作者| 貓哥

來源| 大貓財經

01

進入2019年，長租公寓的日子用一個俗詞形容，那就是“冰火兩重天”。

降房租的不少。

比如貓哥2018年關注過的北京天通苑地區的公寓價格，去年一個17㎡的單間還在3300元左右，今年同類型的房子的價格已經回落到2700元左右，還能拿一些“可有可無”的優惠券。

不過，有些長租公寓的價格也在大漲，幅度驚人。

灣流國際位於三里屯，去年8月份，這裡一個28㎡的公寓就已經達到了令人咋舌的1.32萬/月，不到一年，房子還是那間房子，廣告語都沒有變，只是價格快翻了一番，2.57萬/月。

這個價格，已經大跨步地超過了另一家大家更熟悉的長租公寓——萬科翡翠書院。

當年，萬科翡翠書院面世的時候，10年180萬的租金是拿了很多頭條的，1.5萬/月的最低租金單價已經是“貧限想”了，大家都覺得萬科瘋了，但是沒想到人家租的還挺好，首期48套就意向滿租。

如果從月租金總價來看，三里屯的這個公寓是翡翠書院的171%，不到兩倍，但是要知道，這間房只有28㎡，而從翡翠書院的資料來看，其公佈的最小戶型也在86㎡，如果從每平方米的租金來看，翡翠書院只有174.4元/㎡/月，而這間房要916.9元/㎡/月，高了5倍有餘。

如果房租的漲幅都這樣，那定了長租公寓的人還真是省了不少，那些長租公寓的運營者估計也會眉開眼笑，可惜，現實並不這麼美好。

02

長租公寓進入市場是被寄予厚望的。

無論是政策面，還是資本面，對於長租公寓的發展可以稱得上是“扶植”，尤其是在“房住不炒”和“租售並舉”之後，租賃市場成為一個大風口。

國家鼓勵租賃市場，努力讓租賃成為房地產市場中的一股清流，成為市場中的中堅力量；

資本在鼓勵租賃，除了各種私募基金，連銀行、信託這樣的傳統金融機構都開始向租賃傾斜，入局者眾多；

老百姓們也期待租賃市場能夠有所作為，有房的希望能有一個好的租售比，沒房的希望大批的長租公寓集中進入市場能夠降低房租甚至降低房價。

當時典型的宣傳語是，“不一定非要買房，在租來的房子裡依然可以擁有美好的生活”。

這句話出現頻率最高的地方，是一些“高逼格”“精裝修”的長租公寓廣告，以及這些長租公寓的研究報告中。

說實話，這話沒毛病，但總是透露出了一絲中國式辛酸，租房者心裡想的大約是，“在自己的房子裡，可以擁有更美好的生活，只是買不起而已”。

但這樣的無奈現實，讓長租公寓硬生生地在房地產市場撕開了一個口子，強勢進入人們的視野，上百個長租公寓品牌四處圈地，很是熱鬧。但僅僅一兩年的時間，許多公司完整地演繹了一出“眼看他起高樓、宴賓客、樓塌了”的戲碼。

03

競爭的代價，就是“你死我活”，首先撐不住的，我們都知道了：一些小平臺開始跑路，一些中型平臺暴雷，終於在2018年年底的時候，市場被長租公寓暴雷炸醒。

時間又過去半年，第二個撐不住的，居然是房企。進入2019年中，上市公司玩不起了。

一些房企入局屬於被迫順應局勢，畢竟拿了那麼多自持的物業，蓋出來的住宅也是要往外出租的，有的房企就屬於在地產轉型的過程中，主動入局，“聞著味來的”，在房地產市場中，房企不來分一杯羹也說不過去。

資本和身處資本市場中的房企誰的嗅覺更靈敏？

5月14日，朗詩綠色集團（0106.HK）宣佈將處於虧損階段的長租公寓業務等五項非地產業務剝離至控股集團，而就在兩個月前，朗詩寓還獲得了中房協和易居研究院共同頒發的“2019中國集中式長租公寓運營商10強”。

6月11日，另一家房企遠洋集團（3377.HK)也被曝出擬在年內剝離長租公寓業務，下半年將可能先將長租公寓和健康業務剝離，也不排除將能“自由你靈魂”的遠洋邦舍獨立出售。

大企業也在這個領域折戟。中信國安旗下的“國安家”因為拖欠房主租金，諸多租客均遭到房主逼迫搬家，而不少租客至今未拿到“國安家”的退款。雖然跟集團層面的困境有關，但至少表明，長租公寓的賺錢能力堪憂。

在這種擔心下，有的企業停止了拿項目，有的企業開始轉手在營項目，團隊進行縮編，也有的企業明確不求規模，只開幾個精品項目，據說華南萬科包租的五萬方長租公寓項目，在前期投資1億後，現金流仍為負，目前正準備轉讓。

聞味未來，又拂袖而去，及早抽身倒是對誰都好。

04 為什麼大撤退？

真相只有一個：缺錢！！！地主家也沒有餘糧啊。

長租公寓的收益靠什麼？美國比較成熟的收益體系是靠資產組合的持續運營、出售資產獲得增值回報、資產翻新改造提升競爭力。

而國內的長租公寓盈利點其實是有的，空置期的收益、租金的收益差額、服務費、違約金、金融服務收益、衍生品的收益，其實如果具體到單套房，其實也還是可以的。

但現下，很多公司都是在向規模要效益，盈利模式基本上是靠在“拿房-收租-拿更多的房-收更多的租”，所以去年那種“房東都覺得資本要吸乾年輕人的血”的事情，基本上都算長租公寓運營方在拿房時的競爭常態。

這種搶房的狀態其實並不可持續，間接推高了成本，對資金鍊是一個挑戰，但是除了在初期有大資金進入，在玩了一圈之後，投資圈基本都不看好，很多項目就斷糧了。

沒錢進來，那就自己掙吧，哪那麼容易。

運營方基本都學會了“金融手段”，而這個金融手段不是國外比較通行的“REITs”，因為中國想要發行REITs或者類REITs都很難，他們瞄準了租金貸。

說到放貸，相關各方一拍即合。運營方用第一個月租出去的房子，拿到了全年的房租，槓桿翹起了更多房源，租金貸的運營方通過租金貸找到了客戶，而租金貸真正的放貸人，比如一些“半死不活”的消費金融公司，也找到了新的應用場景…..

問題只有一個，長租業務融資利率基本在5%以上，而長租公寓的回報率僅為1%-3%，一線城市普遍低於2%。也就是說，規模越大，賠錢越多！

有人說了，把房都租出去，妥妥的吃差價不就完了？哪那麼容易啊。

2017年3月份，龍湖宣佈大舉進軍長租公寓領域。這一年，龍湖冠寓運營房間為1.5萬間，2018年底，運營房間達到5.3萬間，整體出租率50.1%，但業內專家說了，這個出租率肯定不掙錢。數據也反映了這一點，這兩年，龍湖總共虧損了2.34億。

05

依然還有資本願意給長租公寓投錢，阿里和騰訊都在加倉。

3月，蛋殼公寓完成了5億美元的C輪融資，6月，自如的B輪融資進入尾聲，融資5億美元，估值45億美元了。

玩不下去的，就給有資本的讓地方。蛋殼公寓拿下了愛上租，灣流國際拿下了星窩創享，我愛我家收購藍海購，安歆集團併購逗號公寓......

所以，漲價降價都不意外。漲價，因為有盈利壓力，而降價的，還是要吸引更多的入住率，都是在向著盈利使勁兒。

不過，現在長租公寓的運營方們又推出了“次新”玩法。一年而已，風向就變了，長租公寓運營方的心裡的“小甜甜”就從高端白領轉向了低端“藍領”，從租房間，變成了租床位，藍領公寓來了。

之所以“次新”，是因為以前這樣的“藍領公寓”還挺多的，但是那時候的名字還是個人開的“白領公寓”，也就是群租房。不過，現在的藍領公寓做得是租賃性職工宿舍，一下從C2C變成了B2B，一下了高大上了不少，而且也正規了許多，畢竟現在很多像北京、杭州這樣打擊群租房的城市開始支持藍領公寓了。

不過，變更賽道的長租公寓運營者們，對藍領公寓的漲價別太狠，畢竟基層藍領們的生存也不易。