作者：包希仁
作者：包希仁
眾所周知，買賣房產是要交稅的，其中最主要的稅種就是契稅，還有非“滿五唯一”要交的個人所得稅。但你可曾聽說，個人房產買賣可能要交土地增值稅嗎？若真向個人開徵土地增值稅，那對炒房者會造成多大影響呢？
土地增值稅法開立，炒房客的油水要少了
日前，財政部聯合國家稅務總局就《土地增值稅法（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。其中，除了擬將集體房地產納入徵稅範圍外，並沒有明確提出對個人買賣房產減免徵稅的政策。
這一點似乎是在給房地產市場發出一種信號，未來土地增值稅法一旦成立，恐怕會將大多數房地產交易納入其中。
事實上，我國現行的《土地增值稅暫行條例》中，國家對個人擁有的住宅性質房屋買賣時，都免徵了土地增值稅。
可那畢竟是暫行條例，不具備法律的強制性和穩定性。說白了，就是政府部門制定的一種稅收工具，其本質是上除了增加財政收入外，還能有效打擊“房地產暴利”現象。
只可惜，該條例最終的價值僅僅體現在增加財政收入上，對房地產行業的暴利現象並沒有起到太多調節作用。特別是針對投機炒房的那些房地產交易，更是“毛用沒有”。
因此，未來新的土地增值稅法出臺，或許就將房地產投資投機行為考慮其中，以此來打擊炒房現象，強化“房住不炒”的政策導向。
普通增值稅或被取代，“誤傷”現象或消失
雖說針對個人買賣房產將適用土地增值稅法，只是我個人的一些猜測，但某些城市以開始利用相關稅務手段，對炒房現象進行打壓。
比如說南京。
據瞭解，南京目前採用的個別稅務手段就有點類似土地增值稅的效用。其具體內容就是，房屋購買未滿兩年就進行再次轉讓的，將收取5%的增值稅且全額繳納（扣除其他稅費後剩餘部分）。
不過，這種增值稅只是普通商品流轉增值稅，並且無論你房子是賺還是虧，它只要不滿兩年都收取。因此，它與土地增值稅有本質上的區別。
要知道，土地增值稅徵收的前提是該房屋必須是增值的，且增值部分超過20%，若沒增值甚至貶值了，則不收取。
由此可見，土地增值稅對打擊炒房，穩定房市，優化財政收入結構更加科學有效，且可以最大限度的減少“誤傷”，畢竟不是所有房屋買賣都是有利可圖的。
千萬豪宅利差500萬，總稅費或超250萬
當然了，在土地增值稅法出臺後，針對個人買賣住宅要不要繳納土地增值稅，這還需要立法機構再次明確。
那如果個人買賣住房也要繳納土地增值稅，會產生怎樣的影響？
我們舉個例子，假設王先生此前投資了一套南京河西142平米大宅，買入時為500萬，兩年後賣了1000萬，假設購房貸款利息已支出10萬。下圖為土地增值稅率表：
作者：包希仁
眾所周知，買賣房產是要交稅的，其中最主要的稅種就是契稅，還有非“滿五唯一”要交的個人所得稅。但你可曾聽說，個人房產買賣可能要交土地增值稅嗎？若真向個人開徵土地增值稅，那對炒房者會造成多大影響呢？
土地增值稅法開立，炒房客的油水要少了
日前，財政部聯合國家稅務總局就《土地增值稅法（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。其中，除了擬將集體房地產納入徵稅範圍外，並沒有明確提出對個人買賣房產減免徵稅的政策。
這一點似乎是在給房地產市場發出一種信號，未來土地增值稅法一旦成立，恐怕會將大多數房地產交易納入其中。
事實上，我國現行的《土地增值稅暫行條例》中，國家對個人擁有的住宅性質房屋買賣時，都免徵了土地增值稅。
可那畢竟是暫行條例，不具備法律的強制性和穩定性。說白了，就是政府部門制定的一種稅收工具，其本質是上除了增加財政收入外，還能有效打擊“房地產暴利”現象。
只可惜，該條例最終的價值僅僅體現在增加財政收入上，對房地產行業的暴利現象並沒有起到太多調節作用。特別是針對投機炒房的那些房地產交易，更是“毛用沒有”。
因此，未來新的土地增值稅法出臺，或許就將房地產投資投機行為考慮其中，以此來打擊炒房現象，強化“房住不炒”的政策導向。
普通增值稅或被取代，“誤傷”現象或消失
雖說針對個人買賣房產將適用土地增值稅法，只是我個人的一些猜測，但某些城市以開始利用相關稅務手段，對炒房現象進行打壓。
比如說南京。
據瞭解，南京目前採用的個別稅務手段就有點類似土地增值稅的效用。其具體內容就是，房屋購買未滿兩年就進行再次轉讓的，將收取5%的增值稅且全額繳納（扣除其他稅費後剩餘部分）。
不過，這種增值稅只是普通商品流轉增值稅，並且無論你房子是賺還是虧，它只要不滿兩年都收取。因此，它與土地增值稅有本質上的區別。
要知道，土地增值稅徵收的前提是該房屋必須是增值的，且增值部分超過20%，若沒增值甚至貶值了，則不收取。
由此可見，土地增值稅對打擊炒房，穩定房市，優化財政收入結構更加科學有效，且可以最大限度的減少“誤傷”，畢竟不是所有房屋買賣都是有利可圖的。
千萬豪宅利差500萬，總稅費或超250萬
當然了，在土地增值稅法出臺後，針對個人買賣住宅要不要繳納土地增值稅，這還需要立法機構再次明確。
那如果個人買賣住房也要繳納土地增值稅，會產生怎樣的影響？
我們舉個例子，假設王先生此前投資了一套南京河西142平米大宅，買入時為500萬，兩年後賣了1000萬，假設購房貸款利息已支出10萬。下圖為土地增值稅率表：
按照此圖，王先生的“扣除金額”就是510萬，增值額就是490萬，增值額是扣除額的96%，所以納稅額是：490×40%－510×5%＝221.5萬元。
也就是說，王先生炒房子名義上掙了490萬，但土地增值稅要拿走221.5萬，再加上契稅、個人所得稅，如果個人所得稅徵收按南京模式來計算，還要繳納10萬元。
最終王先生獲利後稅費就要繳231.5萬左右，這還不包括契稅。而且這類稅種還無法“轉嫁”給買房人，因為它與固定稅率的契稅不同，屬於浮動稅率，可做“陰陽合同”的風險很大。
照此來看，如果個人買賣住宅不能減免土地增值稅，那對炒房者造成的財務負擔也是相當大的。
這必將對房產投資投機行為產生不可估量的影響，且這種影響或不亞於房產稅，畢竟房產稅屬於房屋持有稅而不是交易稅，它打擊的是囤房而不是炒房。