鎮基礎設施建設,城市的面貌和佈局得到了很大的改觀。
但應該看到的是,這種大規模的超常規的快速發展,給我國房地產市場、市政建設及許多其他方面,也留下了許多痛苦的反思。
——土地的大量批租,導致的大量耕地資源的浪費與國家利益的流失。大量一轟而起的開發區,圈了大量的耕地,但開發熱之後,大片原來優質的農田被荒棄。據統計,廣州僅這一時期批出的規劃紅線圖面積近3000萬平方米,按正常的容積率和建設速度計算,至少可供7年使用。而許多小城市,土地規劃不科學,急於發展並想利用土地生財,大量超限度的供應批發土地,這不僅造成了土地供應市場的失衡,還導致了大量土地資源的浪費。
——大量的政府投入沒有回報,大批項目下馬後已經出讓的土地使用出讓金無法收回,各地政府為開發區的許多先期投資,很多打了水漂。
——大量社會投資流失,房地產開發資金無法按時回籠。由於市場容量有限,需求增長並沒有達到同步的增長,這種房地產投資熱潮帶來的直接後果,就是房地產市場的供過於求,投資資金的回收困難。
——爛尾樓與空置樓大量積壓,市場供給的大量增加和供需不平衡的發展,再加上國家宏觀調控的實施和銀行資金鍊的斷裂,開發商的後續資金不足,導致大量爛尾樓的存在,這種爛尾樓不僅影響了城市景觀,更重要的是佔用和浪費了大量的資金。還有許多樓盤雖然已經建好,但由於市場的原因也只能空置。爛尾樓和空置樓的大量存在,導致了大量社會資金被佔用,銀行貸款成為壞賬、死賬,這也成為我國銀行系統壞賬增多的一個原因。
爛尾樓和空置商品房的遺留問題,在有些地方,特別是海南和北海等地,直到進入新的世紀,還依然存在。2001年,海南海口市的“半拉子”工程還有300多處,涉及面積1 209萬平方米,三亞市還在為處理停建多年的爛尾樓問題而想方設法。樓市泡沫的苦果,人們還沒有完全解決。
難以想象,僅靠市場經濟規律的正常作用,僅靠產業間的比較收益差別,市場這隻無形的手會有這麼大的吸引力,將全民的注意力在這麼短的時間裡都吸引到房地產市場中來。應該說,市場這隻無形的手、政府有形的手以及媒體宣傳和部分人的投機心理等多方面的原因,使人們匯成了一股洪流,滾滾而來,共同營造了我國房地產的這一短暫輝煌,也共同創造了這一個泡沫。
1990年代初我國房地產市場的短暫輝煌和泡沫,是典型的供給推動的繁榮,這種繁榮從其產生之初,就不可避免地潛伏著市場的危機,沒有需求的強有力支持,繁榮帶來的就只有是泡沫。這次短暫的輝煌,留給了我們無盡的反思,對市場理性迴歸的呼喚,成為房地產業健康發展的必然。