近幾年來，越來越多的省份打著棚戶區改造的名義，對房屋進行拆遷。很多人第一次面臨拆遷沒有經驗，不知道如何應對。今天我們就針對棚戶區改造、房屋補償標準過低，來給大家講一講。

一、何為棚戶區改造

棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。

關於棚戶區的概念，法律並沒有統一的規定，我們可以參照《財政部、國家稅務局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》：本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。

但目前實踐中，有的地方將建造年代不長，配套設施相對較好的區域，甚至將別墅區納入棚戶區改造範圍實施房屋拆遷。被拆遷人需要根據自己居住地區的現狀，來判斷自己房屋所在地是否屬於棚戶區，是否與前述規定相符，換句話說棚戶區改造的範圍不能進行肆意擴大。

二、棚戶區改造的法定程序

《國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》國辦發[2014]36號）規定：棚戶區改造涉及集體土地徵收的要按照國家相關法律法規，做好土地徵收、補償安置等前期工作。

換言之棚戶區改造項目不僅僅涉及到國有土地上的房屋，同樣會涉及到集體土地房屋，針對不同土地性質的房屋拆遷，所適用的法律依據及法定程序也不同。

針對集體土地上的房屋進行棚戶區改造，適用法律依據：《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關規定。關鍵文件是：擬徵地公告、徵地批覆、徵地公告、安置補償方案公告、責令交出決定（足額補償到位拒絕交出土地）等。

針對國有土地上的房屋進行棚戶區改造，適用法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》。關鍵文件包括：徵收決定、徵收補償決定、評估報告。而其中最為關鍵的是評估報告做出的合法與否直接影響了徵收補償決定的合法性。

《房屋評估報告》著重注意以下幾個方面：

1. 首先確定評估機構的選定是否合法

2. 評估機構是否具有相應資質，

3. 評估人員是否為兩人以上並取得相應證照

4. 審查評估時點是否準確

5. 評估方法是否選用正確

6. 房屋徵收部門與評估公司是否簽訂房屋徵收評估委託合同

7. 房屋評估報告中對於房屋面積的認定

三、如何判斷補償標準是否合理

基本原則：保持被拆遷人的生活水平不降低

國有土地上房屋拆遷補償法定內容：

1. 被徵收房屋價值補償

2. 因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償

3. 因徵收房屋造成的停產停業損失的補償

4. 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵

對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

集體土地上被劃為城市範圍規劃區內的房屋拆遷補償標準：

根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款，“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費”，所適用的情形是指農村集體土地被徵用時其地上房屋當時未予安置補償，經過若干年後，該房屋所在地已被納入城市規劃區的，一般應予參照國有土地上房屋徵收補償標準對房屋所有權人予以補償安置。

四、意識到補償標準偏低之後如何應對

1. 主動向拆遷方索要文件：徵地公告、安置補償方案公告、徵收決定、徵收補償決定、評估報告。注意收到文件要第一時間諮詢專業的徵地拆遷律師。

2. 不同意補償標準，不要簽字！更不要交權屬證明原文件

最後，提醒廣大被徵收人，遇到補償款過低，不同意補償標準就不要簽訂任何安置補償協議，儘早啟動法律程序，審查徵收行為的合法性，同時從其他地方找到切入點，對項目用地的審批、立項、規劃、環評等方面進行審查，通過複議或訴訟法律程序以及通過協商的方式，爭取提高補償。

■徵地拆遷、拆遷補償、農村拆遷、國有土地拆遷、拆遷知識交流與分享。
■袁曼曼徵地拆遷律師每天為您推送各種專業、有用的拆遷知識，幫您識破拆遷背後的心機。

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近幾年來，越來越多的省份打著棚戶區改造的名義，對房屋進行拆遷。很多人第一次面臨拆遷沒有經驗，不知道如何應對。今天我們就針對棚戶區改造、房屋補償標準過低，來給大家講一講。

一、何為棚戶區改造

棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。

關於棚戶區的概念，法律並沒有統一的規定，我們可以參照《財政部、國家稅務局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》：本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。

但目前實踐中，有的地方將建造年代不長，配套設施相對較好的區域，甚至將別墅區納入棚戶區改造範圍實施房屋拆遷。被拆遷人需要根據自己居住地區的現狀，來判斷自己房屋所在地是否屬於棚戶區，是否與前述規定相符，換句話說棚戶區改造的範圍不能進行肆意擴大。

二、棚戶區改造的法定程序

《國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》國辦發[2014]36號）規定：棚戶區改造涉及集體土地徵收的要按照國家相關法律法規，做好土地徵收、補償安置等前期工作。

換言之棚戶區改造項目不僅僅涉及到國有土地上的房屋，同樣會涉及到集體土地房屋，針對不同土地性質的房屋拆遷，所適用的法律依據及法定程序也不同。

針對集體土地上的房屋進行棚戶區改造，適用法律依據：《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關規定。關鍵文件是：擬徵地公告、徵地批覆、徵地公告、安置補償方案公告、責令交出決定（足額補償到位拒絕交出土地）等。

針對國有土地上的房屋進行棚戶區改造，適用法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》。關鍵文件包括：徵收決定、徵收補償決定、評估報告。而其中最為關鍵的是評估報告做出的合法與否直接影響了徵收補償決定的合法性。

《房屋評估報告》著重注意以下幾個方面：

1. 首先確定評估機構的選定是否合法

2. 評估機構是否具有相應資質，

3. 評估人員是否為兩人以上並取得相應證照

4. 審查評估時點是否準確

5. 評估方法是否選用正確

6. 房屋徵收部門與評估公司是否簽訂房屋徵收評估委託合同

7. 房屋評估報告中對於房屋面積的認定

三、如何判斷補償標準是否合理

基本原則：保持被拆遷人的生活水平不降低

國有土地上房屋拆遷補償法定內容：

1. 被徵收房屋價值補償

2. 因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償

3. 因徵收房屋造成的停產停業損失的補償

4. 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵

對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

集體土地上被劃為城市範圍規劃區內的房屋拆遷補償標準：

根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款，“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費”，所適用的情形是指農村集體土地被徵用時其地上房屋當時未予安置補償，經過若干年後，該房屋所在地已被納入城市規劃區的，一般應予參照國有土地上房屋徵收補償標準對房屋所有權人予以補償安置。

四、意識到補償標準偏低之後如何應對

1. 主動向拆遷方索要文件：徵地公告、安置補償方案公告、徵收決定、徵收補償決定、評估報告。注意收到文件要第一時間諮詢專業的徵地拆遷律師。

2. 不同意補償標準，不要簽字！更不要交權屬證明原文件

最後，提醒廣大被徵收人，遇到補償款過低，不同意補償標準就不要簽訂任何安置補償協議，儘早啟動法律程序，審查徵收行為的合法性，同時從其他地方找到切入點，對項目用地的審批、立項、規劃、環評等方面進行審查，通過複議或訴訟法律程序以及通過協商的方式，爭取提高補償。

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