近來，在深圳舊城改造領域多了一個新詞叫“政府主導+國企實施+人才房建設”，這也是被坊間稱為“深圳特色”的棚戶區改造(簡稱“棚改”)。而羅湖區“二線插花地”作為深圳棚改試點已無人不知。目前，寶安首個棚改項目38區新樂花園、39區海樂花園，南山茶光地塊棚戶區已提上日程。
3年棚改任務10789套，今年計劃新開工7953套
不過當“棚改”一詞進入深圳，依然扎眼，有報道特別指出，早在2004年9月，深圳就已成為全國第一個沒有農村行政建制和農村社會體制的城市。最早的棚戶區多是在一些工礦區搭建的供勞工居住的勞工房。解放後，原有的一些棚戶區未能及時得到整治和改造，而且還在一些廠區和礦區周邊陸續建設了一大批過渡性的簡易房，目前棚戶區並沒有一個統一的概念。
在深圳看來，深圳市範圍內使用年限較久、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等危舊住宅、住宅區和城中村改造都屬於深圳市棚改項目，具體由深圳市的各區政府負責轄區棚改項目界定。
南都記者梳理髮現，“政府主導+國企實施+人才房建設”中的“人才房建設”，或是完成深圳人才保障住房指標的重要渠道。在深圳市住房保障發展“十三五”規劃中指出，“深圳市對現行住房保障政策體系作出重大調整，將人才安居政策從住房保障政策中相對分離”，並提出了全市計劃新增籌集建設人才住房和保障性住房40萬套，及計劃供應人才住房和保障性住房35萬套的目標。為此，需要通過棚改等作為籌集建設渠道。
按照廣東省下達的棚改任務，2014-2017年深圳的棚改任務為10789戶(套)，而為推動2017年棚改工作，深圳各區爭取有一個老舊住宅區項目在年內啟動棚改，今年計劃新開 工 棚 戶 區 住 房 改 造7953套。
此外，去年年底深圳市政府出臺的《關於加強和改進城市更新實施工作暫行措施》中也提出了，探索政府主導的重點更新單元開發，“十三五”期間，全市試點開展10個左右重點更新單元實施。
對於為何選擇棚舊，據戴德樑行分析稱，舊改並不是簡單的拆除重建，涉及到城市功能的規劃，隨著居住密度增加，公共配套設施的負擔也會增加。而對於老舊住宅小區，尤其是存在一定安全隱患的小區，不是該不該改，要不要改的問題，而是怎麼改的問題。另外，老舊小區的改造，牽涉到三方的利益：業主、政府和開發商。理論上來說，三方應該是合作共贏的關係，但也是利益博弈的關係。
在本週三的主題為“深圳城市更新未來走向”的論壇上，深圳城市更新開發企業協會會長耿延良向南都記者表示，“政府主導+國企實施+人才房建設”的棚改模式與現有的舊改模式應該是並行的關係，是互補的作用，部分社會資本無法獨立完成的項目應交由政府主導。不過，也有業內表示，希望民營開發企業也能參與到棚改當中。
此前，羅湖區住建局建築監管科科長錢建勇在接愛南都記者採訪時表示，未來羅湖區或不再考慮開發商主導的住宅小區舊改，而是以政府主導形式操作舊改。不過錢建勇透露，“棚改拆賠比會低於開發商”。至於棚改和傳統舊改的區別，戴德樑行指出，棚改是政府主導和國企實施，由深圳市財政資金以及國家棚改基金出資，重建後一部分是老業主的回遷房，其餘均為保障房或人才房。不過值得留意的是，拆賠標準主要由政府決定，通常會低於傳統意義上的舊改模式。
目前，深圳城市更新已歷經十餘年。20 0 4年《城中村(舊村)改造暫行規定》的出臺，是拉開了城中村改造大幕；2009年頒佈《深圳市城市更新辦法》，迎來歷史性新階段；2012年，《深圳市城市更新辦法實施細則》出臺後，在非常短時間之內，城市項目的實施率實現翻番。如令，“政府主導+國企實施+人才房建設”的具有“深圳特色”的棚改橫空出世，這會將深圳城市更新引向何方？大家拭目以待。
模式案例
1
寶安首個棚改項目：38區新樂花園、39區海樂花園
38區新樂花園、39區海樂花園位於寶安區新安街道，均屬於1993年前後政府統一建設樓房，其中38區新樂花園於1993年初開工建設，1994年8月竣工，建築面積5.6萬平方米，共18棟620套(含商鋪)，2012年，即有居民對房屋質量問題表示擔憂，請專業機構進行檢測，得到結果：該花園共有9棟為Csu級—“限制使用”、9棟Dsu級———“危險”。
業主表示，由於使用海砂施工，1997年，入夥不到兩年，因為房屋質量問題，新樂花園的17、18兩棟樓 的 居 民 便 迅 速 搬 空 ，1999年，臨街的15棟居民也隨後搬空，目前花園大部分房屋出現了結構柱、樑、板鋼筋鏽蝕、砼脹裂、鋼筋的砼保護層剝落等質量問題。
與之相同的還有39區海樂花園。39區海樂花園2003年竣工，總建築面積2.8萬平方米，包括824戶，也出現了多棟樓房承重牆出現嚴重開裂，不少住戶擔憂人身安全已經搬離的問題。
2016年1月，38區新樂花園、39區海樂花園棚改項目啟動。今年2月25日啟動簽約，啟動當天簽約率便突破40%。3月30日，寶安區新安街道辦事處和深圳市寶安人才安居有限公司聯合發佈通知，表示在業主的積極配合下，寶城38區新樂花園、39區海樂花園棚改項目各項工作進展順利，將安排在2017年4月1日至2017年4月30日進行統一搬遷。據悉，該兩個項目將於20 17年動工，2020年基本建成。
2
棚改南山範本：茶光地塊棚戶區
茶光地塊棚改項目位於南山區西麗茶光路南側、沙河西路西側，最大的問題是土地歸屬問題與地上建築權屬問題的不一致。1992年，經過原特區內統徵之後，地塊已收歸國有，但事實上茶光村仍佔用著地塊，並在地上建有68間祖屋房、36間廠房、3棟民樓、1棟宿舍及1棟管理辦公室。
2007年，茶光村配合政府應急搶險救災及綜合整治行動，對地上建築物進行了拆除。但並無後期重建工作。直到2009年，茶光村響應深圳市政府保障性住房建設的號召，將地塊申報作為保障性住房建設用地。通過由原農村集體經濟組織(股份公司)牽頭組織拆遷補償，政府通過建設保障性住房的方式進行改造。
據悉，在深圳市將土地統徵為國有土地後，有不少地塊存在這樣的問題，使土地既不能為原農村集體經濟組織合法使用，政府相關部門也難以對其進行整備，形成“僵局”。
2013年4月，茶光地塊改造項目開工。2015年，茶光地塊(東)規劃建設的3棟保障性住房已經基本建成，進入裝修環節。茶光地塊(西)也在2015年進入主體施工階段，2017年3月最新消息顯示正在進行裝修招標。
3
棚改“中國第一難”：羅湖“二線插花地”
從2016年12月20日啟動全面簽約以來，羅湖“二線插花地”棚改刷新了全國棚改的多項歷史紀錄：面積最大的棚改、速度最快的簽約進展、人數最多的人員搬離……
據瞭解，羅湖“二線插花地”棚戶區由玉龍、木棉嶺和布心3個片區組成，是《廣東省地質災害防治十三五規劃》明確的“斜坡類地質災害高易發區”。2010年以來，羅湖區多次徵求知名市場主體的改造意願，均因拆遷難度太大無利可圖，市場主體不願承接。2016年12月20日，羅湖“二線插花地”棚改正式啟動全面簽約以及房屋拆除。
舊城改造一直以來都是社會性的難題，羅湖棚改 更 被 稱 為“中 國 第 一難”。而經過4個多月的協商談判，羅湖棚改補償安置協議簽約率已經達97%，9 .3萬名居民也已基本搬離。從5月8日起，羅湖棚改將正式轉入行政徵收與行政處罰階段。屆時，超過協商簽約期限未簽訂搬遷補償安置協議的，對符合徵收條件的房屋，依法進行行政徵收；對違法建築，依法實施拆除等行政處罰。
“這意味著，羅湖棚改即將進入矛盾最為尖銳的時期，也給我們的工作提出了最為嚴峻的考驗。”在近日召開的羅湖區“二線插花地”棚改新聞通氣會上，羅湖區委書記賀海濤對此毫不諱言。
目前，羅湖“二線插花地”棚改項目已經制定了詳細的推進時間表。在明年2月取得施工許可後，預計3年內完成項目的工程建設。因此，力爭3-5年之後，當事人便可以搬到新房居住。