普通人買房進階之路-----太原樓V
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【壹】
商鋪敗局
普通人買房進階之路-----太原樓V
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【壹】
商鋪敗局
2014年平安夜，萬達不夜城開街盛典隆重舉行，現場鑼鼓激響、冷焰火燃、禮炮齊鳴、煙火絢爛，可謂氣勢恢弘！ 喧囂過後，萬達不夜城又恢復了往日的平靜，所有商戶都在慘淡經營。
商鋪業主們好期待商鋪銷售時萬達的那句話：“2015年萬達廣場正式開業後，其繁榮景象將難以想象！”然後就沒有然後了，事實上萬達廣場開業以後，外部的商鋪經營就更慘淡了。失敗不是個例，南有北美金域藍灣，中有平陽景苑，大部分商鋪最終都在慘淡經營。
再看看當初的宣傳：“萬達不夜城坐落於太原市寸土寸金的龍潭湖畔，背靠萬達文華酒店，傾力打造都市第一情景街、休閒購物第一坊！”，“平陽景苑是集酒店、辦公樓、購物、會所、高尚住宅於一體的大型HOPSCA綜合項目。”是不是很熟悉？你去看看現狀就會明白。
還有的是小區比較成功，但是社區商鋪卻不怎麼樣，比如親賢北街昌盛雙喜城，在小區入住率很好的情況下，商鋪經營卻一直沒有火起來。
不得不說這些商鋪失敗主要是開發商的問題，可能當初開發這些商鋪的唯一目的就是回款，旁邊更好的商業綜合體必然是自持。可能正因為開發商自持購物廣場的火爆，導致銷售出去的商鋪蕭條。
近年成功案例是幷州北路中正天街，其以全新的設計理念，集餐飲、娛樂、教育、健身、購物、演藝於一體，通過戶外步行通道、連廊、扶梯等立體融合共享，將五座商業樓連為一體，打造出獨特的一站式商業街區。但是別忘了，中正天街是開發商自持，只租不售。
【貳】
社區商鋪
普通人買房進階之路-----太原樓V
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【壹】
商鋪敗局
2014年平安夜，萬達不夜城開街盛典隆重舉行，現場鑼鼓激響、冷焰火燃、禮炮齊鳴、煙火絢爛，可謂氣勢恢弘！ 喧囂過後，萬達不夜城又恢復了往日的平靜，所有商戶都在慘淡經營。
商鋪業主們好期待商鋪銷售時萬達的那句話：“2015年萬達廣場正式開業後，其繁榮景象將難以想象！”然後就沒有然後了，事實上萬達廣場開業以後，外部的商鋪經營就更慘淡了。失敗不是個例，南有北美金域藍灣，中有平陽景苑，大部分商鋪最終都在慘淡經營。
再看看當初的宣傳：“萬達不夜城坐落於太原市寸土寸金的龍潭湖畔，背靠萬達文華酒店，傾力打造都市第一情景街、休閒購物第一坊！”，“平陽景苑是集酒店、辦公樓、購物、會所、高尚住宅於一體的大型HOPSCA綜合項目。”是不是很熟悉？你去看看現狀就會明白。
還有的是小區比較成功，但是社區商鋪卻不怎麼樣，比如親賢北街昌盛雙喜城，在小區入住率很好的情況下，商鋪經營卻一直沒有火起來。
不得不說這些商鋪失敗主要是開發商的問題，可能當初開發這些商鋪的唯一目的就是回款，旁邊更好的商業綜合體必然是自持。可能正因為開發商自持購物廣場的火爆，導致銷售出去的商鋪蕭條。
近年成功案例是幷州北路中正天街，其以全新的設計理念，集餐飲、娛樂、教育、健身、購物、演藝於一體，通過戶外步行通道、連廊、扶梯等立體融合共享，將五座商業樓連為一體，打造出獨特的一站式商業街區。但是別忘了，中正天街是開發商自持，只租不售。
【貳】
社區商鋪
商業街區一般是開發商自持，很少對外銷售。目前在售的商鋪多是社區商鋪。作為大型樓盤的底層商鋪，本身就是服務於小區的居民，滿足日常消費需求，是對生活配套的一個補充。因新樓盤主要分佈在中環外，可以說目前80%的商鋪投資價值不高。
開發商宣傳商鋪時都會誇大其詞，往往將其誇張成一個商圈！如果沒有統一規劃，受個人購買資金和商鋪面積的限制，未來多以成本較小的餐飲、便利店、棋牌館、文具店、藥店等小業態為主，想要形成大的商圈，基本屬於幻想。
現狀是大量社區商鋪因各種先天缺陷，處於長期空置或頻繁更換商家， 很難估出高價，也就沒有什麼投資價值。大部分社區商鋪銷售都是忽悠型選手，無論吹噓得有多好，你一旦購買後，真正決定租金水平和增長空間的取決於你購買時的眼光。
社區商鋪體量是過剩的，尤其是城市新區，未來幾年入住率太低，商鋪成熟週期被大大拉長，所以初始回報率很低，可能僅有2%-5%左右，所以購買商鋪需要更長遠的眼光和更寬裕的資金規劃，要確保籌備比購買住宅更長週期的充足現金流。
對於大部分定位於主題特色商業、統一招商運營的社區商業，其落地的困難很大，一邊說統一招商運營，一邊在零散銷售小商鋪，WTF？基本上一開始分割銷售但打著統一招商運營的旗號的商鋪，最後都會經營不善，業主能怎樣？
大部分“返租”、“租金抵月供”都是忽悠，這些銷售創新都是開發商為打消購房者的擔憂而專門設計的套路。那些所謂返的租金，其實開發商在定價時，都早已經加到房價裡面了的，更有甚者，這些措施有非法集資的嫌疑。
【叄】
稀缺商鋪
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【壹】
商鋪敗局
2014年平安夜，萬達不夜城開街盛典隆重舉行，現場鑼鼓激響、冷焰火燃、禮炮齊鳴、煙火絢爛，可謂氣勢恢弘！ 喧囂過後，萬達不夜城又恢復了往日的平靜，所有商戶都在慘淡經營。
商鋪業主們好期待商鋪銷售時萬達的那句話：“2015年萬達廣場正式開業後，其繁榮景象將難以想象！”然後就沒有然後了，事實上萬達廣場開業以後，外部的商鋪經營就更慘淡了。失敗不是個例，南有北美金域藍灣，中有平陽景苑，大部分商鋪最終都在慘淡經營。
再看看當初的宣傳：“萬達不夜城坐落於太原市寸土寸金的龍潭湖畔，背靠萬達文華酒店，傾力打造都市第一情景街、休閒購物第一坊！”，“平陽景苑是集酒店、辦公樓、購物、會所、高尚住宅於一體的大型HOPSCA綜合項目。”是不是很熟悉？你去看看現狀就會明白。
還有的是小區比較成功，但是社區商鋪卻不怎麼樣，比如親賢北街昌盛雙喜城，在小區入住率很好的情況下，商鋪經營卻一直沒有火起來。
不得不說這些商鋪失敗主要是開發商的問題，可能當初開發這些商鋪的唯一目的就是回款，旁邊更好的商業綜合體必然是自持。可能正因為開發商自持購物廣場的火爆，導致銷售出去的商鋪蕭條。
近年成功案例是幷州北路中正天街，其以全新的設計理念，集餐飲、娛樂、教育、健身、購物、演藝於一體，通過戶外步行通道、連廊、扶梯等立體融合共享，將五座商業樓連為一體，打造出獨特的一站式商業街區。但是別忘了，中正天街是開發商自持，只租不售。
【貳】
社區商鋪
商業街區一般是開發商自持，很少對外銷售。目前在售的商鋪多是社區商鋪。作為大型樓盤的底層商鋪，本身就是服務於小區的居民，滿足日常消費需求，是對生活配套的一個補充。因新樓盤主要分佈在中環外，可以說目前80%的商鋪投資價值不高。
開發商宣傳商鋪時都會誇大其詞，往往將其誇張成一個商圈！如果沒有統一規劃，受個人購買資金和商鋪面積的限制，未來多以成本較小的餐飲、便利店、棋牌館、文具店、藥店等小業態為主，想要形成大的商圈，基本屬於幻想。
現狀是大量社區商鋪因各種先天缺陷，處於長期空置或頻繁更換商家， 很難估出高價，也就沒有什麼投資價值。大部分社區商鋪銷售都是忽悠型選手，無論吹噓得有多好，你一旦購買後，真正決定租金水平和增長空間的取決於你購買時的眼光。
社區商鋪體量是過剩的，尤其是城市新區，未來幾年入住率太低，商鋪成熟週期被大大拉長，所以初始回報率很低，可能僅有2%-5%左右，所以購買商鋪需要更長遠的眼光和更寬裕的資金規劃，要確保籌備比購買住宅更長週期的充足現金流。
對於大部分定位於主題特色商業、統一招商運營的社區商業，其落地的困難很大，一邊說統一招商運營，一邊在零散銷售小商鋪，WTF？基本上一開始分割銷售但打著統一招商運營的旗號的商鋪，最後都會經營不善，業主能怎樣？
大部分“返租”、“租金抵月供”都是忽悠，這些銷售創新都是開發商為打消購房者的擔憂而專門設計的套路。那些所謂返的租金，其實開發商在定價時，都早已經加到房價裡面了的，更有甚者，這些措施有非法集資的嫌疑。
【叄】
稀缺商鋪
①
地段、地段還是地段
改善型居住可以不考慮地段，但商鋪必須考慮。距離地鐵換乘站500米的大樓盤商鋪很稀缺，如果同時遠離快速路，而且門口有停車位那就是旺鋪，未來5年，太原的地鐵2號線周圍的社區商鋪大概率會成為旺鋪。比如華潤崑崙御西門距離南內環站只有400多米，周圍有財富國際等寫字樓，高端消費人群比較集中，而且配備兩個幼兒園和一所小學。
②
成長看規劃
選擇成長性區域和成長性地段，也就是未來年輕人大概率會集中的區域，比如大學城、太原新五中附近的社區底商，未來會有多少學生課餘時間會來消費？只有具備成長潛力的新地段，未來才更具價值前景，周邊還未完全開發，但已有明確規劃。
③
位置很關鍵
社區主、次入口附近商鋪價值較高，但緊鄰入口的商鋪看似人氣旺盛，卻不聚客；再看客流動線，中間價值最高、右邊次之，人們普遍有靠右邊走的習慣；開車直達、招牌可視；一層商鋪價值最高，負一層在一、二層之間，但現實必須看商鋪整體規劃。
④
設計很重要
有沒有電玩？有沒有籃球場？有沒有電影院和KTV？這些設計因素決定了年輕人能不能聚集，不是本社區的年輕人，而是整個區域甚至全城的年輕人。商鋪設計之初就預留了主力店的位置，起碼有個星巴克，差點來個麥當勞、必勝客，年輕人才能聚起來。從這一點看，近郊基本沒戲，因為這些品牌只考慮城市中心。
⑤
運營要給力
商鋪分自營和出租兩種方式，都需要極強的商鋪運營能力。對於毫無經營經驗的人，多數選擇出租的方式。但事實上許多“包租”商鋪，最容易變成三不管地帶：開發商造好，代理公司銷售，一旦賣出去，代理公司消失，開發商也撤了。所以商鋪總體定位和運營至關重要。
⑥
長久靠人氣
開業火三天沒用，長久人氣主要靠社區入住率，成熟社區自帶流量，雖然商鋪租金相對高，但還是會吸引品牌經營，商圈越做越旺，商家越多人氣越旺，年輕人越扎堆，通過互聯網聚合效應互相推進，使商鋪越做越旺。柳巷、下元等老商圈魅力不容忽視。
普通人買房進階之路-----太原樓V
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【壹】
商鋪敗局
2014年平安夜，萬達不夜城開街盛典隆重舉行，現場鑼鼓激響、冷焰火燃、禮炮齊鳴、煙火絢爛，可謂氣勢恢弘！ 喧囂過後，萬達不夜城又恢復了往日的平靜，所有商戶都在慘淡經營。
商鋪業主們好期待商鋪銷售時萬達的那句話：“2015年萬達廣場正式開業後，其繁榮景象將難以想象！”然後就沒有然後了，事實上萬達廣場開業以後，外部的商鋪經營就更慘淡了。失敗不是個例，南有北美金域藍灣，中有平陽景苑，大部分商鋪最終都在慘淡經營。
再看看當初的宣傳：“萬達不夜城坐落於太原市寸土寸金的龍潭湖畔，背靠萬達文華酒店，傾力打造都市第一情景街、休閒購物第一坊！”，“平陽景苑是集酒店、辦公樓、購物、會所、高尚住宅於一體的大型HOPSCA綜合項目。”是不是很熟悉？你去看看現狀就會明白。
還有的是小區比較成功，但是社區商鋪卻不怎麼樣，比如親賢北街昌盛雙喜城，在小區入住率很好的情況下，商鋪經營卻一直沒有火起來。
不得不說這些商鋪失敗主要是開發商的問題，可能當初開發這些商鋪的唯一目的就是回款，旁邊更好的商業綜合體必然是自持。可能正因為開發商自持購物廣場的火爆，導致銷售出去的商鋪蕭條。
近年成功案例是幷州北路中正天街，其以全新的設計理念，集餐飲、娛樂、教育、健身、購物、演藝於一體，通過戶外步行通道、連廊、扶梯等立體融合共享，將五座商業樓連為一體，打造出獨特的一站式商業街區。但是別忘了，中正天街是開發商自持，只租不售。
【貳】
社區商鋪
商業街區一般是開發商自持，很少對外銷售。目前在售的商鋪多是社區商鋪。作為大型樓盤的底層商鋪，本身就是服務於小區的居民，滿足日常消費需求，是對生活配套的一個補充。因新樓盤主要分佈在中環外，可以說目前80%的商鋪投資價值不高。
開發商宣傳商鋪時都會誇大其詞，往往將其誇張成一個商圈！如果沒有統一規劃，受個人購買資金和商鋪面積的限制，未來多以成本較小的餐飲、便利店、棋牌館、文具店、藥店等小業態為主，想要形成大的商圈，基本屬於幻想。
現狀是大量社區商鋪因各種先天缺陷，處於長期空置或頻繁更換商家， 很難估出高價，也就沒有什麼投資價值。大部分社區商鋪銷售都是忽悠型選手，無論吹噓得有多好，你一旦購買後，真正決定租金水平和增長空間的取決於你購買時的眼光。
社區商鋪體量是過剩的，尤其是城市新區，未來幾年入住率太低，商鋪成熟週期被大大拉長，所以初始回報率很低，可能僅有2%-5%左右，所以購買商鋪需要更長遠的眼光和更寬裕的資金規劃，要確保籌備比購買住宅更長週期的充足現金流。
對於大部分定位於主題特色商業、統一招商運營的社區商業，其落地的困難很大，一邊說統一招商運營，一邊在零散銷售小商鋪，WTF？基本上一開始分割銷售但打著統一招商運營的旗號的商鋪，最後都會經營不善，業主能怎樣？
大部分“返租”、“租金抵月供”都是忽悠，這些銷售創新都是開發商為打消購房者的擔憂而專門設計的套路。那些所謂返的租金，其實開發商在定價時，都早已經加到房價裡面了的，更有甚者，這些措施有非法集資的嫌疑。
【叄】
稀缺商鋪
①
地段、地段還是地段
改善型居住可以不考慮地段，但商鋪必須考慮。距離地鐵換乘站500米的大樓盤商鋪很稀缺，如果同時遠離快速路，而且門口有停車位那就是旺鋪，未來5年，太原的地鐵2號線周圍的社區商鋪大概率會成為旺鋪。比如華潤崑崙御西門距離南內環站只有400多米，周圍有財富國際等寫字樓，高端消費人群比較集中，而且配備兩個幼兒園和一所小學。
②
成長看規劃
選擇成長性區域和成長性地段，也就是未來年輕人大概率會集中的區域，比如大學城、太原新五中附近的社區底商，未來會有多少學生課餘時間會來消費？只有具備成長潛力的新地段，未來才更具價值前景，周邊還未完全開發，但已有明確規劃。
③
位置很關鍵
社區主、次入口附近商鋪價值較高，但緊鄰入口的商鋪看似人氣旺盛，卻不聚客；再看客流動線，中間價值最高、右邊次之，人們普遍有靠右邊走的習慣；開車直達、招牌可視；一層商鋪價值最高，負一層在一、二層之間，但現實必須看商鋪整體規劃。
④
設計很重要
有沒有電玩？有沒有籃球場？有沒有電影院和KTV？這些設計因素決定了年輕人能不能聚集，不是本社區的年輕人，而是整個區域甚至全城的年輕人。商鋪設計之初就預留了主力店的位置，起碼有個星巴克，差點來個麥當勞、必勝客，年輕人才能聚起來。從這一點看，近郊基本沒戲，因為這些品牌只考慮城市中心。
⑤
運營要給力
商鋪分自營和出租兩種方式，都需要極強的商鋪運營能力。對於毫無經營經驗的人，多數選擇出租的方式。但事實上許多“包租”商鋪，最容易變成三不管地帶：開發商造好，代理公司銷售，一旦賣出去，代理公司消失，開發商也撤了。所以商鋪總體定位和運營至關重要。
⑥
長久靠人氣
開業火三天沒用，長久人氣主要靠社區入住率，成熟社區自帶流量，雖然商鋪租金相對高，但還是會吸引品牌經營，商圈越做越旺，商家越多人氣越旺，年輕人越扎堆，通過互聯網聚合效應互相推進，使商鋪越做越旺。柳巷、下元等老商圈魅力不容忽視。
9012年了，電商、直銷和大型商業綜合體等新零售對於傳統商鋪的衝擊力在成倍增長，這是個非常現實的問題。普通人對於沒有長期足夠的現金流和超強運營能力，遠離各種宣傳得天花亂墜的商鋪。
對於資金充足的投資者，地鐵2號線附近的大型社區就是個不錯的選擇，開發商靠譜，樓盤足夠大，有規模較大的中小學或大型醫院則是錦上添花。但是，這樣的社區商鋪可能不到20%，2019年，您覺得太原哪裡的商鋪值得買？ 歡迎到公號 太原樓V 投票！
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【壹】
商鋪敗局
2014年平安夜，萬達不夜城開街盛典隆重舉行，現場鑼鼓激響、冷焰火燃、禮炮齊鳴、煙火絢爛，可謂氣勢恢弘！ 喧囂過後，萬達不夜城又恢復了往日的平靜，所有商戶都在慘淡經營。
商鋪業主們好期待商鋪銷售時萬達的那句話：“2015年萬達廣場正式開業後，其繁榮景象將難以想象！”然後就沒有然後了，事實上萬達廣場開業以後，外部的商鋪經營就更慘淡了。失敗不是個例，南有北美金域藍灣，中有平陽景苑，大部分商鋪最終都在慘淡經營。
再看看當初的宣傳：“萬達不夜城坐落於太原市寸土寸金的龍潭湖畔，背靠萬達文華酒店，傾力打造都市第一情景街、休閒購物第一坊！”，“平陽景苑是集酒店、辦公樓、購物、會所、高尚住宅於一體的大型HOPSCA綜合項目。”是不是很熟悉？你去看看現狀就會明白。
還有的是小區比較成功，但是社區商鋪卻不怎麼樣，比如親賢北街昌盛雙喜城，在小區入住率很好的情況下，商鋪經營卻一直沒有火起來。
不得不說這些商鋪失敗主要是開發商的問題，可能當初開發這些商鋪的唯一目的就是回款，旁邊更好的商業綜合體必然是自持。可能正因為開發商自持購物廣場的火爆，導致銷售出去的商鋪蕭條。
近年成功案例是幷州北路中正天街，其以全新的設計理念，集餐飲、娛樂、教育、健身、購物、演藝於一體，通過戶外步行通道、連廊、扶梯等立體融合共享，將五座商業樓連為一體，打造出獨特的一站式商業街區。但是別忘了，中正天街是開發商自持，只租不售。
【貳】
社區商鋪
商業街區一般是開發商自持，很少對外銷售。目前在售的商鋪多是社區商鋪。作為大型樓盤的底層商鋪，本身就是服務於小區的居民，滿足日常消費需求，是對生活配套的一個補充。因新樓盤主要分佈在中環外，可以說目前80%的商鋪投資價值不高。
開發商宣傳商鋪時都會誇大其詞，往往將其誇張成一個商圈！如果沒有統一規劃，受個人購買資金和商鋪面積的限制，未來多以成本較小的餐飲、便利店、棋牌館、文具店、藥店等小業態為主，想要形成大的商圈，基本屬於幻想。
現狀是大量社區商鋪因各種先天缺陷，處於長期空置或頻繁更換商家， 很難估出高價，也就沒有什麼投資價值。大部分社區商鋪銷售都是忽悠型選手，無論吹噓得有多好，你一旦購買後，真正決定租金水平和增長空間的取決於你購買時的眼光。
社區商鋪體量是過剩的，尤其是城市新區，未來幾年入住率太低，商鋪成熟週期被大大拉長，所以初始回報率很低，可能僅有2%-5%左右，所以購買商鋪需要更長遠的眼光和更寬裕的資金規劃，要確保籌備比購買住宅更長週期的充足現金流。
對於大部分定位於主題特色商業、統一招商運營的社區商業，其落地的困難很大，一邊說統一招商運營，一邊在零散銷售小商鋪，WTF？基本上一開始分割銷售但打著統一招商運營的旗號的商鋪，最後都會經營不善，業主能怎樣？
大部分“返租”、“租金抵月供”都是忽悠，這些銷售創新都是開發商為打消購房者的擔憂而專門設計的套路。那些所謂返的租金，其實開發商在定價時，都早已經加到房價裡面了的，更有甚者，這些措施有非法集資的嫌疑。
【叄】
稀缺商鋪
①
地段、地段還是地段
改善型居住可以不考慮地段，但商鋪必須考慮。距離地鐵換乘站500米的大樓盤商鋪很稀缺，如果同時遠離快速路，而且門口有停車位那就是旺鋪，未來5年，太原的地鐵2號線周圍的社區商鋪大概率會成為旺鋪。比如華潤崑崙御西門距離南內環站只有400多米，周圍有財富國際等寫字樓，高端消費人群比較集中，而且配備兩個幼兒園和一所小學。
②
成長看規劃
選擇成長性區域和成長性地段，也就是未來年輕人大概率會集中的區域，比如大學城、太原新五中附近的社區底商，未來會有多少學生課餘時間會來消費？只有具備成長潛力的新地段，未來才更具價值前景，周邊還未完全開發，但已有明確規劃。
③
位置很關鍵
社區主、次入口附近商鋪價值較高，但緊鄰入口的商鋪看似人氣旺盛，卻不聚客；再看客流動線，中間價值最高、右邊次之，人們普遍有靠右邊走的習慣；開車直達、招牌可視；一層商鋪價值最高，負一層在一、二層之間，但現實必須看商鋪整體規劃。
④
設計很重要
有沒有電玩？有沒有籃球場？有沒有電影院和KTV？這些設計因素決定了年輕人能不能聚集，不是本社區的年輕人，而是整個區域甚至全城的年輕人。商鋪設計之初就預留了主力店的位置，起碼有個星巴克，差點來個麥當勞、必勝客，年輕人才能聚起來。從這一點看，近郊基本沒戲，因為這些品牌只考慮城市中心。
⑤
運營要給力
商鋪分自營和出租兩種方式，都需要極強的商鋪運營能力。對於毫無經營經驗的人，多數選擇出租的方式。但事實上許多“包租”商鋪，最容易變成三不管地帶：開發商造好，代理公司銷售，一旦賣出去，代理公司消失，開發商也撤了。所以商鋪總體定位和運營至關重要。
⑥
長久靠人氣
開業火三天沒用，長久人氣主要靠社區入住率，成熟社區自帶流量，雖然商鋪租金相對高，但還是會吸引品牌經營，商圈越做越旺，商家越多人氣越旺，年輕人越扎堆，通過互聯網聚合效應互相推進，使商鋪越做越旺。柳巷、下元等老商圈魅力不容忽視。
9012年了，電商、直銷和大型商業綜合體等新零售對於傳統商鋪的衝擊力在成倍增長，這是個非常現實的問題。普通人對於沒有長期足夠的現金流和超強運營能力，遠離各種宣傳得天花亂墜的商鋪。
對於資金充足的投資者，地鐵2號線附近的大型社區就是個不錯的選擇，開發商靠譜，樓盤足夠大，有規模較大的中小學或大型醫院則是錦上添花。但是，這樣的社區商鋪可能不到20%，2019年，您覺得太原哪裡的商鋪值得買？ 歡迎到公號 太原樓V 投票！
房產是每個人的剛需，
房價跟每個人息息相關，
買房進階之路永無止境。
任何不同意見和建議，
歡迎您留言探討！
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2014年平安夜，萬達不夜城開街盛典隆重舉行，現場鑼鼓激響、冷焰火燃、禮炮齊鳴、煙火絢爛，可謂氣勢恢弘！ 喧囂過後，萬達不夜城又恢復了往日的平靜，所有商戶都在慘淡經營。
商鋪業主們好期待商鋪銷售時萬達的那句話：“2015年萬達廣場正式開業後，其繁榮景象將難以想象！”然後就沒有然後了，事實上萬達廣場開業以後，外部的商鋪經營就更慘淡了。失敗不是個例，南有北美金域藍灣，中有平陽景苑，大部分商鋪最終都在慘淡經營。
再看看當初的宣傳：“萬達不夜城坐落於太原市寸土寸金的龍潭湖畔，背靠萬達文華酒店，傾力打造都市第一情景街、休閒購物第一坊！”，“平陽景苑是集酒店、辦公樓、購物、會所、高尚住宅於一體的大型HOPSCA綜合項目。”是不是很熟悉？你去看看現狀就會明白。
還有的是小區比較成功，但是社區商鋪卻不怎麼樣，比如親賢北街昌盛雙喜城，在小區入住率很好的情況下，商鋪經營卻一直沒有火起來。
不得不說這些商鋪失敗主要是開發商的問題，可能當初開發這些商鋪的唯一目的就是回款，旁邊更好的商業綜合體必然是自持。可能正因為開發商自持購物廣場的火爆，導致銷售出去的商鋪蕭條。
近年成功案例是幷州北路中正天街，其以全新的設計理念，集餐飲、娛樂、教育、健身、購物、演藝於一體，通過戶外步行通道、連廊、扶梯等立體融合共享，將五座商業樓連為一體，打造出獨特的一站式商業街區。但是別忘了，中正天街是開發商自持，只租不售。
【貳】
社區商鋪
商業街區一般是開發商自持，很少對外銷售。目前在售的商鋪多是社區商鋪。作為大型樓盤的底層商鋪，本身就是服務於小區的居民，滿足日常消費需求，是對生活配套的一個補充。因新樓盤主要分佈在中環外，可以說目前80%的商鋪投資價值不高。
開發商宣傳商鋪時都會誇大其詞，往往將其誇張成一個商圈！如果沒有統一規劃，受個人購買資金和商鋪面積的限制，未來多以成本較小的餐飲、便利店、棋牌館、文具店、藥店等小業態為主，想要形成大的商圈，基本屬於幻想。
現狀是大量社區商鋪因各種先天缺陷，處於長期空置或頻繁更換商家， 很難估出高價，也就沒有什麼投資價值。大部分社區商鋪銷售都是忽悠型選手，無論吹噓得有多好，你一旦購買後，真正決定租金水平和增長空間的取決於你購買時的眼光。
社區商鋪體量是過剩的，尤其是城市新區，未來幾年入住率太低，商鋪成熟週期被大大拉長，所以初始回報率很低，可能僅有2%-5%左右，所以購買商鋪需要更長遠的眼光和更寬裕的資金規劃，要確保籌備比購買住宅更長週期的充足現金流。
對於大部分定位於主題特色商業、統一招商運營的社區商業，其落地的困難很大，一邊說統一招商運營，一邊在零散銷售小商鋪，WTF？基本上一開始分割銷售但打著統一招商運營的旗號的商鋪，最後都會經營不善，業主能怎樣？
大部分“返租”、“租金抵月供”都是忽悠，這些銷售創新都是開發商為打消購房者的擔憂而專門設計的套路。那些所謂返的租金，其實開發商在定價時，都早已經加到房價裡面了的，更有甚者，這些措施有非法集資的嫌疑。
【叄】
稀缺商鋪
①
地段、地段還是地段
改善型居住可以不考慮地段，但商鋪必須考慮。距離地鐵換乘站500米的大樓盤商鋪很稀缺，如果同時遠離快速路，而且門口有停車位那就是旺鋪，未來5年，太原的地鐵2號線周圍的社區商鋪大概率會成為旺鋪。比如華潤崑崙御西門距離南內環站只有400多米，周圍有財富國際等寫字樓，高端消費人群比較集中，而且配備兩個幼兒園和一所小學。
②
成長看規劃
選擇成長性區域和成長性地段，也就是未來年輕人大概率會集中的區域，比如大學城、太原新五中附近的社區底商，未來會有多少學生課餘時間會來消費？只有具備成長潛力的新地段，未來才更具價值前景，周邊還未完全開發，但已有明確規劃。
③
位置很關鍵
社區主、次入口附近商鋪價值較高，但緊鄰入口的商鋪看似人氣旺盛，卻不聚客；再看客流動線，中間價值最高、右邊次之，人們普遍有靠右邊走的習慣；開車直達、招牌可視；一層商鋪價值最高，負一層在一、二層之間，但現實必須看商鋪整體規劃。
④
設計很重要
有沒有電玩？有沒有籃球場？有沒有電影院和KTV？這些設計因素決定了年輕人能不能聚集，不是本社區的年輕人，而是整個區域甚至全城的年輕人。商鋪設計之初就預留了主力店的位置，起碼有個星巴克，差點來個麥當勞、必勝客，年輕人才能聚起來。從這一點看，近郊基本沒戲，因為這些品牌只考慮城市中心。
⑤
運營要給力
商鋪分自營和出租兩種方式，都需要極強的商鋪運營能力。對於毫無經營經驗的人，多數選擇出租的方式。但事實上許多“包租”商鋪，最容易變成三不管地帶：開發商造好，代理公司銷售，一旦賣出去，代理公司消失，開發商也撤了。所以商鋪總體定位和運營至關重要。
⑥
長久靠人氣
開業火三天沒用，長久人氣主要靠社區入住率，成熟社區自帶流量，雖然商鋪租金相對高，但還是會吸引品牌經營，商圈越做越旺，商家越多人氣越旺，年輕人越扎堆，通過互聯網聚合效應互相推進，使商鋪越做越旺。柳巷、下元等老商圈魅力不容忽視。
9012年了，電商、直銷和大型商業綜合體等新零售對於傳統商鋪的衝擊力在成倍增長，這是個非常現實的問題。普通人對於沒有長期足夠的現金流和超強運營能力，遠離各種宣傳得天花亂墜的商鋪。
對於資金充足的投資者，地鐵2號線附近的大型社區就是個不錯的選擇，開發商靠譜，樓盤足夠大，有規模較大的中小學或大型醫院則是錦上添花。但是，這樣的社區商鋪可能不到20%，2019年，您覺得太原哪裡的商鋪值得買？ 歡迎到公號 太原樓V 投票！
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