孫河新地王對於北京樓市的6點意義

為了扭轉北京土地市場的頹勢，規自委祭出了兩宗“大殺器”，東孫河、西古城，均是不限價、不限“7090”的商品住宅地塊。

今天下午朝陽孫河地塊的出讓，引來12家房企圍獵，攪得北京房地產圈風雲變色，日月無光。

孫河，北京最後一個均質低密墅區，內蘊大湖，外依溫榆河森林公園，東臨中央別墅區，區區12宗住宅（含住宅）地塊，北京數十家房企，怎麼夠分？

得以位列孫河“夢之隊”的房企，無不大名鼎鼎。既有國企央企的首開、中糧、天恆、首創、遠洋，也有民企領頭羊的龍湖和泰禾，其中中糧、龍湖和泰禾還曾多次“加磅”，一時風頭無兩。

孫河確實是塊寶地，自13年6月首個項目雙瓏原著推出至今，不過6年時間，已經站穩了北京樓市價值之巔。目前，孫河簽約價格最高的一套別墅已達億級，單價最高曾接近14萬元/平方米。需要注意的是，孫河的單價王和總價王分別來自兩個項目，具體是哪兩個，大家可以猜猜看。

今天下午的競拍行列中，孫河又迎來了碧桂園、中海、恆基兆業等新鮮血液，也讓平安這個資本大鱷站到臺前，管中窺豹，可見這宗孫河最後一塊純住宅用地的市場熱度。

經過24輪競拍，這宗容積率低至1.1的低密地塊被恆基兆業爆冷摘下，樓面價格69572元/平方米，加冕孫河新地王。

項目售價幾何，就算規自委放行，也還有住建委這關躲不過。

孫河剛剛取得預售許可的商品房項目懋源璟璽，合院產品的整套均價批到了8.6萬，由此大致可以看出住建部門對區域價格的接受上限。與之相比，只給孫河新地王留出了1.6萬的空間。

地下部分早已成為拉低均價、補足貨值的必備利器，無論是車庫、倉儲庫房，還是設備用房，孫河一律批到3.3萬/平方米。綜合來看，只要控制好地上和地下部分的面積配比，平衡好單價和總價的市場邏輯，項目前景可期！

還有一點也能為項目的市場價值加分，這將是孫河少有的產品相對均質的項目，原因在於規劃文件中列出的一條規定。

根據這一要求，孫河新地王很大可能性將規劃為大疊拼或小合院，而這兩類也正是孫河墅區的主力產品。

目前，孫河別墅區尚有1537套商品住宅待簽約，總貨值約為300億，其中593套疊拼、361套合院。孫河的疊拼基本分佈在瑞悅府、禧瑞春秋、天瑞宸章和北京院子二期四個限競房中，單套面積普遍在300平米上下，套總價約在1000-1500萬之間，只有中糧瑞府出過少量4、5百平的大疊拼，總價也邁上了3000萬。

如果狠狠心排出合院產品，雖然孫河既有限競房禧瑞春秋總價3000萬級的合院，也有商品房懋源璟璽5000萬級的合院，但這些項目合院產品的單套面積基本上是在450-600平米，小合院相對不足，控總價兼顧速度的前提下，有望在競品林立的孫河取得銷量和利潤的雙贏。

對於孫河區域，孫河新地王有機會成為收官孫河的一面旗幟，而對於北京樓市，這塊地更具代表意義。

1、不限價的商品住宅供地增多，此消彼漲之下，限競地的減量將強化限競房的“福利”屬性，為市場去化帶來新的動力；

2、北京樓市的降溫，為行政干預手段的退出創造了有利時機，在土地放開限價、商品房放開網籤之後，也許還會有更多管控措施有望在執行層面逐步、適度放鬆；

3、不限“7090”的地塊增多，且覆蓋城區，住宅市場的產品結構將回歸多元與細分，有助拉動高端改善置業需求的升溫；

4、商品住宅品質提升、產品優化的通路重新打開，精裝、綠色、智慧、人性、藝術，有價值的創新將重新成為引領樓市的關鍵詞；

5、新房市場覆蓋的客群面更加寬廣，強化一、二手市場的競爭關係，曾經的協同或將在一定週期內轉化為輪動；

6、開發商摘下“代建”枷鎖，重新執掌“操盤”大權，積極拿地之餘，地產營銷的重要性也大大增強。

唯一問題是，睽違北京20年的恆基兆業，爆冷摘得孫河新地王后，即將入住香港山頂大宅的李生將會為北京帶來什麼樣的作品？