房地產市場是存在記憶的，每次出現漲跌波動，都讓人感到似曾相識。
比如，今年3-6月份，出現了所謂的“樓市小陽春”，房貸利率下降、房企融資環境寬鬆，地王隨之產生，蘇州、南京、寧波、重慶、瀋陽、鄭州，各大熱點城市，都成了開發商集中競爭的區域，尤其是那些房價倒掛明顯的城市，購房者蜂擁而至，開盤即清盤的現象不在少數。
這種情形，與2018上半年如出一轍。
有心人還記得，去年前幾個月，各大城市的搶人大戰愈演愈烈，落戶的條件和門檻一降再降，尤其是西安、成都、武漢、杭州等地，出現了所謂的“搶房潮”，售樓部門前排幾公里，頂著大太陽也有大把的購房者接盤。
到了2019下半年，尤其是最近兩個月，隨著調控次數驟然加快，土地流怕、房企降價促銷更是如影隨形，從樓市走勢來看，幾乎與去年7-9月份一模一樣。
事實上，今年之所以樓市結出了“苦澀果實”，源於5年前樓市埋下的“一粒種子”：三四線樓市水漲船高。
房地產市場是存在記憶的，每次出現漲跌波動，都讓人感到似曾相識。
比如，今年3-6月份，出現了所謂的“樓市小陽春”，房貸利率下降、房企融資環境寬鬆，地王隨之產生，蘇州、南京、寧波、重慶、瀋陽、鄭州，各大熱點城市，都成了開發商集中競爭的區域，尤其是那些房價倒掛明顯的城市，購房者蜂擁而至，開盤即清盤的現象不在少數。
這種情形，與2018上半年如出一轍。
有心人還記得，去年前幾個月，各大城市的搶人大戰愈演愈烈，落戶的條件和門檻一降再降，尤其是西安、成都、武漢、杭州等地，出現了所謂的“搶房潮”，售樓部門前排幾公里，頂著大太陽也有大把的購房者接盤。
到了2019下半年，尤其是最近兩個月，隨著調控次數驟然加快，土地流怕、房企降價促銷更是如影隨形，從樓市走勢來看，幾乎與去年7-9月份一模一樣。
事實上，今年之所以樓市結出了“苦澀果實”，源於5年前樓市埋下的“一粒種子”：三四線樓市水漲船高。
具體而言，有以下三個特徵。
第一，5年前開始，中小城市房價漲幅極快。
在2008-2013年，城鎮化進程推動下，人口紅利持續釋放，房價即便上漲，波及的範圍、躥升的幅度也不會太離譜，婚房、剛需改善房、學區房這些概念，正是在這個時期出現萌芽。
此時，買房要趁早、要果斷，人們買房不是為了炒作，而是為了提升自身居住需求。
然而，從2014年開始，棚改貨幣化安置助推，各大龍頭房企爭相下沉中小城市，普漲格局來臨，數據顯示，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
第二，三四線樓市崛起的結構不合理。
何為“結構不合理”？即城區擴張速度與人口增速不匹配。
前兩天，筆者看到一則消息，武漢一個已建成多年的商場，人流車流都非常稀少，商戶稀缺，無獨有偶，前段時間，有媒體報道稱上海與深圳的寫字樓空置率創出了十年以來的新高。
房地產市場是存在記憶的，每次出現漲跌波動，都讓人感到似曾相識。
比如，今年3-6月份，出現了所謂的“樓市小陽春”，房貸利率下降、房企融資環境寬鬆，地王隨之產生，蘇州、南京、寧波、重慶、瀋陽、鄭州，各大熱點城市，都成了開發商集中競爭的區域，尤其是那些房價倒掛明顯的城市，購房者蜂擁而至，開盤即清盤的現象不在少數。
這種情形，與2018上半年如出一轍。
有心人還記得，去年前幾個月，各大城市的搶人大戰愈演愈烈，落戶的條件和門檻一降再降，尤其是西安、成都、武漢、杭州等地，出現了所謂的“搶房潮”，售樓部門前排幾公里，頂著大太陽也有大把的購房者接盤。
到了2019下半年，尤其是最近兩個月，隨著調控次數驟然加快，土地流怕、房企降價促銷更是如影隨形，從樓市走勢來看，幾乎與去年7-9月份一模一樣。
事實上，今年之所以樓市結出了“苦澀果實”，源於5年前樓市埋下的“一粒種子”：三四線樓市水漲船高。
具體而言，有以下三個特徵。
第一，5年前開始，中小城市房價漲幅極快。
在2008-2013年，城鎮化進程推動下，人口紅利持續釋放，房價即便上漲，波及的範圍、躥升的幅度也不會太離譜，婚房、剛需改善房、學區房這些概念，正是在這個時期出現萌芽。
此時，買房要趁早、要果斷，人們買房不是為了炒作，而是為了提升自身居住需求。
然而，從2014年開始，棚改貨幣化安置助推，各大龍頭房企爭相下沉中小城市，普漲格局來臨，數據顯示，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
第二，三四線樓市崛起的結構不合理。
何為“結構不合理”？即城區擴張速度與人口增速不匹配。
前兩天，筆者看到一則消息，武漢一個已建成多年的商場，人流車流都非常稀少，商戶稀缺，無獨有偶，前段時間，有媒體報道稱上海與深圳的寫字樓空置率創出了十年以來的新高。
各位可以想一下，連上海、深圳這樣的超級大都市，都面臨人口填充與商圈發展不協調的情況，更不用說遍地都是新城區、CBD、商業中心的中小城市了。
反過來說三四線城市，我國城市建設用地面積擴張速度遠高於城區人口增速，是之前中小城市房價一直未大漲的主因。但是，從2014年開始，因為棚改、新城區擴張、房企扎堆開工卻未交房等因素，小城市房屋的供給短期大量減少，由此造成了供需失衡，才有了後來的房價躥升。
第三，5年前開始，人口加速向大城市轉移，三四線樓市出現“人房背離”。
數據顯示，在2013年，我國15-64歲的勞動年齡人口達到10.06億的最高點後，已經連續5年出現負增長，平均每年減少近200萬。
根據經濟學家樑中華的測算，2014到2019的5年中，每年勞動力減少200萬。2019到2024這5年，將減少300萬。增幅高達30%，10年後減少1000萬，相比於過去5年，增幅高達5倍！
勞動力減少的同時，我們看到省際淨遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區（465萬人）、京津地區（221萬人），三者合計佔87.1%。
房地產市場是存在記憶的，每次出現漲跌波動，都讓人感到似曾相識。
比如，今年3-6月份，出現了所謂的“樓市小陽春”，房貸利率下降、房企融資環境寬鬆，地王隨之產生，蘇州、南京、寧波、重慶、瀋陽、鄭州，各大熱點城市，都成了開發商集中競爭的區域，尤其是那些房價倒掛明顯的城市，購房者蜂擁而至，開盤即清盤的現象不在少數。
這種情形，與2018上半年如出一轍。
有心人還記得，去年前幾個月，各大城市的搶人大戰愈演愈烈，落戶的條件和門檻一降再降，尤其是西安、成都、武漢、杭州等地，出現了所謂的“搶房潮”，售樓部門前排幾公里，頂著大太陽也有大把的購房者接盤。
到了2019下半年，尤其是最近兩個月，隨著調控次數驟然加快，土地流怕、房企降價促銷更是如影隨形，從樓市走勢來看，幾乎與去年7-9月份一模一樣。
事實上，今年之所以樓市結出了“苦澀果實”，源於5年前樓市埋下的“一粒種子”：三四線樓市水漲船高。
具體而言，有以下三個特徵。
第一，5年前開始，中小城市房價漲幅極快。
在2008-2013年，城鎮化進程推動下，人口紅利持續釋放，房價即便上漲，波及的範圍、躥升的幅度也不會太離譜，婚房、剛需改善房、學區房這些概念，正是在這個時期出現萌芽。
此時，買房要趁早、要果斷，人們買房不是為了炒作，而是為了提升自身居住需求。
然而，從2014年開始，棚改貨幣化安置助推，各大龍頭房企爭相下沉中小城市，普漲格局來臨，數據顯示，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
第二，三四線樓市崛起的結構不合理。
何為“結構不合理”？即城區擴張速度與人口增速不匹配。
前兩天，筆者看到一則消息，武漢一個已建成多年的商場，人流車流都非常稀少，商戶稀缺，無獨有偶，前段時間，有媒體報道稱上海與深圳的寫字樓空置率創出了十年以來的新高。
各位可以想一下，連上海、深圳這樣的超級大都市，都面臨人口填充與商圈發展不協調的情況，更不用說遍地都是新城區、CBD、商業中心的中小城市了。
反過來說三四線城市，我國城市建設用地面積擴張速度遠高於城區人口增速，是之前中小城市房價一直未大漲的主因。但是，從2014年開始，因為棚改、新城區擴張、房企扎堆開工卻未交房等因素，小城市房屋的供給短期大量減少，由此造成了供需失衡，才有了後來的房價躥升。
第三，5年前開始，人口加速向大城市轉移，三四線樓市出現“人房背離”。
數據顯示，在2013年，我國15-64歲的勞動年齡人口達到10.06億的最高點後，已經連續5年出現負增長，平均每年減少近200萬。
根據經濟學家樑中華的測算，2014到2019的5年中，每年勞動力減少200萬。2019到2024這5年，將減少300萬。增幅高達30%，10年後減少1000萬，相比於過去5年，增幅高達5倍！
勞動力減少的同時，我們看到省際淨遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區（465萬人）、京津地區（221萬人），三者合計佔87.1%。
人走了，房價卻漲了，這就是中小城市“人房分離”的特徵，背後揭示的原理也很簡單：非理性的投機性因素佔主導。
這三個特徵，是5年前三四線樓市崛起的重要“祕密”，但是，正因為漲幅過快、新建樓盤過多、人口流失過多，才造成了今年樓市“小陽春”轉瞬即逝。
道理很簡單，熱點城市可以火一時，但在大部分三線以下城市房價已經高企的情況下，已經很難像以往那樣再“拉昇一波”了，樓市就像一個大舞臺，個別城市引領的上漲“獨角戲”終究很短暫。
面對這種情況，購房者要早做準備。
第一，轉變觀念，以後房子的差價會被“抹平”。
回顧過往的樓市走勢，購房者總能找到所謂的“價值窪地”，一線不行就去二線省會，大城市調控了就去地市和縣城，總有炒作房價的理由。
房地產市場是存在記憶的，每次出現漲跌波動，都讓人感到似曾相識。
比如，今年3-6月份，出現了所謂的“樓市小陽春”，房貸利率下降、房企融資環境寬鬆，地王隨之產生，蘇州、南京、寧波、重慶、瀋陽、鄭州，各大熱點城市，都成了開發商集中競爭的區域，尤其是那些房價倒掛明顯的城市，購房者蜂擁而至，開盤即清盤的現象不在少數。
這種情形，與2018上半年如出一轍。
有心人還記得，去年前幾個月，各大城市的搶人大戰愈演愈烈，落戶的條件和門檻一降再降，尤其是西安、成都、武漢、杭州等地，出現了所謂的“搶房潮”，售樓部門前排幾公里，頂著大太陽也有大把的購房者接盤。
到了2019下半年，尤其是最近兩個月，隨著調控次數驟然加快，土地流怕、房企降價促銷更是如影隨形，從樓市走勢來看，幾乎與去年7-9月份一模一樣。
事實上，今年之所以樓市結出了“苦澀果實”，源於5年前樓市埋下的“一粒種子”：三四線樓市水漲船高。
具體而言，有以下三個特徵。
第一，5年前開始，中小城市房價漲幅極快。
在2008-2013年，城鎮化進程推動下，人口紅利持續釋放，房價即便上漲，波及的範圍、躥升的幅度也不會太離譜，婚房、剛需改善房、學區房這些概念，正是在這個時期出現萌芽。
此時，買房要趁早、要果斷，人們買房不是為了炒作，而是為了提升自身居住需求。
然而，從2014年開始，棚改貨幣化安置助推，各大龍頭房企爭相下沉中小城市，普漲格局來臨，數據顯示，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
第二，三四線樓市崛起的結構不合理。
何為“結構不合理”？即城區擴張速度與人口增速不匹配。
前兩天，筆者看到一則消息，武漢一個已建成多年的商場，人流車流都非常稀少，商戶稀缺，無獨有偶，前段時間，有媒體報道稱上海與深圳的寫字樓空置率創出了十年以來的新高。
各位可以想一下，連上海、深圳這樣的超級大都市，都面臨人口填充與商圈發展不協調的情況，更不用說遍地都是新城區、CBD、商業中心的中小城市了。
反過來說三四線城市，我國城市建設用地面積擴張速度遠高於城區人口增速，是之前中小城市房價一直未大漲的主因。但是，從2014年開始，因為棚改、新城區擴張、房企扎堆開工卻未交房等因素，小城市房屋的供給短期大量減少，由此造成了供需失衡，才有了後來的房價躥升。
第三，5年前開始，人口加速向大城市轉移，三四線樓市出現“人房背離”。
數據顯示，在2013年，我國15-64歲的勞動年齡人口達到10.06億的最高點後，已經連續5年出現負增長，平均每年減少近200萬。
根據經濟學家樑中華的測算，2014到2019的5年中，每年勞動力減少200萬。2019到2024這5年，將減少300萬。增幅高達30%，10年後減少1000萬，相比於過去5年，增幅高達5倍！
勞動力減少的同時，我們看到省際淨遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區（465萬人）、京津地區（221萬人），三者合計佔87.1%。
人走了，房價卻漲了，這就是中小城市“人房分離”的特徵，背後揭示的原理也很簡單：非理性的投機性因素佔主導。
這三個特徵，是5年前三四線樓市崛起的重要“祕密”，但是，正因為漲幅過快、新建樓盤過多、人口流失過多，才造成了今年樓市“小陽春”轉瞬即逝。
道理很簡單，熱點城市可以火一時，但在大部分三線以下城市房價已經高企的情況下，已經很難像以往那樣再“拉昇一波”了，樓市就像一個大舞臺，個別城市引領的上漲“獨角戲”終究很短暫。
面對這種情況，購房者要早做準備。
第一，轉變觀念，以後房子的差價會被“抹平”。
回顧過往的樓市走勢，購房者總能找到所謂的“價值窪地”，一線不行就去二線省會，大城市調控了就去地市和縣城，總有炒作房價的理由。
但是，9月之後，如同去年一樣，樓市面臨流拍和降價兩大壓力的困境，各城市房價的估值水平會逐步趨同，不會存在所謂低估的城市，該漲的都已經漲上去了，沒有漲的地方，也不具備房價上揚的基礎，指望買房賺差價已經不可能。
第二，牢記樓市“長期看人口”。
每個城市的人口存量結構不同，湧入的常住人口也不同，北上廣也有人煙罕至的遠郊區域，地級市也有核心地帶，關鍵在於，把時間軸放大到十年乃至二十年的級別去看，一個城市對外來人口的吸引力有多少。
人口越密集，未來樓市的表現就越堅挺，不管在哪個城市，購房者都應當迴避那些“房比人多”的地方。對自住的人來說，房價如何變動不重要，只要自己居住的城市有活力，年輕人“居者有其屋”，生活與工作更愜意，便是最大的收穫。
對寄託於房產長期投資的人來說，以後買房不光是個技術活，在樓市嚐到“苦果”之後，因為房產稅、租售並舉、農地入市、房貸利率參考LPR變動等因素，絕大部分城市、絕大部分購房者都會面對長期持有房產賠本的現實問題。