樓市艱難！北京土拍降溫，廣州地王解套難，粵泰割肉自救

摘要：一個小陽春、小寬鬆，週期不超過6個月。基本就給你一個季度高潮，然後又收緊

​撰文|杆姐&編輯|欣欣然

端午假期，和合肥、成都、重慶的朋友聊天，都說二手房賣不動。

其中一個朋友說，自己和朋友的房子掛了幾個月，一直沒賣出去。

小陽春，短暫帶動過部分城市二手房趨暖，但近期又歸於平庸。槓桿遊戲說這個，部分高位投資房子的杆友估計不高興。

投資房子，和玩股票一樣，普通人都只能玩二級市場，目標就是溢價套現。行情遲遲不來，你讓人怎麼爽？

這樣的不爽，我覺得恐怕還要持續一段時間。具體多久不知道，看完今天我總結近期的一些事件，估計大家都會明白：

——樓市小陽春“入夏”基本宣告失敗。

最高層再次喊話“房住不炒”，接著5月末蘇州調控升級，大概算是標誌。樓市更多的消息，隨即接踵而至。且看下文。

​

1、5月銷售放緩，小陽春“入夏”闖關失敗。樓市一切的價格基礎，都來自於銷量。沒有一定的銷售，現金流無法維持平衡，價格也沒辦法堅挺。

對於樓市投資者來說，銷量不夠好，二手房價格也好不了。

我國統計局1-5月的全國房地產開發和銷售數據，還要過幾天才發佈。但槓桿遊戲找了研究機構對百強房企、主要城市的監測發現：

5月，受主要城市成交下滑影響，百強房企業績同比增速較3、4月有明顯回落。這和大家的感覺也是一致的。

分城市來說。重點城市房地產市場降溫，成交量再次步入下降通道。

也不能一概而論，比如主要一線城市，市場需求依舊堅挺，單月成交量刷新年內新高，北京更是翻倍增長。

而多數二、三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，其中不乏無錫、徐州、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。

前期熱點城市，典型如蘇州，在調控升級後成交明顯放緩。

我國房企一哥碧桂園，6月9日晚間公告，5月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣543.3億元，較2018年5月同比減少4.88%。

歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約582萬平方米，2018年5月同比減少4.14%。

碧桂園1-5月銷售面積畢竟遙遙領先，體量太大，單月有點減少倒也可以理解。但這確實說明，5月樓市入夏闖關失敗。

​

2、北京土拍市場明顯降溫。槓桿遊戲一直說，北京、深圳的樓市變化，非常值得關注。北京離政策最近，執行堅決；深圳離市場近，市場反應最靈敏。

所以，這兩個城市樓市的一舉一動，都是是明顯的信號。

新一期經觀就報道說，5月28日，在李兆基宣佈辭去董事局主席一職第二天，恆基兆業在北京以30.2億元價格拿下孫河地塊。

作為今年北京推出首個不限價地塊，這塊編號為2019-007的地塊吸引了10家開發商參與競拍。

但有趣的是，與孫河地塊一同成交的共有4個地塊，除了孫河地塊外，另外1幅住宅公建混合用地和2幅商辦用地報名參拍的企業均只有1家，最後均以底價成交。

中指院數據顯示，2019年前5月北京土地出讓金收入714億元，同比增長了18%，在全國300個主要城市中排名第四。也有的研究統計說是第五。無論如何，這似乎不錯。

但與今年一季度589億元的土地出讓金、全國排名第一相比。4、5月兩個月，北京土地出讓金收入只有125億元。

在近期北京舉辦的土地推薦會上，北京規自委會一口氣推出57塊經營性用地，但反響平平。

據一家主要業務在北京的房企營銷負責人透露，多數房企對在北京拿地較為謹慎，“為什麼不願意拿地了，原因明擺著嘛。”

一方面，北京每年施工期短，一方面去年以來限競房項目大規模入市……所以開發商拿地謹慎了。

​

3、廣州地王解套難。其實，這句話放到全國任何一個地方皆如此。

媒體近期就報道，保持廣州單價地王記錄至今的時代中國地塊，仍處於“正負零”以下；

曾涉嫌違規施工的中冶萬寶地塊項目未開放營銷中心，項目相關負責人6月6日對長江商報記者表示，目前正在施工建設當中，預計今年入市銷售，但具體時間並未確定。

同時，保利地產，日前披露了計提存貨跌價準備情況，多個項目合計計提存貨跌價準備金額達到23.42億元，其中廣州保利廣鋼219項目、保利廣鋼224項目兩個高價地項目計提存貨跌價準備近11億元。

2016、2017年土拍市場火熱，誕生了很多單價和總價王。很多地塊的地價和周邊的房價相差無幾。趕上調控限價、限購，怎麼定價、怎麼去化，成為難題。

一些資金成本高的企業，陷入調整期不可避免。比如槓桿遊戲之前寫過，典型如部分閩系房企，泰禾等，曾創造多個地王。2018年陷入忍痛割肉，拋售多個重點項目……

還好，目前來看，似乎穩住了。畢竟今年前幾個月，樓市也出現了回暖。包括融資也有放寬。

​

4、困境中，粵泰割肉自救…近期典型如廣州粵泰集團，其公告就宣佈，與隸屬世茂房地產的五家子公司分別簽署了五份項目轉讓協議，交易對價總計63.97億元。

值得注意的是，槓桿遊戲注意到，公告顯示，交易雙方同意暫時預留合計14.12億元，用於支付相關未付的工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等。

這句話恰恰說明粵泰資金的緊張，此前工程款、稅費等需要支付。

粵泰股份自己就說，本次合作是為了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風險。

是的，粵泰去年開始已經已出現多宗債務違約，一些項目沒能入市銷售。

如公告披露：

廣州嘉盛項目存在對外提供抵押擔保的情況，上述擔保所涉債務剩餘本金餘額合計約11.96億元。截止本公告披露日，該項目存在被司法查封及輪候查封的情況，涉及債務訴訟剩餘本金餘額合計為25.96億元。

困境中，必須想辦法度過難關，只好割肉給財大氣粗的世茂。

其實2017年以來，粵泰已經出售過一些項目股權。調控讓一些中小體量房企陷入被動，類似的例子其實還有很多。

隨著此輪調控的長期堅持，近期調控玩的小波段，再次從結構放鬆變為局部強化，一些房企還沒有享受完小陽春的滋潤，又要面臨壓力了。

​

5、樓市艱難要不要對賭？這個問題，一方面是給房企，一方面也是給樓市普通投資者的。

對於房企來說，這幾個月很多拿地極為熱情、溢價很高。這對於穩定預期很有意義，但槓桿遊戲要說，今天的預期是否轉化為未來的現實？

調控簡單說只有2個可能：一是放鬆；一是堅持為主，結構性放鬆。前者，意味著開發商的對賭奏效。後者意味著，部分房企到時又要面臨今天的困境。

而對於普通投資者，槓桿遊戲此前做了數據研判，隨著部分限售期到，以及對調控前景的擔憂，今年開始大量二手次新房將掛牌入市。

畢竟，大家買房投資不是用來出租的，而是要賣了變現。所以，一有機會就要賣。很多人投資房子還是有資金成本的。

在前景不明的當下，我還是那個建議，不要超過自己可以承受的槓桿投資。

回到文初，我那幾個朋友二手房掛了幾個月沒賣出去的事。我說其實降2000塊錢/平米，一下就賣了。

朋友知道我是說笑的。畢竟誰捨得？

只要形勢不是明顯急轉直下，比如動輒降幾千，看不到穩預期的跡象，房貸可以正常供，誰都不願意割肉。

此前我就做了總結，這輪調控有趣就在於，調控玩的是小波段。

鬆一下，買房小熱情回來後，經濟穩住了，又點名幾個熱點城市，傳達出收緊的信號。

一個小陽春、小寬鬆，週期不超過6個月，基本就給你一個季度高潮。然後又收緊。看經濟需要，接下來也可能小放鬆，然後再小收緊。以此類推。

在這樣的波段調控中，沒有一定的資金實力和優質標的選擇，我想是很難賺到錢的。但是希望，卻每個幾個月給你一次。遊戲的主人不是你，懂嗎？

版權及免責聲明：本文系槓桿遊戲（頭條號簽約作者）創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初註明出處和作者，謝謝！槓桿遊戲任何文章之觀點，皆為學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正。