16日早間，龍湖（00960.HK）發佈公告稱，將於18日及19日向合格投資者發行2019年住房租賃專項公司債券（第一期），規模不超過20億元，分為兩個品種，票面利率分別是3.5%-4.5%和4.2%-5.2%。
龍湖在今年鮮見發債，從1月至今，包含此次租賃專項債券，龍湖一共發債2次，這不僅在整個行業處於少數，在排名前10的龍頭房企中也較為罕見。
從融資角度來看，龍湖憑藉較低的負債比率和融資成本而優勢突出，這為其新一輪擴張提供了保障。
龍湖管理層曾在2018年業績會上表示，預期2019年銷售額為2200億元，這個數字相比於2018年的2006億元，增長幅度僅為9.7%，這被業內看做是過於保守的預期。
然而從今年上半年的拿地情況來看，龍湖卻沒有保守的姿態，一直在加速搶跑。據克爾瑞數據統計，截至2019年6月30日，龍湖上半年共花費595.4億元用在購地上，排名第6位；同時根據龍湖公告，其上半年銷售額1056.2億元，按照克爾瑞排行榜，其銷售額排名為第10位。從數據可看出，龍湖拿地金額已經超過銷售金額的一半，佔比56%。
不畏調控密集奪地
龍湖的融資次數屈指可數，1月至今，龍湖共融資兩次，除了這一次的租賃專項債之外，龍湖還在2月18日發佈公告成，將發行2019年第一期公司債券，發行規模22億元，最高利率4.7%。
如此少見的發債規模，從一個側面體現出龍湖穩健的財務態度，以及融資方面的優勢。根據2018年報，龍湖當年融資平均成本只有4.5%，淨負債率維持在54.6%較低水平。
這或許就是龍湖在土地市場攻城略地的底氣。
龍湖在上半年迅猛拿地的姿態持續到了最後一日。6月28日，上半年的最後一個交易日，武漢迎來一日10宗地的火熱土拍，在當日，龍湖以總價9.27億元摘得洪山區地塊，樓面價3902元/平方米。
6月20日，經過40輪搶拍，龍湖以總價7.73億元拿下溫州甌海區地塊，摺合樓面價13678元/平方米；6月19日，龍湖以總價5.91億元拿下南昌欣悅湖生態公園共59.1畝土地，該地塊限制較多，包括限制配套物管用房最小面積、修建社區養老和幼兒園等公共場所、配套商業建築不得超過總建築面積5%，以及住宅最高銷售價格為14000元/平方米。
據第一財經不完全統計，僅在6月，龍湖在公開市場就有9塊土地入賬，且拿地時間密集，僅13日一天就拿下寧波一宗及重慶三宗土地，14日又在廣州落子，17日繼續出手重慶。
除了密集出手之外，龍湖對於地塊的渴求也比以往更加強烈。5月16日，江蘇常州主城區出讓建東學院路地塊，該地塊吸引了包括萬科、龍湖、碧桂園、中糧、金茂等17家大中房企參與。從底價23.8億元迅速竄升至40億元只用了10分鐘，然而此後競拍一度膠著，40以之後報價出現明顯趨緩，當其他房企放緩舉牌時，龍湖脫穎而出，最終以40.2億元競得該地塊，溢價率高達69%。
龍湖一直以穩健著稱，龍湖CEO邵明曉也曾表示，“拿地資金規劃方面，龍湖會量入為出，負債率全年保持在50%-60%，同時買地的時候有嚴格投資紀律，通常不會買地王。”
然而此番拿下該較高溢價率地塊，顯露龍湖在土地市場的野心。
據克而瑞數據統計，龍湖在今年上半年共花費595.4億元拿地，排名第6位，摺合貨值1247.5億元，排名第8位。而根據龍湖公告，其上半年銷售額為1056.2億元，拿地金額佔銷售金額的56%，已經超過一半。
根據龍湖2018年年報，其當年實現銷售規模2006.4億元，拿地金額為700億元左右，拿地金額佔銷售金額的35%。然而從上半年情況來看，龍湖的拿地速度明顯加快。
加碼佈局短板區域
從龍湖在上半年取得26宗地塊的分佈來看，包括蘇州、廈門、廣州、濟南、天津、寧波、鄭州等均有涉及，遍及龍湖的5大區，即環渤海、西部、長三角、華中、華南。
此前，龍湖的佈局較為“偏科”，環渤海和西部一直是龍湖的重要糧倉，這兩個區域在2018年的土儲比例分別為34%和30.5%，其次是長三角地區，佔比20.7%，而較弱的兩個區域分別是華中和華南地區，佔比分別為8.8%和5.9%。
在上半年的補倉中，可以明顯看出龍湖有意增加對華南和華中的投入。對此，邵明曉也曾在業績會上有明確表示，“下一步我們要在華南，以及進入相對較晚的大灣區、華中區域，加大拿地力度。”
截止去年末，龍湖進入大灣區7個城市，共15個項目，土儲僅有有150萬方左右。相比於此前曾提前佈局大灣區的房企來說，龍湖在華南的土儲仍然顯得捉襟見肘。
在大灣區等地攻城拔寨的同時，龍湖彷彿離大本營北京越來越遠。目前龍湖在北京的操盤項目僅有首開龍湖天琅的尾房，還有限競房熙湖悅著。中原地產首席分析師張大偉表示，北京目前以限競房供應為主，對於開發企業來講，可操作空間較小。
這固然是房企在北京拿地趨於謹慎的原因，然而更為重要的是，在北京拿地的代價越來越高，房企要面臨的風險更加大。要保證一定程度的負債比例，龍湖註定不能在北京有太多作為。
2018年龍湖經歷了一整年的人事變局，尤其以加入公司7年的老將、集團副總裁、北京公司總經理宋海林離任北京公司總理最受關注。這一改變，或許在一定程度上改變公司在北京的打造理念。
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