信榮團隊榮獲“中國房地產法律服務專業連鎖品牌”
▌原創：張茂榮 信榮（全國）房地產律師團隊首席律師
▌主攻：房產糾紛、土地爭議、大宗交易、城市更新等
通說認為，因查封狀態下的房屋無法辦理過戶手續，房屋買賣合同存在客觀上不能履行的障礙，法院不會判決強制過戶。
又因查封房屋不能強制過戶，往往淪為業主惡意毀約的手段：製造查封，阻止交易。
在房價暴漲而違約金遠不足以彌補買方損失，或買方堅決要求購買的情況下，如何破解在先查封實現強制過戶是對買方代理律師智慧的考驗。
信榮團隊曾成功代理林偉光、林虹訴佔曉查封房屋強制過戶案，並獲中律評杯2017年度十大合同案例，操作手法是：申請追加查封債權人為第三人蔘加訴訟——>請求判決買家代償債務——>請求判決第三人申請解除查封——>請求判決強制過戶。（點擊下圖看詳細經過）
而深圳市中級人民法院審理的鄧愛春、何季釗房屋買賣合同糾紛案徹底打破了人們的常規思維：即未追加業主債權人為第三人，亦未判決買方代償，直接忽視查封的存在，判決業主辦理過戶手續！
基本案情：
房屋坐落於深圳市寶安區，2015年5月1日（恰逢當年“330政策”催生房價暴漲之時）簽約，成交價178萬。
2015年6月25日，房屋被賣方債權人因民間借貸糾紛查封，查封金額31萬元，查封期限從2015年6月25日—2018年6月24日，查封狀態延續至一二審期間。
買方向法院起訴，要求判決賣方繼續履行合同，辦理過戶手續，支付延期履行違約金。
一審法院：因有查封，不能判決過戶
深圳市寶安區人民法院一審認為：涉案房產查封狀態至今未消除，因司法查封而存在物權轉移的限制，在另案的司法查封狀態消除之前，原告主張繼續履行合同並辦理過戶手續，存在客觀上物權轉移受限制的障礙，故在上述司法查封狀態消除之前，本院對原告關於繼續履行合同的主張不予支持。
2016年1月25日判決：駁回買家的全部訴訟請求。
二審法院：既有查封，仍可判決過戶
深圳市中級人民法院二審認為：涉案合同的履行過程中，買方作為購房人，積極履行了相關合同義務。已支付了定金5萬元，因監管的首期款80萬元已退回，故買方還需支付173萬元的購房款。上述款項的數額遠高於賣方拖欠債權人的借款數額，買方向賣方支付上述購房餘款後，賣方完全有能力在償付借款後申請解除查封，涉案合同繼續履行不會影響債權人的權利。現買方享有購房資格，亦具備一次性支付剩餘款項的能力，其有權請求繼續履行本案合同。
2018年6月27日判決：
1、撤銷深圳市寶安區人民法院一審判決；
2、買方應於本判決生效之日起十日內，將剩餘購房款173萬元一次性支付至賣方的個人賬戶，若賣方不配合提供個人賬戶，買方有權向深圳市寶安區人民法院申請提存該款項；
3、買方支付完上述購房款之日起三個工作日內，賣方應當協助買方向深圳市產權登記中心申請辦理遞件過戶手續，過戶產生的相關稅費由買方承擔。
（其他判項略）
可以看出，深圳中院的二審判決判項根本沒有理會房屋尚在查封狀態的事，沒有判決在解封后過戶，而是直接判決查封狀態過戶了，那麼這種判決又是如何執行的呢？會不會淪為執行不能的法律白條？再往下看。
《信榮團隊：以愛之名，走入聽障兒童的無聲世界...》
強制執行：已順利執行完結
經檢索《中國裁判文書網》，筆者發現該案最終的執行背景及過程是這樣的：
2016年3月25日，深圳市前海合作區人民法院（簡稱前海法院）調解結案賣方與其債權人民間借貸糾紛案，調解確認金額30萬，調解書生效後，賣方債權人一直沒有申請人強制執行，也沒有申請解除查封。
買賣糾紛訴訟期間，買方以利害關係人身份就對房屋的保全查封行為提出執行異議，願意將31萬元的保全金額全部支付到前海法院的賬戶作為該案財產的標的，請求法院裁定解除對賣方涉案房屋的查封。
執行異議聽證時，賣方債權人表示未申請執行的原因是賣方依照調解書的規定履行了部分還款義務，堅決不同意解除查封（筆者嚴重懷疑其已與賣方達成攻守同盟）。
前海法院經審查認為：財產保全的主要目的是為了保證生效判決的有效執行。最高人民法院《關於適用<民事訴訟法>的解釋》第167條規定，“財產保全的被保全人提供其他等值擔保財產且有利於執行的，人民法院可以裁定變更保全標的物為被保全人提供的擔保財產”。雖然該條規定未明確被保全人之外的其他人能否以提供擔保財產為條件要求解除對保全標的物的查封，但結合立法本意和財產保全的宗旨，該院認為，只要能夠提供合理的理由，並且有利於執行，其它利害關係人亦應有權提出此項要求。在本案中，前海法院的保全措施給買方的利益造成了明顯的影響，買方與被保全的財產存在利害關係。買方提供的保全標的置換物為現金，明顯更有利於執行。本案雖無證據證明買方所陳述賣方債權人虛假訴訟的情形，但賣方債權人在買方提出以足額現金擔保的情況下，仍然不同意解除對涉案房產的查封，而且不能提供合理的解釋，明顯有悖於常理。
2016年12月1日，前海法院裁定：1、查封（應為凍結，筆者注）利害關係人買方提交的31萬元現金作為民間借款案件的擔保財產；2、在對上述現金查取財產保全措施之後，解除對涉案房屋的查封。
賣方不服，以請求提供擔保財產並申請變更保全標的物的當事人只有被保全人方可行使該項權利，前海法院無權做擴大解釋為由，複議至深圳中院。
深圳中院經審查認為：本院房屋買賣合同糾紛民事判決書已判決賣方應將涉案房產交付買方，故前海法院不應對涉案房產繼續採取保全措施。根據上述生效判決，買方應向賣方支付剩餘購房款人民幣173萬元，前海法院可變更保全措施為凍結上述購房款，申請保全人之合法權益亦不受影響。在被保全人賣方有足額財產可供保全之情況下，查封買方提交的人民幣31萬元，既無必要，亦不公平，本院予以糾正。賣方之複議請求，亦於法無據，本院不予支持。
2018年8月3日裁定如下：
1、撤銷深圳市前海合作區人民法院（2016）粵0391執異21號執行裁定書；
2、變更本案保全措施為凍結買方應付給賣方之剩餘購房款。
本裁定為終審裁定。
如此，最終通過凍結買方應付賣方購房款，解除房屋查封的方式，破解了過戶障礙，使得二審查封過戶判決得以順利執行。
信榮說：買方策略有風險，中院判決有魄力，既有法規可突破
1、可以看出，買方起訴之初也知道查封是合同履行障礙，不解決查封可能敗訴，故在起訴繼續履行合同的同時，提出查封異議， 自願為賣方提供等額現金擔保，請求解封房屋，該策略存在擔保款被執行而繼續履行合同一旦敗訴的巨大風險（理論上說任何訴訟都有敗訴風險，而房屋強制過戶因受政策影響，不確定性更大），故建議採用筆者如上追加賣方債權人為第三人一攬子解決的無風險訴訟策略；
2、二審期間，房屋尚處於有效查封狀態，深圳中院基於公平原則考慮，僅僅依據買方應付購房款遠高於賣方拖欠債權人借款數額，買方付款後，賣方有能力在償付借款後申請解封為由直接判決過戶，沒有考慮到賣方收款後不還款不申請解封、賣方債權人亦不同意解封的情況，可以說完全是依法理、人情及社會的公平正義目標判決，突破了現有法律的刻板規定，有膽有識有魄力！
3、特別值得關注的是，本案二審判決於2018年6月27日，突破了2017年9月12日廣東省高級人民法院出臺的《關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第21條不能判決過戶的規定（21條原文：房屋被依法查封，買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失，或者告知其可以依照民事訴訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規定主張權利），筆者認可深圳中院觀點，不認可廣東高院不區分情況一刀切的觀點；
4、深圳中院判決查封房屋過戶的條件：深圳中院直接判決查封房屋強制過戶存在查封債權低於買方應付購房款的前提條件，如不具備該條件，除非買方自願全部代償，否則不會判決過戶；
5、前海法院及深圳中院的變更保全措施觀點也值得喝彩：確實，目前法律司法解釋並沒有案外人提供擔保申請變更保全標的物的規定，前海法院依據法理和公平原則認定了案外人有權提出，深圳中院予以認可，並未申請人（買方）申請、在被保全人（賣方）和保全申請人（賣方債權人）拒不同意的情況下，依職權直接變更保全措施為凍結買方應付賣方購房款（筆者認為法院裁決應以當事人申請為前提，更為妥當的方式應為買方二審判決後主動申請凍結應付購房款）；
6、如筆者給律師同仁分享的《律師謀略》所言，律師訴訟策略非常重要，律師要敢於嘗試，敢於突破，不受拘束，不懼失敗：中國不是判例法國家，個案法官的自由裁量權很大，同案不同判的情況也時有發生，在法律規定不明晰甚至不符時，律師思維不應為法律法條框架所限，亦不應因沒有過司法判例望而卻步，而應結合實際情況，運用法律原理，合理合法，有禮有節，據理力爭，實現委託人利益最大化！
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