融創瘋狂併購背後 冒險家孫宏斌的資本棋局
林菁晶
融創中國(01918.HK)大舉併購擱置項目的行為似乎驗證了孫宏斌在今年5月股東大會上說的一席話：“我不理解為什麼大家要買這麼貴的地。”針對調控之後依然不斷上漲的土地價格，他聲稱，如果買塊地，調控不放鬆已經賠錢，只有調控放鬆房價暴漲才能賺錢，那風險太大了。風險控制就是對地價的控制，總之，遇上爛尾項目，“合適就買”。
5月12日，融創中國發出公告，將斥資102.54億元收購天津著名爛尾項目星耀五洲80%股權及債權。摺合樓面地價相當於4363元/平方米。其時，周圍土地價格早已過萬。
5月31日，融創中國又以21億元的價格收購重慶江北嘴國際金融中心項目60%股權。
6月5日，融創中國公告稱，收購大連潤德乾城的全部股權及債權，總代價為32.32億元，成本價僅為2692元/平方米。周邊在售項目最新報價已經達到1.3萬元/平方米。
不到一個月的時間，150多億元，三宗爛尾大盤交易，揚言公開市場拿地太貴的孫宏斌成了不折不扣的“爛尾收割機”。而業內人士看來，這種另闢蹊徑的“拿地”方式價格划算，預計下半年開始，可能會有更多房企模仿融創的併購策略。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此也表示看好：“融創併購的魅力在於善於發現此類項目，通過收購也能夠實現此類項目經營快速起色。”
“買”與“投”的生意經
融創中國財報顯示，目前公司可售貨值充足。其中有接近7 成的土地儲備都是通過併購獲得；30%左右是通過招拍掛市場。
但融創的併購之路並非一帆風順。在此之前，融創曾在收購綠城和佳兆業的過程中連遭兩次滑鐵盧，甚至讓綠城創始人宋衛平感慨：“我把綠城賣給了一個不應該賣的人。”不過，曾經的挫折並沒有讓孫宏斌偃旗息鼓。2016年9月，融創旗下的天津聚金物業、天津潤澤物業、天津潤鼎物業3家公司通過定增，以40億元認購金科股份非公開發行股票9.07億股，融創系一躍成為金科股份的第二大股東。
此後，融創通過在二級市場的多次增持，與金科的“股權大戰”持續了超過8個月，曾坦言“我個人不會放棄公司的控制權，金科就是我的生命”的金科創始人黃紅雲最終保住了實際控制權。儘管後來，孫宏斌在融創中國的股東大會上澄清，增持金科並沒有借殼回A股的想法，和任何投資一樣，主要看價格合適不合適。但從“爭奪戰”之激烈程度來看，外界依然解讀為，融創爭奪控股權的意圖明顯。
2017年1月6日，融創發佈公告宣佈以26億元入股鏈家地產，持股比例為6.25%，與萬科並列第一大股東。融創方面表示，入股鏈家是一次投資。注資之後，鏈家地產的市值將達到416億元。“我不是一時興起投了鏈家，很多人想投資鏈家，都投不進去的。”孫宏斌表示。同樣，在業內人士看來，買入鏈家肯定是一筆絕佳的投資，等同於買入中國的二手房存量市場，更能為融創找到更有戰鬥力的銷售渠道。
然而，真正將融創中國推上風口浪尖的無疑是對樂視的投資。孫宏斌與賈躍亭，兩個既有故事又會講故事的男人之間產生的化學反應顯然自帶話題屬性，讓媒體們追蹤數月仍樂此不疲。
今年1月13日，樂視曝出資金鍊危機的66天后，迎來了孫宏斌的雪中送炭。融創中國發布公告稱，將出資150億元，戰略入股樂視。並於1月15日，召開了一場名為“同袍偕行，樂創未來”的發佈會。
“樂視只缺錢，這很好辦。”但回過頭來派駐了財務人員和董事往樂視仔細查了賬，孫宏斌又直言不諱地吐槽樂視體育：“中超去年投入13.5億元，一共收入5000萬元，虧了13個億，這就是神經病。”
對於融創注資樂視，外界傳言洶湧並飽含質疑。一方面，孫宏斌繼續堅持：“老賈有前瞻性、有投入，是一個很稀缺的、有企業家精神的企業家。”“我看好老賈，看好樂視團隊，他們有很好的基礎，堅信他們能成功。”
但另一方面，樂視團隊的人事發生大幅度動盪。賈躍亭申請辭去公司總經理職務，專任公司董事長一職，公司董事會同意聘任樑軍為公司總經理。同日，楊麗傑因個人原因申請辭去公司財務總監職務，公司董事會同意聘任張巍為公司財務總監。
甚至，CEO的更換都不是由樂視自己宣佈，而是由二股東孫宏斌提前宣佈，這使得孫宏斌、賈躍亭與樂視的關係讓人浮想聯翩——賈躍亭在樂視的主導權是否開始動搖？
但外界更加關注的還是融創的“救命錢”和孫宏斌大刀闊斧的改革是否能讓樂視起死回生。
“該合作的合作，該賣的都賣掉。”在強勢的孫宏斌看來，業務臃腫又手握巨量土地的樂視急需盤活資產。
為回籠資金，樂視方面主動找到萬科，希望以40億元的價格向其出售位於三里屯的世茂·工三商業項目，最終以萬科只願意出價不超過20億元的結局談崩。而此前，樂視控股已把世茂·工三股權全部質押給中信銀行，從而融資約20億元。
此外，在孫宏斌的主導下，融創中國將和樂視展開“特色小鎮”方面的合作，此前，華誼在中國做了好幾個小鎮，“樂視影業比華誼大多了，我們可以通過他們拿地，來做一些小鎮”。人們紛紛猜測，這些原本因為樂視資金鍊問題無法跟進開發的土地或許才是融創對其投資的重要原因之一。
但有業內人士在分析了樂視的財務狀況之後認為，融創的150億元可謂救急不救命，要徹底挽救樂視遠遠不夠。繼高管離職、千人裁員、銀行斷貸、電視甩賣、供應商催款、與亞足聯提前解除轉播權等負面傳聞之後，更是在近日傳出其位於北京達美中心的辦公地因未及時繳納辦公地費用，被停止物業一切服務的消息。
由此看來，樂視的資金缺口並沒有完全填上，不知融創的下一次“救命錢”什麼時候到來。
規模重於利潤？
根據興業證券對融創中國年報分析，公司從2016 年到現在補充了近6000 萬方的土地儲備，且大部分集中在前三季度。公司在一線城市土地市場火熱的時候，重點在武漢、鄭州、濟南、西安等較好的二線城市佈局，對於土地市場的投資時間把握較好。到目前為止，公司總土地儲備在9000 萬方左右，同時還有一些一二級聯動的土地整體面積大概有4000 萬方。
融創方面也稱，公司目前沒有資金壓力，從創立到現在公司沒有過資金壓力。目前收緊招拍掛方式拿地，主要是準備足夠的資金等待下半年併購市場的好機會。
但與此同時，利潤卻在下滑。儘管融創2016年全年實現合同銷售額高達1506億元，同比增長121%；權益合同銷售額1040億元，同比增長139%。但財務表現並不算優秀，毛利率13.7%，同比增長1.3%；溢利29.4億元，同比下降19%。
對此，融創方面表示，最近兩年淨利潤率低主要是因為財務費用和管理費用比較多，公司處於高速發展階段，能夠貢獻利潤的項目不多。但是未來新增項目逐漸減少，能夠貢獻利潤的項目足夠多，未來利潤率肯定會提升，現在處於一個爬坡階段。從其角度來看，更關注項目標回報率、週轉、資金的使用效率等問題。
然而大舉併購的戰略也意味著需要借更多的資金用於週轉，2016年年報顯示，融創中國的長期債務和短期債務分別為802億元和302億元，賬面現金為698億元，股東權益為354億元，淨負債率達121%。而接連拿地之後，融創中國今年上半年負債率更是一度超過200%，位居眾房企之首。
融創中國行政總裁汪孟德在2016年業績會上解釋：“管理負債率最核心的是管理現金流風險，管理現金流風險是最根本、最實質的目標。對我們來說，要把地拿對了，拿的項目所在區域、項目價格能保證快速銷售和去化，這是最根本的。”
但加快去化並不意味著能讓融創賺更多的錢，如同瑞士信貸發佈的報告所稱，融創中國過去的記錄顯示，其規模未能轉化成盈利，因其土儲及非物業業務擴張迅速，維持對其2017至2019年核心盈利預期1.7%至1.9%的看法，遠低於公司預期的10%。
由此看來，在房企利潤普遍下滑的今天，手握巨量土地，可售貨值豐富，是融創最大的籌碼。
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