□本報記者董添
截至5月24日記者發稿時，共有28家上市房企發佈2019年前四月銷售業績，銷售總金額合計1.54萬億元，同比上漲9.2%，多數房企相比前三個月銷售明顯加速。國家統計局近日公佈數據顯示，前四個月全國房地產開發投資3.42萬億元，同比增長11.9%，創下自2014年12月份以來新高。與此同時，房企4月份融資規模也創下近12月新高。但值得注意的是，整體回暖大背景下，土地市場熱度、成交土地性質、房企上半年業績、各地區調控政策方面也出現一定程度的分化。
銷售回暖
國家統計局最新數據顯示，2019年1-4月份，全國商品房銷售額為3.91萬億元，同比增長8.1%，增速提高2.5個百分點。4月份，全國房地產開發景氣指數上升至100.92。
截至目前，28家房企發佈2019年前四個月的銷售業績，總額合計1.54萬億元，同比上漲9.2%，相比2019年前三月，上述房企4月份銷售額整體漲幅有所擴大。2019年1-3月，上述28家房企共實現銷售額1.08萬億元，同比上漲4.8%。統計發現，多數房企4月銷售有加速跡象。
其中，多數大中型房企4月份銷售業績相比一季度回暖明顯。以金地集團（600383）為例，公司2019年4月共實現簽約面積82.85萬平方米，同比上升31.1%；實現簽約金額163.1億元，同比上升55.23%。2019年1-4月公司累計實現簽約面積244.43萬平方米，同比上升13.36%；累計簽約金額501.22億元，同比上升36.88%。2019年一季度，公司累計簽約金額338億元，同比上升29.52%。
部分一線梯隊龍頭房企4月銷售業績，相比前3月也出現了回暖跡象。以萬科A為例，公司在4月份銷售簡報中稱，2019年4月，公司實現合同銷售面積370.0萬平方米，合同銷售金額601.7億元；2019年1-4月份公司累計實現合同銷售面積1294.8萬平方米，合同銷售金額2096.1億元，同比增長6.86%。2019年一季度，公司共實現合同銷售金額1494.4億元，同比下降3.1%。4月份公司新增項目8個，項目佔地面積合計63.6萬平方米，需支付權益地價82.01億元。除咸陽西鹹駕校項目外，全部位於一二線熱點城市。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示，從目前已有的數據看，多數房企四月份銷售數據相比前三月有所回溫，但是相比2018年同期，增速放緩明顯。2018年前4月，很多上市房企銷售金額增幅超過50%。今年同期，僅首創、建業等少數公司增幅超過50%。
投資規模同比增長
國家統計局5月15日公佈的數據顯示，前四個月全國房地產開發投資3.42萬億元，同比增長11.9%，創下自2014年12月份以來新高。
具體來看，1-4月份，房地產開發企業房屋施工面積72.26億平方米，同比增長8.8%，住宅施工面積50.18億平方米，同比增長10.4%。其中，房屋新開工面積增速小幅提高1.2%。新開工面積5.86億平方米，同比增長13.1%。住宅新開工面積4.33億平方米，同比增長13.8%。
投資規模增長的同時，房地產企業融資也進一步加速。中原地產數據顯示，2019年4月，房企融資規模達2600億元，創下最近12個月新高。主流房企融資成本控制在6%-8%之間，融資成本有所下降。
以首創置業為例，公司在4月份銷售業績中披露，2019年4月，公司成功發行私募公司債券25億元，其中2+1年期為15億元，票面利率為4.3%；3+2年期為10億元，票面利率4.58%，創年內2年期私募公司債同規模利率新低。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，今年前四月，房企到位資金數據比預期的要好。當前，房企融資渠道拓展有所改觀，這對企業未來投資影響較大。預計資金面改善較好的房企未來會加速購地和新開工的進度。但值得注意的是，從到位資金結構看，定金及預收款和個人按揭貸款的佔比依然較大，房企資金壓力整體仍然不容樂觀。
分化進一步加劇
值得注意的是，2019年以來，房地產市場分化有進一步加劇的趨勢，這在土地市場熱度、成交土地性質、房企上半年業績、各地區調控政策方面均有所體現。
土地市場熱度方面，今年以來，一二線城市土地市場持續火爆，三四線城市則明顯轉冷。從全國範圍看，2019年1-4月份，房地產開發企業土地購置面積3582萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴大0.7個百分點；土地成交價款1590億元，下降33.5%，降幅擴大6.5個百分點。
熱點城市土地市場升溫明顯，成交溢價率持續走高。其中，廈門、珠海、合肥等9個城市土地成交的樓面溢價率超過30%，瀋陽、寧波、大連等15個城市溢價率在20%-30%。北京、廣州、無錫等14個城市溢價率在10%-20%。
成交土地性質方面，一線城市多以限競房、共有產權房等政策性土地為主，地塊面積和金額均較大。以北京地區為例，5月24日，北京市規劃和自然資源委員會新掛出三宗經營用地，起始總價為105.68億元，建設用地面積合計21.99萬平方米。
房企上半年業績方面，Wind數據顯示，截至5月24日，13家A股上市房企披露了2019年中期業績預告，4家預喜，其餘9家公司上半年業績都出現了不同程度的下滑，不少公司出現虧損。以ST新光（002147）為例，公司預計2019年1-6月份實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為-1.4億元至-1億元。報告期內，公司項目出售產生的投資收益較上年同期減少。此外，公司部分貸款發生逾期，逾期利息和罰息增加，導致財務費用增加。
調控政策方面，以住房公積金為例，政策也出現了明顯的分化。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年前四月，全國房地產調控政策雖然對比2018年有所減少，但公積金調控政策依然非常密集。2019年1-4月，全國發布公積金調控政策的地區超過60個，數量同比增長超過30%。其中，三四線城市有明顯放寬的趨勢，以北京為代表的一二線城市2019年公積金政策持續收緊。