作者：張茂榮 信榮（全國）房地產律師團隊首席律師
本案雖發生在2012年且賠償額不大，但在售樓小姐為賣樓隨意承諾的今天，仍然極具實踐意義，也驗證了筆者很多年前給一位房產商說的話：售樓小姐售樓屬職務代理行為，不能亂承諾！
基本案情
2009年7月16日，鍾芳與鴻盛基公司簽訂《深圳市房地產買賣合同（預售）》，購買後者涉案房屋。
合同附件五第九條約定“賣方的售樓廣告、售樓書、模型、樣板房等宣傳資料屬要約邀請性質，若與本合同有關內容不符，則以本合同為準”，第十條約定：“買賣雙方之間的權利義務以本書面合同為準，本合同一經簽署後，取代以前一切有關此樓宇口頭及書面承諾。”
2009年9月2日，鴻盛基公司發出《入夥通知書》，通知鍾芳於2009年9月27日辦理入夥手續。
鍾芳拒絕入夥，理由之一即為鴻盛基公司承諾贈送的花園未到位，並持有深圳市XX地產顧問有限公司銷售代表XX簽字，載明“XX承諾：鍾芳購買涉案房產，鴻盛基公司將贈送71.35平方米的花園”的手寫件為證。
後因雙方就此及鍾芳所質疑的其他事宜無法達成一致意見，鍾芳向深圳市龍崗區人民法院起訴，要求鴻盛基公司賠償贈送花園未果損失5萬元（其他訴求略）。
鴻盛基公司先是確認該手寫件的真實性，後又稱不認識該銷售代表XX，而且銷售代表沒有權利代表鴻盛基公司向鍾芳承諾買房送花園。
作者：張茂榮 信榮（全國）房地產律師團隊首席律師
本案雖發生在2012年且賠償額不大，但在售樓小姐為賣樓隨意承諾的今天，仍然極具實踐意義，也驗證了筆者很多年前給一位房產商說的話：售樓小姐售樓屬職務代理行為，不能亂承諾！
基本案情
2009年7月16日，鍾芳與鴻盛基公司簽訂《深圳市房地產買賣合同（預售）》，購買後者涉案房屋。
合同附件五第九條約定“賣方的售樓廣告、售樓書、模型、樣板房等宣傳資料屬要約邀請性質，若與本合同有關內容不符，則以本合同為準”，第十條約定：“買賣雙方之間的權利義務以本書面合同為準，本合同一經簽署後，取代以前一切有關此樓宇口頭及書面承諾。”
2009年9月2日，鴻盛基公司發出《入夥通知書》，通知鍾芳於2009年9月27日辦理入夥手續。
鍾芳拒絕入夥，理由之一即為鴻盛基公司承諾贈送的花園未到位，並持有深圳市XX地產顧問有限公司銷售代表XX簽字，載明“XX承諾：鍾芳購買涉案房產，鴻盛基公司將贈送71.35平方米的花園”的手寫件為證。
後因雙方就此及鍾芳所質疑的其他事宜無法達成一致意見，鍾芳向深圳市龍崗區人民法院起訴，要求鴻盛基公司賠償贈送花園未果損失5萬元（其他訴求略）。
鴻盛基公司先是確認該手寫件的真實性，後又稱不認識該銷售代表XX，而且銷售代表沒有權利代表鴻盛基公司向鍾芳承諾買房送花園。
一審法院觀點
一審法院查明，深圳市XX地產顧問有限公司為鴻盛基公司的銷售代理公司，代其銷售涉案房產，並經審理認為（判決原文）：
深圳市XX地產顧問有限公司代理鴻盛基公司銷售涉案房產，雙方為代理關係，鴻盛基公司應對深圳市XX地產顧問有限公司的代理行為承擔責任，XX為深圳市XX地產顧問有限公司的員工，其向鍾芳銷售房產的行為系代深圳市XX地產顧問有限公司履行代理權，即使鴻盛基公司未授權其承諾買房送花園亦構成表見代理，鴻盛基公司應為XX的承諾行為承擔責任。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任，XX承諾贈送的花園雖未載入合同，亦應視為合同內容，鴻盛基公司違約未贈送花園應承擔違約責任，但因2010年8月11日深圳市規劃和國土資源管理委員會龍崗管理局向鍾芳發出的《覆函》已確認，贈送的花園系XX苑全體業主的共有部分，故雙方關於贈送花園的約定為無效約定，鴻盛基公司為造成該約定無效的過錯方，應就此對鍾芳承擔賠償責任。鍾芳未提供證據證明其實際損失數額，而就涉案房產的現狀看，鍾芳實際對花園仍具有實際的使用權，因此鍾芳訴請鴻盛基公司賠償5萬元超出合理範圍，適當調整為2萬元。
一審判決：深圳市鴻盛基實業有限公司向鍾芳賠償未按承諾贈送花園的損失2萬元。
二審法院觀點
鴻盛基公司不服，向深圳市中級人民法院提起上訴並主張：XX的承諾行為不構成表見代理。．．．．．．即便是深圳市XX地產顧問有限公司的員工，也是無權進行處分的。．．．．．鍾芳就XX手寫件載有贈送面積內容，存有故意不告知鴻盛基公司或明顯疏忽不告知鴻盛基公司的重大過失，顯然不構成表見代理。
另：XX手寫件為2009年6月27日，鴻盛基公司與鍾芳簽訂房地產買賣合同的時間為2009年7月16日，即雙方簽訂房地產買賣合同是在上述手寫件之後，根據合同附件五第九條、第十條約定，屬無效承諾。．．．．．．就涉案房產的現狀看，鍾芳實際對花園仍具有實際的使用權，且在其未能證明實際損失的情況下作出賠償2萬元損失的判決沒有事實和法律依據。
深圳市中級人民法院二審認為（判決原文）：
關於鴻盛基公司應否承擔未按承諾贈送花園的賠償責任的問題。本案中，XX作為鴻盛基公司銷售代理人深圳市XX地產顧問有限公司的工作人員，在涉案房屋銷售材料上通過手寫書面承諾向鍾芳贈送71.35平方米的房產面積，鍾芳作為普通購房人有理由相信XX的該項承諾也為鴻盛基公司的要約內容之一，故即使鴻盛基公司並未授權其銷售代理人作出該承諾，但綜合該書面承諾的書寫載體和書寫人的特定身份，在本案中亦構成表見代理，此項承諾依法對鴻盛基公司產生法律約束力。XX書寫的承諾中明確記載有涉案房屋的房號、價款，內容具體確定，其承諾贈送的房屋面積甚至大於雙方合同中約定的涉案房屋面積，按常理顯然對於鍾芳決定是否購買涉案房屋具有重大影響，故原審判決將此項承諾視為合同內容，符合最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，本院對此予以確認。鴻盛基公司雖上訴稱雙方買賣合同附件中已經約定該合同簽署後即取代以前一切有關承諾，但根據前述司法解釋的規定，此承諾的法律地位等同於合同內容，在性質上已非合同附件中所稱的“承諾”，已對當事人產生合同約束力，當事人如違反則應承擔相應違約責任。因此，原審判決判令鴻盛基公司承擔未按承諾贈送花園的賠償責任，於法有據，本院對此予以維持。如鴻盛基公司認為其銷售代理人在代理過程中存在過錯，可另循法律途徑向其主張。
2012年8月2日，二審判決：維持一審判決上述判項！
信榮說：銷售代表需謹慎承諾，開發商需預防風險，購房者需索要承諾
1、銷售代表出於促銷的目的，難免出現誇大宣傳，隨意承諾的情況，其承諾算不算數，開發商是否需要承擔責任，過往很少引發雙方注意。本案案值雖小，卻宣佈了一個重要事實：開發商需對售樓代表的行為承擔責任！
2、並非銷售代表的所有行為開發商都要擔責，根據最高法院司法解釋，只有所做“說明和允諾達到具體確定的程度，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的情況下才構成邀約，才對開發商有約束力，反之僅為要約邀請，依法不具有法律約束力；
3、為避免銷售代表隨意承諾，建議開發商印製書面《告知函》，告知購房者“銷售代表無權就開發商統一對外公示之外的事項向購房者私自承諾，如有承諾請在簽訂買賣合同之前撥打公司客服電話確認，否則公司不予認可”，並在簽訂買賣合同時要求購房者同時簽署；
4、為避免被開發商虛假宣傳誤導，購房者為某項特定目的購房（如名校學位等），應要求銷售代表出具承諾函，並保留其身份證明（銷售代表都是臨時的，時過境遷，可能會離職，涉訴後開發商可能否認其身份）。
附：《民法總則》第170條
執行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權範圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施民事法律行為，對法人或者非法人組織發生效力。
法人或者非法人組織對執行其工作任務的人員職權範圍的限制，不得對抗善意相對人。
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