過去十年以來，樓市好比是走在“高速公路”上的一輛汽車，載的人越來越多，拉的貨也越來越重。
數據顯示，十年以來，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，每年銷售的商品住宅面積，從7億平米翻倍至接近15億平米。
一邊是人口湧入城市，另一邊是房地產開發如火如荼。
1998年以來，房地產增加值佔經濟總量的比重不斷創新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%，數字的變化雖然不高，但是，按照申萬一級行業分類，全部28個行業中，有14個行業受房地產帶動。
當基建、工程機械、建材、施工、傢俱、家電、服務業都已經跟房地產密不可分的時候，如果還按照過去這些年膨脹的速度，保不齊會失控。
過去十年以來，樓市好比是走在“高速公路”上的一輛汽車，載的人越來越多，拉的貨也越來越重。
數據顯示，十年以來，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，每年銷售的商品住宅面積，從7億平米翻倍至接近15億平米。
一邊是人口湧入城市，另一邊是房地產開發如火如荼。
1998年以來，房地產增加值佔經濟總量的比重不斷創新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%，數字的變化雖然不高，但是，按照申萬一級行業分類，全部28個行業中，有14個行業受房地產帶動。
當基建、工程機械、建材、施工、傢俱、家電、服務業都已經跟房地產密不可分的時候，如果還按照過去這些年膨脹的速度，保不齊會失控。
要知道，目前居民槓桿率已經上行至54.3%的高位，同時，套戶比已經達到1.13，人均居住面積甚至超過了40平米，加上老齡化、生育率下降等因素，如何保證房地產這輛汽車平穩前行，是擺在我們面前首要的問題。
值得慶幸的是，在七月份，樓市終於駛出了“高速路口”，表現在以下兩個方面。
第一，調控之手越來越“有力”。
先看一組數據：2019上半年，各地發佈的房地產調控次數為251次，與2018年相比上升了31%，僅在6月份，就發佈了46次，4月份、5月份合計高達101次。
土地市場“先行一步”，據CRIC統計數據顯示，全國336城經營性土地供應總建築面積為21814萬平方米，環比下跌21%。全國336城土地成交建築面積為19148萬平方米，環比下降8%，同比也下降2%，值得注意的是，這是年內土地供應和成交首次下降，有很強的信號意義。
過去十年以來，樓市好比是走在“高速公路”上的一輛汽車，載的人越來越多，拉的貨也越來越重。
數據顯示，十年以來，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，每年銷售的商品住宅面積，從7億平米翻倍至接近15億平米。
一邊是人口湧入城市，另一邊是房地產開發如火如荼。
1998年以來，房地產增加值佔經濟總量的比重不斷創新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%，數字的變化雖然不高，但是，按照申萬一級行業分類，全部28個行業中，有14個行業受房地產帶動。
當基建、工程機械、建材、施工、傢俱、家電、服務業都已經跟房地產密不可分的時候，如果還按照過去這些年膨脹的速度，保不齊會失控。
要知道，目前居民槓桿率已經上行至54.3%的高位，同時，套戶比已經達到1.13，人均居住面積甚至超過了40平米，加上老齡化、生育率下降等因素，如何保證房地產這輛汽車平穩前行，是擺在我們面前首要的問題。
值得慶幸的是，在七月份，樓市終於駛出了“高速路口”，表現在以下兩個方面。
第一，調控之手越來越“有力”。
先看一組數據：2019上半年，各地發佈的房地產調控次數為251次，與2018年相比上升了31%，僅在6月份，就發佈了46次，4月份、5月份合計高達101次。
土地市場“先行一步”，據CRIC統計數據顯示，全國336城經營性土地供應總建築面積為21814萬平方米，環比下跌21%。全國336城土地成交建築面積為19148萬平方米，環比下降8%，同比也下降2%，值得注意的是，這是年內土地供應和成交首次下降，有很強的信號意義。
資金面則“後來居上”，85家典型房企的融資總額為508.16億元，環比下降54.3%，同比下降40.8%。其中，5月份企業發債總量210.6億元，環比下降73.1%，企業發債大幅縮水，是2017年3月以來的最低值。
更為明顯的“暗號”是，在7月份，拿地過於激進的房企被點名，債券、ABS融資或遭收緊或暫停；就非標融資方面來看，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年融資或進一步收緊。
密集、頻率高，這是目前樓市最大的特點，顯然，經歷了4月、5月、6月持續的醞釀，7月份的樓市氣氛已經迴歸理性。
第二，庫存再次上升，樓盤“竣工”成最大考驗。
據CRIC數據統計顯示，上半年各重點城市庫存量同比繼續呈上升趨勢。截至5月末，54個典型城市新建商品住宅存量約33853萬平方米，同比上升16%。
過去十年以來，樓市好比是走在“高速公路”上的一輛汽車，載的人越來越多，拉的貨也越來越重。
數據顯示，十年以來，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，每年銷售的商品住宅面積，從7億平米翻倍至接近15億平米。
一邊是人口湧入城市，另一邊是房地產開發如火如荼。
1998年以來，房地產增加值佔經濟總量的比重不斷創新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%，數字的變化雖然不高，但是，按照申萬一級行業分類，全部28個行業中，有14個行業受房地產帶動。
當基建、工程機械、建材、施工、傢俱、家電、服務業都已經跟房地產密不可分的時候，如果還按照過去這些年膨脹的速度，保不齊會失控。
要知道，目前居民槓桿率已經上行至54.3%的高位，同時，套戶比已經達到1.13，人均居住面積甚至超過了40平米，加上老齡化、生育率下降等因素，如何保證房地產這輛汽車平穩前行，是擺在我們面前首要的問題。
值得慶幸的是，在七月份，樓市終於駛出了“高速路口”，表現在以下兩個方面。
第一，調控之手越來越“有力”。
先看一組數據：2019上半年，各地發佈的房地產調控次數為251次，與2018年相比上升了31%，僅在6月份，就發佈了46次，4月份、5月份合計高達101次。
土地市場“先行一步”，據CRIC統計數據顯示，全國336城經營性土地供應總建築面積為21814萬平方米，環比下跌21%。全國336城土地成交建築面積為19148萬平方米，環比下降8%，同比也下降2%，值得注意的是，這是年內土地供應和成交首次下降，有很強的信號意義。
資金面則“後來居上”，85家典型房企的融資總額為508.16億元，環比下降54.3%，同比下降40.8%。其中，5月份企業發債總量210.6億元，環比下降73.1%，企業發債大幅縮水，是2017年3月以來的最低值。
更為明顯的“暗號”是，在7月份，拿地過於激進的房企被點名，債券、ABS融資或遭收緊或暫停；就非標融資方面來看，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年融資或進一步收緊。
密集、頻率高，這是目前樓市最大的特點，顯然，經歷了4月、5月、6月持續的醞釀，7月份的樓市氣氛已經迴歸理性。
第二，庫存再次上升，樓盤“竣工”成最大考驗。
據CRIC數據統計顯示，上半年各重點城市庫存量同比繼續呈上升趨勢。截至5月末，54個典型城市新建商品住宅存量約33853萬平方米，同比上升16%。
貝殼研究院分析師許小樂指出，監測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月，也就是說，29個城市中，有27城庫存都在增加。
庫存再次上升，短期來看雖然沒有太大影響，但是，這是自2016年以來首次出現的特徵，房屋待售面積多了，房企自然會想辦法把房子賣掉，降價、促銷、抓回款，將成為必經之路。
要知道，庫存不光指的是已經完工的現房，那些已經開工、還沒有竣工的房子也會包含其中，就在最近，我們看到了河南某地市有100多個問題樓盤，山東沿海某市海景房千元價格都無人問津，原因很簡單，高週轉的房企在2016-2017拿了太多高價地，一時半會消化不掉，拖累了施工進度，從而造成延遲交房。
一般來說，按照兩到三年的施工進度，2019年底，是房屋竣工的高峰期，彼時或將成為樓市的“分水嶺”。
調控加碼、理性氣氛迴歸，庫存又出現上升的跡象，這兩個現象在7月份集中出現，我們有理由相信，這會成為房地產市場駛出“高速路口”的重要契機。
過去十年以來，樓市好比是走在“高速公路”上的一輛汽車，載的人越來越多，拉的貨也越來越重。
數據顯示，十年以來，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，每年銷售的商品住宅面積，從7億平米翻倍至接近15億平米。
一邊是人口湧入城市，另一邊是房地產開發如火如荼。
1998年以來，房地產增加值佔經濟總量的比重不斷創新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%，數字的變化雖然不高，但是，按照申萬一級行業分類，全部28個行業中，有14個行業受房地產帶動。
當基建、工程機械、建材、施工、傢俱、家電、服務業都已經跟房地產密不可分的時候，如果還按照過去這些年膨脹的速度，保不齊會失控。
要知道，目前居民槓桿率已經上行至54.3%的高位，同時，套戶比已經達到1.13，人均居住面積甚至超過了40平米，加上老齡化、生育率下降等因素，如何保證房地產這輛汽車平穩前行，是擺在我們面前首要的問題。
值得慶幸的是，在七月份，樓市終於駛出了“高速路口”，表現在以下兩個方面。
第一，調控之手越來越“有力”。
先看一組數據：2019上半年，各地發佈的房地產調控次數為251次，與2018年相比上升了31%，僅在6月份，就發佈了46次，4月份、5月份合計高達101次。
土地市場“先行一步”，據CRIC統計數據顯示，全國336城經營性土地供應總建築面積為21814萬平方米，環比下跌21%。全國336城土地成交建築面積為19148萬平方米，環比下降8%，同比也下降2%，值得注意的是，這是年內土地供應和成交首次下降，有很強的信號意義。
資金面則“後來居上”，85家典型房企的融資總額為508.16億元，環比下降54.3%，同比下降40.8%。其中，5月份企業發債總量210.6億元，環比下降73.1%，企業發債大幅縮水，是2017年3月以來的最低值。
更為明顯的“暗號”是，在7月份，拿地過於激進的房企被點名，債券、ABS融資或遭收緊或暫停；就非標融資方面來看，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年融資或進一步收緊。
密集、頻率高，這是目前樓市最大的特點，顯然，經歷了4月、5月、6月持續的醞釀，7月份的樓市氣氛已經迴歸理性。
第二，庫存再次上升，樓盤“竣工”成最大考驗。
據CRIC數據統計顯示，上半年各重點城市庫存量同比繼續呈上升趨勢。截至5月末，54個典型城市新建商品住宅存量約33853萬平方米，同比上升16%。
貝殼研究院分析師許小樂指出，監測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月，也就是說，29個城市中，有27城庫存都在增加。
庫存再次上升，短期來看雖然沒有太大影響，但是，這是自2016年以來首次出現的特徵，房屋待售面積多了，房企自然會想辦法把房子賣掉，降價、促銷、抓回款，將成為必經之路。
要知道，庫存不光指的是已經完工的現房，那些已經開工、還沒有竣工的房子也會包含其中，就在最近，我們看到了河南某地市有100多個問題樓盤，山東沿海某市海景房千元價格都無人問津，原因很簡單，高週轉的房企在2016-2017拿了太多高價地，一時半會消化不掉，拖累了施工進度，從而造成延遲交房。
一般來說，按照兩到三年的施工進度，2019年底，是房屋竣工的高峰期，彼時或將成為樓市的“分水嶺”。
調控加碼、理性氣氛迴歸，庫存又出現上升的跡象，這兩個現象在7月份集中出現，我們有理由相信，這會成為房地產市場駛出“高速路口”的重要契機。
更何況，還有“舊改”這個新“引擎”的切換。
在以往，樓市能維持年均十數億的成交額，依靠的有兩點，一是“高槓杆”，二是“棚改”，前者推高了居民和房企的槓桿率，後者的總量已經收緊。
此時，老舊小區改造就成了“備選項”，對“老破小”的外立面、道路、水電暖氣、電梯進行升級，有機構測算，未來市場空間可達4萬億，展望未來5年，至少有8000億的相關投資可以期待，一方面可以替代棚改收緊後的投資，另一方面又能避免大拆大建，稱之為房地產的“新發動機”絲毫不為過。
對購房者來說，下半年，要記住“減速慢行”。
減速，指的是告別過往、降低期望值。慢行，指的是瞅準時機、量力而行。
第一，調控發力和庫存上升，意味著“買房賺錢”的時代遠去。
以限售為例，原來充其量限售兩三年，還是從網籤時間開始算，現在動不動就限售5年以上，比如青島、丹東、長沙、蘇州等地，還要從不動產權證辦理後才開始計算時間。
過去十年以來，樓市好比是走在“高速公路”上的一輛汽車，載的人越來越多，拉的貨也越來越重。
數據顯示，十年以來，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，每年銷售的商品住宅面積，從7億平米翻倍至接近15億平米。
一邊是人口湧入城市，另一邊是房地產開發如火如荼。
1998年以來，房地產增加值佔經濟總量的比重不斷創新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%，數字的變化雖然不高，但是，按照申萬一級行業分類，全部28個行業中，有14個行業受房地產帶動。
當基建、工程機械、建材、施工、傢俱、家電、服務業都已經跟房地產密不可分的時候，如果還按照過去這些年膨脹的速度，保不齊會失控。
要知道，目前居民槓桿率已經上行至54.3%的高位，同時，套戶比已經達到1.13，人均居住面積甚至超過了40平米，加上老齡化、生育率下降等因素，如何保證房地產這輛汽車平穩前行，是擺在我們面前首要的問題。
值得慶幸的是，在七月份，樓市終於駛出了“高速路口”，表現在以下兩個方面。
第一，調控之手越來越“有力”。
先看一組數據：2019上半年，各地發佈的房地產調控次數為251次，與2018年相比上升了31%，僅在6月份，就發佈了46次，4月份、5月份合計高達101次。
土地市場“先行一步”，據CRIC統計數據顯示，全國336城經營性土地供應總建築面積為21814萬平方米，環比下跌21%。全國336城土地成交建築面積為19148萬平方米，環比下降8%，同比也下降2%，值得注意的是，這是年內土地供應和成交首次下降，有很強的信號意義。
資金面則“後來居上”，85家典型房企的融資總額為508.16億元，環比下降54.3%，同比下降40.8%。其中，5月份企業發債總量210.6億元，環比下降73.1%，企業發債大幅縮水，是2017年3月以來的最低值。
更為明顯的“暗號”是，在7月份，拿地過於激進的房企被點名，債券、ABS融資或遭收緊或暫停；就非標融資方面來看，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年融資或進一步收緊。
密集、頻率高，這是目前樓市最大的特點，顯然，經歷了4月、5月、6月持續的醞釀，7月份的樓市氣氛已經迴歸理性。
第二，庫存再次上升，樓盤“竣工”成最大考驗。
據CRIC數據統計顯示，上半年各重點城市庫存量同比繼續呈上升趨勢。截至5月末，54個典型城市新建商品住宅存量約33853萬平方米，同比上升16%。
貝殼研究院分析師許小樂指出，監測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月，也就是說，29個城市中，有27城庫存都在增加。
庫存再次上升，短期來看雖然沒有太大影響，但是，這是自2016年以來首次出現的特徵，房屋待售面積多了，房企自然會想辦法把房子賣掉，降價、促銷、抓回款，將成為必經之路。
要知道，庫存不光指的是已經完工的現房，那些已經開工、還沒有竣工的房子也會包含其中，就在最近，我們看到了河南某地市有100多個問題樓盤，山東沿海某市海景房千元價格都無人問津，原因很簡單，高週轉的房企在2016-2017拿了太多高價地，一時半會消化不掉，拖累了施工進度，從而造成延遲交房。
一般來說，按照兩到三年的施工進度，2019年底，是房屋竣工的高峰期，彼時或將成為樓市的“分水嶺”。
調控加碼、理性氣氛迴歸，庫存又出現上升的跡象，這兩個現象在7月份集中出現，我們有理由相信，這會成為房地產市場駛出“高速路口”的重要契機。
更何況，還有“舊改”這個新“引擎”的切換。
在以往，樓市能維持年均十數億的成交額，依靠的有兩點，一是“高槓杆”，二是“棚改”，前者推高了居民和房企的槓桿率，後者的總量已經收緊。
此時，老舊小區改造就成了“備選項”，對“老破小”的外立面、道路、水電暖氣、電梯進行升級，有機構測算，未來市場空間可達4萬億，展望未來5年，至少有8000億的相關投資可以期待，一方面可以替代棚改收緊後的投資，另一方面又能避免大拆大建，稱之為房地產的“新發動機”絲毫不為過。
對購房者來說，下半年，要記住“減速慢行”。
減速，指的是告別過往、降低期望值。慢行，指的是瞅準時機、量力而行。
第一，調控發力和庫存上升，意味著“買房賺錢”的時代遠去。
以限售為例，原來充其量限售兩三年，還是從網籤時間開始算，現在動不動就限售5年以上，比如青島、丹東、長沙、蘇州等地，還要從不動產權證辦理後才開始計算時間。
假設期房兩年交工、兩年辦證、5年限售、一年成交的時間來計算，一套房子從買入到賣出去，需要整整十年時間。
假如你硬著頭皮投資房產，房產流動性下降後變現困難不提，越來越多的房屋供給，也必然會使房產的溢價大打折扣。
第二，買房會變成“費力費心”的事，有多少錢，辦多少事。
為什麼說費力又費心呢？
以往買房子，雙眼一閉，只要有樓盤，衝進去買了就成，坐等升值就好，以後各城市之間的分化，樓盤產品力之間的分化，將會變得越來越明顯，既要尋找高性價比的樓盤，又要防止前面有“坑”。
此時，“量力而行”就是最務實的態度，如果家庭財力充裕，自己未來的收入增長預期非常確定，早買早省心，一套夠住的房子就好。
假如身上只有“幾個鋼鏰”，就別想著在一二線城市紮根，如果又不想回到家鄉“將就”，那就把買房的想法拋之腦後，不要自尋煩惱。
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