'那個國際專利全國第一的深圳，被潑了幾盆冷水後究竟怎麼樣？'

近期，網上關於深圳的各類文章比較多，我認為基於事實而發表個人的觀點都無可厚非，無非只是每個人的角度不一樣而已。隨著中美貿易摩擦的深入，大家逐漸發現在科技領域，中美的矛盾幾乎可以看成是美國和深圳的矛盾，甚至是與被網友稱為“中國最強街道辦”——南山區粵海街道辦的矛盾。加之深圳的GDP超過香港，關於深圳各種聲音在網絡上逐漸被推向風口浪尖。

前兩天看到一篇文章，大概是說要給深圳潑幾盆冷水。看完整篇文章，作者的初衷當然還是希望深圳能夠發展的更好。不過有些論據和觀點，還是不能完全苟同，並且有一些自己的看法。

01

關於辦公樓空置率

目前來說，深圳辦公樓市場空置率偏高是一個不爭的事實，但是我們觀察一個市場，應該更加全面——全方位去觀察並且要挖掘其內在的原因，才能真正認知這個市場真實情況，單一的指標是很難說清楚問題。對於辦公樓市場，我認為需要至少要關注新增供應、空置率和租金這個三個指標。

高力國際研究報告指出2019年上半年，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%. 而另一家同類型機構第一太平戴維斯的數據顯示，深圳甲級寫字樓空置率為18.2%.應該說這兩個數據都還是能說明辦公樓的空置率確實比較高。

那麼我們來挖掘下這背後的緣由。宏觀上看，中國整體經濟增長率下滑，中美貿易摩擦等，均將導致全球產業需求有所萎縮，宏觀層面的需求肯定不容樂觀，產業擴張的步伐有所放緩，整體產業需求的放緩會影響到企業擴租或者搬遷辦公樓的意願。同時，由於前海CBD的辦公樓供應逐漸釋放出來，供應量短時間急劇上升，第一太平戴維斯和高力的數據也顯示深圳甲級寫字樓存量分別為608萬㎡和553萬㎡。所謂金融企業和包租客退租，這個完全就是意料中的事情，退租的金融企業以P2P等互聯網金融企業為主，包租這模式本來就是小眾市場，前些年過快的擴張理應承受後果。需求的萎縮與供應的集中導致深圳辦公樓市場空置率上漲實屬正常，那是不是意味著深圳的辦公樓就蕭條了？

我們再來看看另一個數據——租金的變化。據第一太平戴維斯數據，全市甲級寫字樓平均租金環比下跌1.8%，至人民幣每平方米每月227.7元。在市場渲染山雨欲來風滿樓的市場情況下，租金也只是小幅下跌。這說明市場仍是有強大的支撐，只是需求的釋放是一個慢過程，與短時間的集中供應存在時間差，導致當前時點的空置率上升。另一個方面，我們也可以看看深圳物業投資市場，據筆者瞭解，目前很多外資投資者盯著深圳物業市場，一旦核心位置有價格合理的樓宇出售，很快就會找到合適的買家，香港領展66億元收購深圳中心城購物中心，霸菱亞洲從黑石集團收購了福田國際商會中心四層樓，交易金額為5.22億元。

02

關於科技創新

眾所周知，深圳一向以科技創新著稱，深圳在粵港澳大灣區中的定位也是科技創新中心，而在那篇文章中，作者擔憂深圳科技創新“後繼無人”。我覺得這個擔憂是完全沒有必要的。當然，如果你一定要說，從目前科技企業中很難看出未來可以成長為與“華為”、“騰訊”匹配的企業，那確實沒有，不要說深圳沒有，其他地方也一定沒有。

科技創新一直是深圳這個城市發展的主旋律，科技創新在深圳就像微生物一樣，無處不在。而從科技發展的歷史來看，科技巨頭的誕生從來都不是像傳統行業一樣，逐步壯大的，往往都有一種橫空出世的感覺，突然就無比巨大起來，比如我今天看到的今日頭條系、拼多多。深圳有科技創新的基因，我相信還是有很大機率產生的新的科技巨頭。那位作者在文章中舉例的那幾家公司的問題來質疑深圳的科技實力，實在是有點偏頗。其中有的公司，估計很多深圳人都沒聽過，所以那幾家公司只是深圳科技行業的冰山一角，根本也說明不了什麼問題。深圳除了大家熟知的華為、騰訊、大疆等，還有比亞迪（新能源汽車）、華星光電（OLED）、邁瑞醫療（醫療器械）、匯頂科技（屏下指紋芯片）等科技行業龍頭。

如果在中國，認為深圳的科技創新後繼無人，那麼真不知道還有哪個城市可以說得上是後繼有人？如果要去看一個城市的科技創新動力，可以去看R&D投入的水平和PCT專利數量。據查詢，深圳R&D在2017年是927億元（僅次於北京和上海），投入強度以佔GDP比例來衡量4.13%（僅次於北京和西安）；PCT專利數量超過8萬件，遙遙領先中國其他城市（第二名的北京為3萬多件）。對於一個高校和科研機構匱乏的城市，有如此規模的R&D投入，說明了什麼？說明大多研發投入都是企業自主行為，企業的研發投入轉化為市場的能力極強。

總之，我們應該對深圳未來的科技創新保持足夠的信心，深圳將會名副其實的成為粵港澳大灣區甚至中國的科技創新中心。

03

關於教育與醫療

作為常年被大眾詬病的在教育和醫療領域的短板，深圳似乎也從未否認。教育和醫療板塊的發展是需要時間沉澱的，目前國內教育與醫療資源比較豐富的北京、上海、廣州、武漢等城市，都是具有悠久的城市發展歷史，對於改革開放後才發展起來的深圳，在教育和醫療方面存在短板也是情有可原的，羅馬不是一天可以建起來的。

但即便是認識這樣的差距和問題，深圳在教育和醫療方面的建設仍然是體現了深圳速度，南方科技大學一眨眼建校已有7年、成為中國成長最快的年輕大學，龍崗國際大學城裡的大學也逐漸建成，香港中文大學（深圳）在內地的錄取分數線已經逐漸接近香港本部，中山大學深圳校區也已經開建，這些成果都是在悄無聲息完成了，深圳的教育資源開始豐富起來，相信再過幾年後，教育資源匱乏不再是制約深圳發展的短板。

醫療資源也存在這樣的問題，並且優質的醫療資源也是與優秀的高校資源掛鉤的。我們看到，中國最好的醫院幾乎都是著名大學醫學院的附屬醫院。等深圳的高等教育資源豐富起來，優秀高校發展起來後，形成優質的醫療資源也是順理成章了。

04

關於高房價

關於高房價，深圳轄區面積小（1997.47平方公里），人口眾多，房價控制到今天這種水平實屬不易。深圳政府不依賴於土地財政，可以不遺餘力的支持科技創新，深圳近些年新增供應用地以工業用地為主，90%以上是供應給了實體企業。

深圳的房價高不高？從絕對值上看，肯定是很高的，是不是全國最高的，這個有待商榷。深圳的GDP已經超越香港，人口更是遠遠大於香港，房價跟香港還是有很大距離。客觀講，高房價確實在一定程度上阻礙了人才的流入和其他商業業態的發展，但實際上這個是一線城市的通病，不見得深圳就是最嚴重的。

同時，我們要認識到，深圳的高房價是有原因的，產業的發展創造更多的工作崗位，吸引了人才源源不斷的流入，人口持續淨流入及居民收入的提高導致對住房需求的增加，對房價也具有一定支撐。同時，我們也應該看到，深圳轄區面積相對較小（上海是深圳3.17倍），建設用地僅50%，城市擴張很容易就遇到地理空間上的瓶頸，住房供應相對稀缺，最近幾年深圳每年幾乎沒有住宅用地可以供應。

深圳一向都是站在房地產調控的第一線，調控政策最嚴厲、執行最徹底。在保障房政策方面近年來也很進取，《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》要求，未來深圳住房整體供應中，60%將是保障房40%是商品住房。應該說從政府層面還是在竭力解決住房的難題。

但我們也必須要認識到，由於資源的集中，各地人才彙集，供應相對有限的情況下，高房價是不可避免的，也幾乎是世界上所有國際化城市的通病。

05

總結

深圳作為移民城市，開拓進取、兼容幷蓄的精神將會在未來的時間裡繼續引領這個城市發展，科技創新仍將會是這個城市的主基調和城市標籤。“來了就是深圳人”仍會繼續歡迎四面八方來的人才，“深圳夢”也終究會實現。

深圳，你可以更加自信的走向世界，祝福深圳！