進入7月份，樓市的壞消息可謂接連不斷，而且每一個都指向了開發商的命門—資金鍊。
銀行收緊房地產貸款
7月10日，據中國證券報消息，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。
地產信託按下暫停鍵
7月11日，光大信託發佈緊急通知，截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集，12點後已募集的此類項目全部退款。不過，隨後據光大信託的一位高層人士表示，實際情況是，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。
此次窗口指導涉及10家信託公司，涉及的業務非常有針對性：1、2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模；2、已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；3、符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停；4、地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。
進入7月份，樓市的壞消息可謂接連不斷，而且每一個都指向了開發商的命門—資金鍊。
銀行收緊房地產貸款
7月10日，據中國證券報消息，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。
地產信託按下暫停鍵
7月11日，光大信託發佈緊急通知，截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集，12點後已募集的此類項目全部退款。不過，隨後據光大信託的一位高層人士表示，實際情況是，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。
此次窗口指導涉及10家信託公司，涉及的業務非常有針對性：1、2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模；2、已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；3、符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停；4、地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。
發改委收緊房企海外發債
7月12日，國家發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對海外發債的房企提出“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。
02
伴隨發改委的最新舉措，各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。這一系列調控組合拳的到來早有先兆，具體還要從三月份土地市場小陽春說起。
從3月份開始，全國部分城市土拍火熱、地王頻現，引發地價提升拉動房價的擔憂。
4月17日，銀保監會發文強調，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。5月初，銀保監會發了23號文。
進入7月份，樓市的壞消息可謂接連不斷，而且每一個都指向了開發商的命門—資金鍊。
銀行收緊房地產貸款
7月10日，據中國證券報消息，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。
地產信託按下暫停鍵
7月11日，光大信託發佈緊急通知，截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集，12點後已募集的此類項目全部退款。不過，隨後據光大信託的一位高層人士表示，實際情況是，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。
此次窗口指導涉及10家信託公司，涉及的業務非常有針對性：1、2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模；2、已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；3、符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停；4、地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。
發改委收緊房企海外發債
7月12日，國家發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對海外發債的房企提出“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。
02
伴隨發改委的最新舉措，各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。這一系列調控組合拳的到來早有先兆，具體還要從三月份土地市場小陽春說起。
從3月份開始，全國部分城市土拍火熱、地王頻現，引發地價提升拉動房價的擔憂。
4月17日，銀保監會發文強調，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。5月初，銀保監會發了23號文。
要求商業銀行不能：1、表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；2、未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；3、個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；4、資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；5、併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
要求信託行業不能：1、向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；2、或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；3、直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款；
並且 50天時間裡，各地銀保監局開出32張罰單，給違規輸血房地產“斷供”。
然而房企們還沒有任何在土地市場收手的意思。
03
6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上，對房地產金融化提出了空前嚴厲的批評和警告：
“近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”
進入7月份，樓市的壞消息可謂接連不斷，而且每一個都指向了開發商的命門—資金鍊。
銀行收緊房地產貸款
7月10日，據中國證券報消息，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。
地產信託按下暫停鍵
7月11日，光大信託發佈緊急通知，截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集，12點後已募集的此類項目全部退款。不過，隨後據光大信託的一位高層人士表示，實際情況是，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。
此次窗口指導涉及10家信託公司，涉及的業務非常有針對性：1、2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模；2、已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；3、符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停；4、地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。
發改委收緊房企海外發債
7月12日，國家發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對海外發債的房企提出“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。
02
伴隨發改委的最新舉措，各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。這一系列調控組合拳的到來早有先兆，具體還要從三月份土地市場小陽春說起。
從3月份開始，全國部分城市土拍火熱、地王頻現，引發地價提升拉動房價的擔憂。
4月17日，銀保監會發文強調，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。5月初，銀保監會發了23號文。
要求商業銀行不能：1、表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；2、未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；3、個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；4、資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；5、併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
要求信託行業不能：1、向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；2、或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；3、直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款；
並且 50天時間裡，各地銀保監局開出32張罰單，給違規輸血房地產“斷供”。
然而房企們還沒有任何在土地市場收手的意思。
03
6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上，對房地產金融化提出了空前嚴厲的批評和警告：
“近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”
並且忠告：
“當你買套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房，同樣有收入和產出，但是當你買了房子不用於出租，那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭。房地產市場是有很強的的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。”
郭主席話顯然極具分量，去年某次會議曾提出“高收益意味著高風險，收益率超過6%的就要打問號，超過8%的就很危險，10%以上就要準備損失全部本金。一旦發現承諾高回報的理財產品和投資公司，就要相互提醒、積極舉報，讓各種金融詐騙和不斷變異的龐氏騙局無所遁形。”緊接著P2P等各類高息理財公司便暴雷不斷。
04
然後到了7月份，出現了文章開頭的那一幕。近半年來為解決中小微企業融資難、融資貴的難題， 國家一直在採取各種手段引導資金成本下行，以最近的Shibor利率為例，已經降到了半年來的最低點。
根據以往的經驗，每次放水，受益最大的都是地產，但是這次卻明顯不同，經過一系列政策的嚴防死守，資金並沒有明顯流入地產行業。這也導致房企的融資成本高企，如7月10日泰禾集團旗下子公司擬在境外完成4億美元的債券發行，票面年息就高達15%。遠高於項目的利潤率。
進入7月份，樓市的壞消息可謂接連不斷，而且每一個都指向了開發商的命門—資金鍊。
銀行收緊房地產貸款
7月10日，據中國證券報消息，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。
地產信託按下暫停鍵
7月11日，光大信託發佈緊急通知，截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集，12點後已募集的此類項目全部退款。不過，隨後據光大信託的一位高層人士表示，實際情況是，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。
此次窗口指導涉及10家信託公司，涉及的業務非常有針對性：1、2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模；2、已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；3、符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停；4、地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。
發改委收緊房企海外發債
7月12日，國家發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對海外發債的房企提出“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。
02
伴隨發改委的最新舉措，各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。這一系列調控組合拳的到來早有先兆，具體還要從三月份土地市場小陽春說起。
從3月份開始，全國部分城市土拍火熱、地王頻現，引發地價提升拉動房價的擔憂。
4月17日，銀保監會發文強調，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。5月初，銀保監會發了23號文。
要求商業銀行不能：1、表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；2、未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；3、個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；4、資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；5、併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
要求信託行業不能：1、向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；2、或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；3、直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款；
並且 50天時間裡，各地銀保監局開出32張罰單，給違規輸血房地產“斷供”。
然而房企們還沒有任何在土地市場收手的意思。
03
6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上，對房地產金融化提出了空前嚴厲的批評和警告：
“近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”
並且忠告：
“當你買套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房，同樣有收入和產出，但是當你買了房子不用於出租，那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭。房地產市場是有很強的的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。”
郭主席話顯然極具分量，去年某次會議曾提出“高收益意味著高風險，收益率超過6%的就要打問號，超過8%的就很危險，10%以上就要準備損失全部本金。一旦發現承諾高回報的理財產品和投資公司，就要相互提醒、積極舉報，讓各種金融詐騙和不斷變異的龐氏騙局無所遁形。”緊接著P2P等各類高息理財公司便暴雷不斷。
04
然後到了7月份，出現了文章開頭的那一幕。近半年來為解決中小微企業融資難、融資貴的難題， 國家一直在採取各種手段引導資金成本下行，以最近的Shibor利率為例，已經降到了半年來的最低點。
根據以往的經驗，每次放水，受益最大的都是地產，但是這次卻明顯不同，經過一系列政策的嚴防死守，資金並沒有明顯流入地產行業。這也導致房企的融資成本高企，如7月10日泰禾集團旗下子公司擬在境外完成4億美元的債券發行，票面年息就高達15%。遠高於項目的利潤率。
05
一面是融資全面收緊，另一面卻是償債高峰期來臨。據中信建投分析師黃文濤發佈的研究報告顯示，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。
未來5年，房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。
06
對房企來說，能指望的就剩下銷售回款了。但是銷售端的情況同樣嚴峻。銀行收緊房地產貸款不僅針對房企，更針對個人購房貸款，具體體現在貸款利率的上浮和貸款總額的控制，以青島為例，首套利率上浮15%，二套利率上浮20-25%，明顯的增加了購房成本，削弱了購買意願。
與此同時，樓市下行趨勢日益明確，買漲不買跌的心理，也讓購房者陷入了觀望。
進入7月份，樓市的壞消息可謂接連不斷，而且每一個都指向了開發商的命門—資金鍊。
銀行收緊房地產貸款
7月10日，據中國證券報消息，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。
地產信託按下暫停鍵
7月11日，光大信託發佈緊急通知，截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集，12點後已募集的此類項目全部退款。不過，隨後據光大信託的一位高層人士表示，實際情況是，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。
此次窗口指導涉及10家信託公司，涉及的業務非常有針對性：1、2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模；2、已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；3、符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停；4、地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。
發改委收緊房企海外發債
7月12日，國家發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對海外發債的房企提出“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。
02
伴隨發改委的最新舉措，各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。這一系列調控組合拳的到來早有先兆，具體還要從三月份土地市場小陽春說起。
從3月份開始，全國部分城市土拍火熱、地王頻現，引發地價提升拉動房價的擔憂。
4月17日，銀保監會發文強調，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。5月初，銀保監會發了23號文。
要求商業銀行不能：1、表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；2、未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；3、個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；4、資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；5、併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
要求信託行業不能：1、向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；2、或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；3、直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款；
並且 50天時間裡，各地銀保監局開出32張罰單，給違規輸血房地產“斷供”。
然而房企們還沒有任何在土地市場收手的意思。
03
6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上，對房地產金融化提出了空前嚴厲的批評和警告：
“近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”
並且忠告：
“當你買套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房，同樣有收入和產出，但是當你買了房子不用於出租，那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭。房地產市場是有很強的的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。”
郭主席話顯然極具分量，去年某次會議曾提出“高收益意味著高風險，收益率超過6%的就要打問號，超過8%的就很危險，10%以上就要準備損失全部本金。一旦發現承諾高回報的理財產品和投資公司，就要相互提醒、積極舉報，讓各種金融詐騙和不斷變異的龐氏騙局無所遁形。”緊接著P2P等各類高息理財公司便暴雷不斷。
04
然後到了7月份，出現了文章開頭的那一幕。近半年來為解決中小微企業融資難、融資貴的難題， 國家一直在採取各種手段引導資金成本下行，以最近的Shibor利率為例，已經降到了半年來的最低點。
根據以往的經驗，每次放水，受益最大的都是地產，但是這次卻明顯不同，經過一系列政策的嚴防死守，資金並沒有明顯流入地產行業。這也導致房企的融資成本高企，如7月10日泰禾集團旗下子公司擬在境外完成4億美元的債券發行，票面年息就高達15%。遠高於項目的利潤率。
05
一面是融資全面收緊，另一面卻是償債高峰期來臨。據中信建投分析師黃文濤發佈的研究報告顯示，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。
未來5年，房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。
06
對房企來說，能指望的就剩下銷售回款了。但是銷售端的情況同樣嚴峻。銀行收緊房地產貸款不僅針對房企，更針對個人購房貸款，具體體現在貸款利率的上浮和貸款總額的控制，以青島為例，首套利率上浮15%，二套利率上浮20-25%，明顯的增加了購房成本，削弱了購買意願。
與此同時，樓市下行趨勢日益明確，買漲不買跌的心理，也讓購房者陷入了觀望。
07
因此對於負債率較高，資金鍊緊張的房企，降價銷售或許將成為下半年的必選項。特別是某些潛在供應量較大，又有資金鍊較為緊張房企項目的區域，往往會淪為降價的重災區。
開發商的苦日子對應的則是購房者好日子，樓市下半年，大概率會出現一個“撿漏”的窗口期。
如果你是剛需，非買房不可的那種，從現在開始到年底，可以密切關注樓市折扣信息，可以準備“撿漏”了。
如果你想投資，先把“房住不炒”四個大字拿出來念上一百遍，然後該幹嘛幹嘛去吧。